宝安碧海低密新盘，产权缩水了25年

文/深圳进深 李奕和

上周五，碧海玖号官方微信，更新了一篇图文：

78载港澳地标缔造者，启幕前海封面。

文章开头，新港福集团，被放在了首要的位置。

这是一家香港企业。

打造的地标有香港文华东方酒店、中环太子大厦、汀九桥等。

海报也透露，碧海玖号将推出约105-185㎡纯四房产品。

看得出，对于港企的背书，项目还是很有自信的。

事实上，在所有即将入市的项目中。

碧海玖号还有一个值得称道的优势：

那就是，仅2.2的容积率。

碧海玖号花园的关注度，很大一部分也正来自于此。

01

这个项目，位于宝安西乡街道铜鼓堡路与宝源路交界处西南侧。

总占地约4.16万㎡，总建面约13.13万㎡。

整个小区7栋22-26F住宅。

还有一栋多层公寓和商业，配建一所幼儿园。

其中住宅约7.9万㎡，商业4900㎡；

另外，单身公寓4900㎡，公共配套设施约2500㎡。

总户数大约600多套。住宅主要为2梯4户和3梯3户。

项目部分105、112㎡的户型图，目前已经传出。

毕竟新规户型，使用率应该还不错。

两个面积段户型房间，甚至餐厅、卫生间都有飘窗。

主卧都有270°飘窗。

看得出，通过飘窗“偷”了不少面积。

据说，项目包含赠送得房率约100%。

户型上面的问题，项目105㎡A户型、112㎡B1户型，入户门都是直对主卧房门。

这一点，见仁见智吧。

还有一个是，112㎡的B3户型，主卧就在客厅沙发墙的一边，动静分区跟隐私上稍有不足。

02

碧海玖号是一个优缺点都比较明显的盘。

优点方面：

1）仅2.2的容积率，住起来舒服，不压抑。

2）景观生态上，靠近高尔夫球场、碧海湾公园及海景，西向可看公园绿地海景。

3）产品上，上面也说到，新规，户型方正实用，使用率较高

4）还有一点，纯四房，大面积改善户型，较为纯粹。

不足方面：

1）说的比较多的一点，位于机场航线下，噪音不小，需要适应。

2）小区跟恒生医院仅一路之隔，除了许多人心理上比较介意，也需承受医院附近道路拥堵，噪音带来的影响。

3）位置上紧靠宝中边缘，不属于前海或宝中核心区，配套各方面等跟宝中核心区会有一定差异。

4）还有一点，项目曾停工长达十余年，批地时间是2001年，产权年限仅剩下45年。

5）最后一个是价格。碧海玖号吹风价预计7.5-8万/㎡。如果按这个价格，相对附近要高出一些。

目前，项目附近在售新盘京地海樾府7.4万/㎡。二手挂牌价则在6.3-8.1万/㎡。

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碧海玖号有一段曲折的历史，其早在十多年前就已启动。

原为民营企业锦新明公司旗下项目。

不过因当时开发企业较为激进，过度依赖高成本的民间借贷。

导致资金断裂，基坑开挖后就一直烂尾。

此后直到2023年锦新明通过重整，意向投资人新美实业进入，项目才迎来转机。

新资方接手后，2024年项目地块的“建设用地规划许可证变更”。

地块属性由原来的“商业 居住”混合用地，变更为二类居住用地（R2），容积率降为2.2。

项目也成为片区容积率最低的小区之一。

不仅如此，新美实业还引入了苏州资产、香港新福港地产合作。

目前，项目的开发主体为深圳市锦新明集团有限公司。

董事长、经理为魏吉刚。