开年，战火烧到昌平南

要说2026年，北京新房市场最热闹的地方，无疑是开年的昌平南。

东小口、歇甲村、未来科学城三盘齐发，北京城建、中建智地、未来科学城，三方贴脸PK。虽然目前三个均未开盘，但火药味儿已经相当浓烈。

北京城建拿出了体系内高端产品线“龙樾系”出战，率先公布了其在东小口新项目的案名：龙樾海序；

中建智地不甘示弱，以成名产品系“国贤府”回击，全面升级的“国贤府PARK”打算在四代宅的赛道上再次卷出天际；

未来科学城的“星寰时代”，更是直接拉来了贝好家合作。

贝好家这几年在北京新房市场，可以说是个香饽饽，门头沟的长安华曦府，通州的朝棠揽阅，昌平北的国誉星城，合作项目的表现，都相当亮眼。

星寰时代这波的野心，明显不小。

作为海淀、朝阳外溢的第一站，昌平东南区域，可以说是京北楼市最重要的蓄水池之一，同时近年来因为供应节奏问题，板块内也积攒了一定的换房需求。

问题来了，作为购房者，面对这三个新盘，我们又该如何选择？

虚的不聊，直接讲核心，它们的优势和劣势分别在哪？

首先，龙樾海序。

龙樾海序最大的优势是区位，从地理位置上说，它几乎是昌平“深扎”进市区的一块飞地，与海淀西三旗仅一线之隔，可以说是最像“海淀盘”的昌平盘。

同时，西三旗这两年正在经历从“建材城”到“科学城”的变化，高精尖产业的入驻为板块提供了新购买力底座，潜力是在线的。

从产品规划看，70多平米起步的三居，主力落在110至120平米，还有170平米的大户型产品，项目明显也想打造一个海淀刚改群体心目中的标杆。

问题是项目的实际情况，能不能撑起海淀客群的需求？

第一是通勤。

地铁方面，严格来说龙樾海序不算地铁盘，虽然有8号线育新站和13号线东小口站支撑，但是项目到地铁站的距离都不近，步行距离两公里以上，如果主要靠地铁通勤，最好家里有辆电车。

公路交通方面，项目出行主干道是北侧建材城西路，连接西二旗和中关村软件园。

当地人应该知道，早晚高峰的时候，这条路是比较堵的，最差情况到中关村软件园可能要40分钟以上。

这里说句题外话，其实真要说通勤，昌平南目前大部分小区去海淀、去朝阳，基本上都堵，这是没办法避免的，除非道路交通环境有质变，更多还是看对堵的接受程度。

另外，对昌平南这种承接外溢的板块来说，轨道交通的便利程度其实是更重要的，毕竟在都堵的情况下，地铁相对还是稳定一些。

第二是教育。

虽然目前只有金果果实验小学和昌平一中贺新实验校区，但传闻中，这里预留了12年制的101集团校用地。如果传闻真实，龙樾海序的竞争力会有质的提升。

第三，也是大家比较关心的问题，临近垃圾场。

这一点网上有很多声音解释，比如实际不是垃圾场，是再生资源回收站，没有土壤及水质的污染，再比如官方对声音、气味的检测结果，是符合国家标准的。

但也有当地居民反映，实际情况是，晚上会有很多大车在装卸垃圾，动静很大。

另外夏天难免还是有气味儿。

实地转过后发现，这个再生资源回收站，对城市界面也有一定影响。

总之，龙樾海序作为北京城建的高端产品线，打造上是已经经过验证的，大概率不会出现致命问题。

同时板块区位优质，属于潜力股，但前提要能忍受堵车，以及垃圾场带来的一些问题。

再讲国贤府PARK。

位置上，它处于昌平与朝阳的交界处，最核心的优势，一方面就是地铁17号线和规划中的18号线，在这里形成了双轨交汇，片区活力不逊于龙樾海序。

另一方面，中建智地产品力确定性更强。

从目前报规图看，开发商把“四代宅”的概念玩到了极致，首层架空、邻里中心、下沉庭院、风雨连廊，这些比较流行的高端配置，被一股脑儿搬进了项目。

从片区的购买力讲，其实歇甲村的置换需求是高于东小口和未来科学城的，主要是板块供地少，人口密度又大，尤其天通苑憋了很多改善客群。

可以说，这一点中建智地看得非常清楚。

国贤府PARK最大的问题，是目前板块熟度还不够，另外北侧有过一个沥青厂的拆迁区。

想要平衡这些问题，还得看中建智地怎么去发挥。

总之，国贤府PARK更适合本地，以及朝阳望京的改善族群体。

最后，星寰时代。

项目位于未来科学城能源谷核心区，距离17号线未来科学城站仅约400米。

星寰时代的优势在于它的确定性——未来科学城核心区已经发展了十多年，周边的产业大楼、限竞房社区、温榆河两岸的公园基本都已成型，成熟度较高，基本上所见即所得。

另一大优势就是价格。

星寰时代以小户型为主，80~130平米的三居四居，拿地楼面价2.32万元/㎡，未来预计售价会在4.5万元以内，甚至可能有特价房跌破4万。相比之下，歇甲和东小口大概率都是要在5—6万元这个区间的。

300万左右的门槛买三居，对于望京、国贸的刚改家庭而言，诱惑力不小。

项目最大的不确定性来源于产品。

总之三个项目：

从区位潜力看，歇甲≈东小口＞未来科学城；

从区位熟度看，未来科学城＞东小口＞歇甲；

从通勤能力看，歇甲≈未来科学城＞东小口；

从产品确定性看，歇甲＞东小口＞未来科学城；

从上车门槛上看，未来科学城＞歇甲＞东小口。

当然，一万个人心中有一万个哈姆雷特，有不同看法的，欢迎在评论区交流。

另外，当下的市场买房，最终买的还是一个适配，能切中自己的实际需求、实际情况，在接受范围内满足家庭的预期，比什么都重要。