企业快评 | 五矿地产挥别港股，私有化后仍有多重挑战

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

2026年3月3日，五矿地产将在香港联交所正式撤销上市地位。五矿地产作为中国五矿集团的下属企业，是国资委首批确定的16家地产主业央企之一。虽然背靠中国五矿集团，五矿地产天生具备央企属性，但在行业调整中，三年来连续营收下滑、净利亏损，最终选择在年报披露季前，以每股1港元的价格面值退市。该事件也折射出在当前市场环境下，无论企业的所有制背景是什么，房企普遍面临生存压力测试。

一、私有化过程耗时4月半，当前上市地位已不具吸引力

五矿地产的私有化之路始于2025年10月23日，彼时五矿地产的控股股东宣布以每股1港元现金（公告前最后交易日收盘价0.49港元）提出全面私有化要约，同步申请撤销上市地位。

2026年1月16日，五矿地产寄发完整私有化计划文件；2月4日至9日暂停股份过户登记锁定股权结构；2月9日私有化方案在法院会议及股东特别大会均获高票通过，最后交易日定为2月10日。再到最终五矿地产于3月3日完成除牌，全程仅耗时4个半月。

与此同时，五矿地产的人事层面也迎来换防，2025年11月，因中国五矿集团内部的人员轮换与继任规划安排，何剑波辞任五矿地产董事会主席，由43岁的戴鹏宇接任，外界普遍解读此次轮换是为五矿地产退市后的整合与收缩提前布局。

对于此次港交所退市，五矿地产在公告中给出了五个理由，其中前两条是对于计划股东而言的。内容包括：1、提供了退出机会，无须承担因股份流动性不足而产生折让；2、能够溢价变现其投资，建议注销价较股份市价有较高溢价。

此外私有化对于公司本身而言，五矿地产同时指出：1、鉴于外部环境具有挑战性及复杂性，公司的上市地位不再提供充足的离岸资金支持；2、私有化有助于企业实施其长期战略及提升业务灵活性，避免了因迫切需要调整及优化其策略以维持核心竞争力，对企业短期及中期的财务表现造成负面影响，导致股东蒙受损失。3、私有化有助于精简架构、提升效率，避免了管理及合规的复杂性。

表1：五矿地产私有化之理由与裨益

数据来源：企业公告

二、资产减值下三年净利润为亏损，滞重项目难去化

完成私有化后的五矿地产，仅是从台前移步到了幕后，其依然要面对盈利、现金流以及债务压力的三重考验。

根据其披露的历年财报，自2022年起至2025年上半年，其净利润累计亏损合计达62亿港元，造成亏损的主要原因是存货跌价损失，三年多的时间内五矿地产计提的存货减值拨备累积高达28亿港元，此外计提分占联营公司存货减值拨备19亿港元。据2024年报，五矿地产的联营公司主要有廊坊万恒、北京五矿万科、天津亿嘉和、湖南绿地，其中廊坊万恒与北京五矿万科均是五矿与万科的合作项目。

五矿地产的存货跌价压力从其每年公布的销售均价中也能发现端倪，2021年其合约销售均价为2.38万元/平方米，而2024年就快速下降至1.67万元/平方米，2025年前三季度的合约销售均价为1.69万元/平方米，快速下降的市场售价加大了企业的资产减值压力。

截至2025年上半年，五矿地产持有存货账面价值236亿港元，较期初下降4%，需注意的是其中持作出售物业的账面价值129亿港元，占比超50%，五矿地产有相当一部分的存货为滞重项目，未来仍需快速去化。

表2：2022年至2025年上半年五矿地产营业收入及净利润亏损情况（单位：亿港元）

数据来源：企业公告

三、造血能力不足，持有现金快速下滑，短期偿债压力大

除盈利问题外，五矿地产的现金流以及债务压力问题同样突出，依然是完成私有化后需要解决的重大难题。截至2025年上半年，五矿地产的末期非受限现金及现金等价物为20亿港元，非受限现金短债比仅为0.14，事实上五矿地产的持有现金从2021年骤然下降，然而随着债务到期，短期偿债压力突出。截至2025年上半年，五矿地产短期有息负债为146亿港元，其中124亿港元为银行无抵押借款。

图1：2021年至2025年上半年五矿地产持有现金及非受限现金短债比（单位：亿港元）

数据来源：企业公告

从现金流量情况来看，五矿地产持有现金快速下降主要是用于偿还债务，与此同时其筹资能力不足，无法覆盖其偿债需求。而经营性现金流无法恢复造血能力，自2022年起历年五矿地产的现金流净额均呈现净流出状态。2025年上半年，五矿地产新增借款34亿港元，偿还借款本金39亿港元，偿还利息5亿港元，融资性现金流净额为净流出13亿港元，而期内五矿地产的经营性现金流仅为净流入4亿港元。

表3：2021年至2025年上半年五矿地产现金流情况（单位：亿港元）

数据来源：企业公告

四、与中冶置地整合，仍要解决整合后的亏损与债务压力

值得关注的是，2025年12月中国中冶的一则公告同样引发了行业关注，预示了五矿地产私有化完成之后的未来战略。2025年12月8日，中国中冶公告，公司拟将所持有的中冶置业100%的股权及公司对中冶置业的461.64亿元债权一并出售给五矿地产，中冶置业100%股权以及债权对应交易金额为312.37亿元。

事实上，中冶置业与五矿地产的整合起点始于2015年12月。彼时，中冶集团与中国五矿实施战略重组，然而集团层面的整合并没有带来两家业务平台公司的整合，中国五矿旗下地产平台五矿地产，与中冶集团旗下中冶置业，依然保持各自独立运营的方式。

中冶置业也曾活跃于土地市场，凭借央企背景与激进扩张，中冶置业颇受市场关注。不过，伴随行业的调整，中冶置业的业绩近年同样出现亏损。2025年上半年，中冶置业净利润亏损达18亿元，期内资产减值损失达6亿，信用减值损失达5亿。截至2025年上半年，中冶置业流动资产672亿，其中持有现金11亿，存货542亿；而流动负债合计633亿，主要是无息负债，包括其他应付款484亿，应付账款50亿。

五矿地产与中冶置业完成合并后，新平台的资产总额将从五矿地产约394亿港元（2025年中）与中冶置业的807.55亿元（2025年中）叠加，资产规模将达千亿。但这同时也意味着五矿地产不仅要解决自身现金流、盈利及负债等问题，更要消化中冶置业带来的巨额债务和持续亏损的经营压力。此外，这两家企业存在机制与文化差异，整合需解决组织重叠、重构决策流程等问题。

在私有化之后，如何解决上述一系列的艰巨挑战，五矿地产或中冶置业在公开渠道中披露的信息较少。在2025年上半年的债务年报中，对于未来的发展目标方面，中冶置业指出“推动产、城、人融合发展，致力于打造现代化人民城市典范。构建以城市综合开发为核心，以代建服务、资产运营、物业管理为引擎的‘一核三擎’业务体系，加速向轻资产、高质量、可持续的房地产发展新模式转型升级。”此外五矿地产指出，未来将努力不懈持续提升销售去化和回款能力、切实降本增效、有效防范和化解债务风险，增强可持续发展能力。

根据以上表态，五矿地产整合后的发展路径或可能朝着产城融合的方向，凭借母公司资源优势，承接集团旗下产业园的开发建设和运营。此外，五矿地产还能够尝试城市产住融合板块的轻资产代建或存量园区改造项目，甚至可以通过公募REITs的形式打通产业园的投融管退。

上述研究成果有由克而瑞上海分析师易天宇，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI问数、AI问智、AI报告和数据分析功能撰写