“商改住”是盘活“停缓建”最好的答案？

过去的一段时间是房地产高速发展的“黄金时代”，普通的住宅楼一星期一层都是拉低中国速度，高速发展的时候未来一片大好，很多现在看不太好的项目当时都盖起来了，但是随着建设周期的开始，有的项目陷入了停滞，有的是住宅，有的是商业，有的停滞了几年，有的停滞了几十年。

（中山路银鼎大厦，2025年12月29日拍摄）

住宅停滞了也不用太担心，凭借着有关部门的政策和资金支持大多数住宅项目都实现了盘活，但是相比较住宅项目来说商业项目就没有那么好运了。

但是这些年也是盘活了不少项目，因为有一个不错的方法被发现了，这就是“商改住”，（是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出）。

青年大街作为沈阳的门面，曾经的规划是沈阳中央CBD，曾经这条街两侧规划了非常多的商业项目，有些项目出现了资金问题，长时间内就一直处于“停缓建”状态，而最终的盘活方案就是“商改住”，比如华丰·嘉德广场、世茂·五里河、乐天沈阳北站项目。

（青年大街华丰·嘉德广场2025年10月3日拍摄）

除了青年大街外，也有一些“停缓建”项目通过“商改住”实现了再生，比如沈阳北站南侧的富力·盈泽苑。

（惠工广场富力·盈泽苑2025年10月22日拍摄）

除了这些已经通过“商改住”盘活的项目外，还有些闲置未开发用地也出现相关消息要通过这个方式实现盘活，比如首府新区某地项目，塔湾中某项目等。

（图片来源于沈阳市自然资源局官网截图）

2024年4月29日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出要优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品房住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。

在这一背景下，各个城市出台关于加快房地产去库存相关政策，其中重要的方向就是允许商办类用地或用房改为居住类用地或用房，旨在缓解商业办公项目的高库存压力，优化土地供应结构，提高土地利用效率，并为居民提供更多的居住选择。

除了这些已经建设部分变成“停缓建”的，或者已经交易但是并没有建设的通过“商改住”变成住宅，有些板块曾经规划是商业用地的地块在新的规划中也成为了居住用地，比如最新公示的浑南区运行中心、商务中心控制性规划。

（图片来源于沈阳市自然资源局官网截图）

除了这些已经公示的，还有些“停缓建”项目大概率也会变成住宅，其他地方难以去库存的商业项目变成住宅没啥非议，“一河两岸”和“金廊”曾经规划的商业摩天大楼最终变成了住宅，还是有点令人遗憾的。