苦等5年多！南京地标级商业，或将迎来巨变

苦等5年多，江北宝龙城地块迎来新消息。

最近，阿里资产网上的一则“南京江北新区中央商务区土地出售（可债权or司法）”引起锐评君注意。这幅来自江北的土地，正是位于地铁10号线南京工业大学站附近的宝龙城地块。

不同于常见的低价拍卖，这幅来自江北核心区的优质土地，给出三种暂定投资方案供选择，并强调可“在合理范围内部分调规住宅”。这意味着，江北宝龙城地块有望迎新生。

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江北宝龙城位于江北新区浦口大道以北、新浦路以西，紧靠10号线南京工业大学站。

公告显示，地块于2020年12月14日由宝龙地产集团通过招拍挂方式取得，土地面积为72197.55㎡（108亩），容积率3.0，计容面积为216593㎡，总成交价款10.50亿元，含税土地成本为10.82亿元，土地单价1001.85万/亩，目前为净地状态。

项目原规划可售面积13.5万㎡，其中酒店式公寓7.58万㎡（约20层，共3栋）、办公3.78万㎡（约20层，共1栋）、商业街2.17万㎡（3层）。

除可售面积外，有一栋6层自持购物中心，面积约9万㎡。据企业提供数据，按照公寓1.5万/㎡、办公1.4万/㎡、底商3.375万/㎡，再加上1909个可售车库，可售总货值约23.7亿元。

而根据此前的土地出让协议，除了建筑面积不小于8万㎡的集中式商业购物中心，还要求建设面积不小于2000㎡的美术馆或艺术中心，要求需在交地后30个月内完成商业综合体满铺开业。

按照约定推算，江北宝龙城原定2021年9月开工、2023年建成，但因宝龙暴雷，这块地一直晒地皮。

去年7月，地块被摆上司法拍卖货架，评估价近8.39亿元，起拍总价5.87亿元。刨去持有土地的各种成本，相当于拿地总价打5.6折甩卖。

地块被拍卖的原因，司法拍卖网作了说明：

因中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司与被执行人常州宝龙置业发展有限公司、徐州宝龙置业发展有限公司、上海宝龙实业发展(集团)有限公司、南京宝敬置业发展有限公司、无锡龙晖实业发展有限公司因合同纠纷，对其名下资产进行抵押、处置。

江北宝龙城地块，正是南京宝敬置业发展有限公司名下资产。不过，由于案外人对拍卖财产提出确有理由的异议，江北宝龙城地块的拍卖最终撤回。

此次招募，让江北宝龙城再次出现公众视野，目前有三种暂定投资方案供选择：

方案一：参与司法拍卖，预计在2026年春节后。

方案二：债权转让，价格优惠并有较大的价差空间。

方案三：与宝龙合作开发，利用政府纾困政策（如规划调整、税收优惠等）降低投资成本。

更值得关注的是，招募公告强调：后续若有开发投资意愿，可与当地管委会进行交流。目前南京市对商办属性土地有困支持政策，在合理范围内部分调规住宅。

我们知道，相较于商办项目普遍存在的开发周期长、销售难度大等痛点，住宅项目有着销售周期短、资金回笼较快等明显优势。

近年来，南京不少商办地块、科研设计用地等调整为住宅用地。

比如，台湾名品城拆除后，原地块被拆分为三份，涵盖二类居住用地和商办混合用地，奥体建设G90地块以45325元/㎡楼面价成为南京新地王；还有，去年底拆除的克莉丝汀甜蜜城堡，变身为三幅容积率低至1.2的宅地。

若江北宝龙城地块能在合理范围内部分调规住宅，不仅是顺应市场需求的务实之举，更是盘活存量土地、降低开发风险、加速资金流转的有效路径。

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锐评君也于近期对江北宝龙城地块进行了实探，为大家带来更多信息。

从地铁10号线南京工业大学地铁站1号口出站，就能看到该幅地块，印有“宝龙城”的logo绿色围挡已经破败。

通过围挡缝隙朝里望去，地块内部已经平整完成，方便后期开发，节省时间。

地块周边生活配套齐全，临近江北虹悦城与东方万汇城，前往江北山姆会员商店、鼓楼医院江北分院等也十分便利。

交通优势十分明显，地块紧邻地铁10号线，可直达河西、安德门、南部新城等区域；浦口大道、长江隧道、江北大道快速路等，形成完备高效的交通体系。

周边不仅有江北新区管委会等政务机构，还有汇创中心、电气科技园等产业园。

教育资源上，周边已交付的金基中北映樾、天宸江樾、花语熙岸等住宅小区，属于育英二外中央商务区学校的施教区范围内。

若后期能部分调规住宅，放在当下的江北楼市进行竞争，江北宝龙城地块的素质可谓相当优越。

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宝龙在南京的波折，令人唏嘘。

2019-2020年，土地市场上的意气风发，造就了宝龙的“南京年”。

从高淳宝龙广场、麒麟宝龙广场，再到玄武宝龙城、鼓北宝龙天地、新生圩宝龙广场、江北宝龙城等，宝龙一下子手握12个项目，多项目为住宅+商业的组合模式。

虽然凤汇壹品、玄武宝龙城等住宅产品已陆续交付，但宝龙兑现的商业综合体却寥寥。

高淳宝龙广场率先开业，已运营多年；麒麟宝龙广场去年底匆忙开业，被消费者反映卫生状况堪忧；今年1月，鼓北宝龙天地突然试营业。

而被周边居民寄予厚望的玄武宝龙城、新生圩宝龙广场的商业部分，却至今未有明确节点。

玄武宝龙城

位于新玄武的玄武宝龙城，总体量约58万方，涵盖购物中心、商务办公、文化娱乐、住宅、公寓等业态。

其中，购物中心体量约8万方，近在建的地铁6、9号线红山新城站，最初计划的开业时间为2022年12月1日。

玄武宝龙城住宅已交付，公寓持续销售，购物中心等商业被按下暂停键许久。

去年11月，有网友爆料玄武宝龙城的工地更换了门头，上海健著工程管理有限公司承建玄武宝龙城公寓楼工程，而商场部分并未有更多消息。

新生圩宝龙广场

位于尧化门的新生圩宝龙广场，总体量约28万方，包含住宅、购物中心、沿街底商等业态。

购物中心体量约6.8万方，由宝龙商业统一招商管理和自持运营，最初计划在2023年年底前开业，但计划不如变化。宝龙曾海报，承诺新生圩宝龙广场于2027年12月31日开业。

去年8月，宝龙自己航拍的画面显示，购物中心的建设情况不乐观。

今年1月，有网友在政府留言板咨询宝龙广场商业综合体进展，官方回复并未给出清晰回复。

江北宝龙城、玄武宝龙城与新生圩宝龙广场的后续进展如何，锐评君将持续关注。