今年上海楼市最重要的一场土拍来了，没有之一

俗话说，春江水暖鸭先知。楼市行不行，最先感受到温度的必然是开发商，而观察开发商想法的先行指标便是土拍。

上周五（2月27日），上海土地市场挂出了今年第二批次土拍地块，虽然仅有一幅宅地，但是位置非常核心，纯粹是市中心优质宅地。

具体来看，地块名为长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块，从名字可知是由两幅子地块组成，E1-17地块位于南侧，土地面积较小不足0.5万平方米，E1-21位于北侧，土地面积接近2.5万平方米。

两幅地块相加共计2.9万平方米，总建筑面积约7.6万每平方米，在上海市区属于中等偏大体量。

再来看位置，地块位于长宁区内环内，最近的地铁站为隆德路，因此其具备了一站抵达环球港商圈、中山公园商圈的能力，甚至距离静安寺、南京西路也很近，周边配套资源无可厚非。

更重要的是，地块所在区域新房已经断供非常长时间，板块主要以老破小和五年以上的次新房为主，品质稍好的次新房价格在10万每平左右。

而本次长宁地块的起拍楼板价为7.3万每平，绝对具备很强溢价能力。

回到标题所言，为何说这幅地块是今年最重要的一次土拍，没有之一？主要原因在于近段时期上海土拍比较低迷，今年1月份已经结束的两轮土拍所有地块均是0溢价成交，3月13日即将举行的3幅地块大概率也是底价。

因此，长宁地块很有可能是今年第一幅打破0溢价的土地。今年之前的土地全部底价或许可以用位置在郊区等理由来解释，但长宁地块属于绝对的市中心宅地，各种维度来看都很优质。

如果放在一年前，毫无疑问地块溢价率会直接来到40%触发竞品质，因为即使40%楼板价也只是刚过10万每平。然而时过境迁，如今中高端市场销售情况下滑，开发商拿地容错率正在下降。

目前，市场中有一个观点认为长宁地块溢价率会在10%左右，也就是楼板价8万每平，未来售价12.5-13万每平。

这种观点属于比较悲观，如果真是以这价格成交，其他内环内楼盘将会面临极大的销售压力，购房者的价格锚点会因为长宁地块而降低，从而凸显出其他楼盘太贵。

此外，同区的长宁中环内楼盘和樾长宁或许会是最受伤的楼盘，因为其房价超过了13万每平，造成了内中环房价倒挂局面。所以，招商、越秀会不会去联手抬价？

从理性角度来看，长宁地块的合理楼板价应该在9万每平左右。对应的溢价率为25-30%区间，未来售价14-15万每平。

作为上海楼市新政沪7条后的首幅市区纯宅地，长宁能不能挺起市场热度，月底见分晓。