北京买房：理清思路，购房建议1810

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想请教一下租金收益率的问题。具体说我是2020年买在了和平里十四区的朝阳板块，不算学区房。当时54平两居整整400万，贷款160万20年，月供整一万。这几年我们一直自住，但今年孩子上学得搬到海淀租房住，这套房出租。

现在的情况下房子只剩330万价值了，房贷还剩130多万，月供不到一万了，9000多吧。如果出租是能租6000左右，因为装修好，但要扣除服务费，到我手应该5000出头了，我算不太清，如果6000应该是5200吧？您觉得我这租金收益率应该怎么算？划算不？

A：

1、您这租金收益率就甭算了，肯定不划算。首先既然是贷款买房，那就相当于信用卡消费，至少是消费为主，不能按照贷款创业的投入产出去计算。因为古今中外的房租都没有放贷的收益高，至少是短期内没有放贷的利息高，否则有钱人谁还放高利贷啊？不都买房去了。

您2020年买的房，那年房贷的商贷利率是5%左右起，现在也得3%。而北京现在平均租金收益率不过是1.8%，老破小也不过是2%多点儿，那怎么可能划算啊？就算贷款40%也不划算。您这套房收租6000，月供却9000多，这不明摆着入不敷出吗？

2、房子是不动产，是长期投资品，房租收益也是随着房租上涨而体现出收益的。比如我家20多年前买了一套房，20多万吧，当年也就租1000块，刨去物业取暖什么的肯定没有存银行划算。而且我还是贷款，当年房贷利率6%以上呢，每个月还小2000，怎么可能划算？

但现在呢，这套房的贷款早就还完了，且不论房价涨到了多少，反正房租涨到7000多了，每年刨去物业费取暖费什么的净落8万，即便按照加上按揭的总成本30多万计算，我这套房的租金收益率也在25%起步了。这才叫划算，但却是用20年的时间成本换来的。

3、之所以说房租是长期上涨的，就因为全世界所有大城市，平均房租都与平均收入强相关。工资涨了房租就涨，或者房租涨了没多久就会涨工资，前后脚都差不多。而平均工资又是与通胀强相关的，在信用货币的年代就永远是上涨的，连带着房租也就涨了。

4、总之我建议是甭计算什么租金收益率了，贷款的没法计算。另外短期或买房早期的租金收益也肯定不划算，都是十年起步的长期收益才能聊是否划算呢。

而且您还是委托给中介的，大概率是**的省心租，所以每个月要被扣掉4天的房租。而这种支出属于消费，不能算作投资的成本。因为既然是“省心租”，那就是花钱买省心，否则就是不花钱而闹心了。仅供参考。

5、对了还有一点，既然您家是“装修好”，那出租的话就更不划算了。以我家为例吧，前些日子重新装修这套小房才花了3万多，每个月租7000多。而我家邻居之前也是自住的，装修花了至少20万，家具也都是名牌，但租金也不过就是8000左右。而三年后我们的装修大概率就都不怎么样了，请问谁划算？

至少是高档装修的不划算呗，多收的这点儿租金，还不够装修的损耗呢。所以如果不是确定不想卖，那索性还不如趁着装修还值钱的时候卖掉呢，否则也是白白的损失。

尤其是在老小区中装修不错的，那被毁的概率更大，就因为能到这种小区租房的，大多数都会因为环境影响而不在意，不认为您家的装修值钱，也不认为自己有维护的义务。

仅供参考。

二

Q:

我是大兴人，家里有回迁房，就是远点儿，所以我想在五环附近买一套100-200万的。现在两个选择，一是狼垡长丰园，看中的是有可能地段整体改造，周边一拆迁应该就好了。二是大兴西片区，现在叫永定湾新城，我有朋友给介绍的回迁房，只是还没房本而已，但确保没问题。

A：

1、100-200万，这区间大了点儿吧？或者说现在永定湾的房多少钱啊？100来万能买多大面积的？没本儿的回迁房一般是周边同等小区的7折，周边的不到3万，那这里小2万应该差不多吧？100多万能买个两居室？

2、如果是长期居住，那如果是我就选永定湾了。毕竟是“新城”，规模大规划新，虽然预期的周期长，但未来的期望值也高啊。最主要的是有大量的待开发土地，那就有各种的远景期望值呗。

而狼垡怎么说呢？确实是地段儿不错，但就耽误在这两区交界上了，还是大兴的边角，甚至能算隔着五环的飞地。这种地段儿一般都很难被当做重点，谁也不愿意帮人家做嫁衣裳。

3、另外狼垡更主要的没多少土地了。或者说看着挺大，但刨去现有建筑之外的都不太好利用，西边南边是铁道，这都要留出绿化带，也就是天然屏障，导致和周边不好互动。

公交驾校倒是应该不难搬迁，过几年去跟东方时尚做邻居去也没准儿。但是武警的占地规模大，这不太好动，几乎不可能，大概率以后就这样儿了。那您就看看地图呗，把长丰园+小产权等现有建筑去掉，再减去武警驻地，看看还有多少可开发土地？

而且不是所有土地都能盖房的，绿地和医院学校都需要规划，七七八八的就没多少土地了。那结果就是将来的环境肯定能越来越好，但也没太多的想象空间。

4、简单就这情况吧。在我看来，如果是二者选一，那我选更有规划空间的，将来的故事也好讲。

仅供参考。

三

Q:

我们也是外地的家长，我家男孩，今年春节刚订婚，两人在北京的工作地点分别为金台路与北土城。关于婚房我们有个想法，就是讨教两个方案，一是理想方案，二是现实方案，如果有可能再确定折中方案。

理想方案的预算想定为总价700万，现实方案是首付150万（双方家长共担）月供1.5万之内，合计应该是450万左右，我们的账对吧？折中方案就是600万左右了。请教地点与具体小区。

A：

1、理想方案是怎么个要求啊？比如交通、配套，学区和小区档次，以及户型面积等等，都希望达到什么标准？至少也得说清是否需要学区+多大面积，否则不太好聊，理想都是有大致目标的。

2、或者这么说吧，如果不考虑学区，那年轻人对婚房的常规理想是地铁沿线品质较高的次新房两居室（或小三居）。以90平之内来说，700万的大致单价为7/8万。

那这个价位在北土城的海淀就不太合适了，朝阳这边的选择多些。离金台路近的就是东四环外，朝青四惠都是热门板块，这价位相对合适，能选择的次新商品房小区不少呢，自住和保值都算兼顾。但这方案一是不算强学区，二是只能离一方比较近。

3、现实方案450万的账没错，但这也得说清现实到什么程度啊？比如老破小能接受吗？如果能接受，那常规方案是就在金台路附近找，老小区有的是。因为这价位如果想兼顾西城或海淀的学区，那能买到的就更小更破了，学区溢价还高，一般是不建议当婚房的。

东三东四老破小的优势是得房率高+配套齐全+交通方便，绝大多数没学区溢价，居住的性价比高，保值也肯定是跟随板块大盘不吃亏。劣势是小区都很老了，年轻人未必喜欢，甚至说大多数外地人到北京都很难接受，几百万就买这种破房子？而且流动性弱，出手的时候挂牌期长，所以适合长期居住轻易不卖的，如果换房则尽量选择横盘期慢慢儿卖才不吃亏。

4、折中方案看怎么折中吧，这更得是看自家注重哪方面了？还是学区、通勤、小区品质和面积户型等几个方面。还是先自己大致做个排序吧，尤其是婚房最好自己定，外人不好建议。

仅供参考。

四

Q:

我也是问永乐店****的房，也是2020年买的，也没装修，要不然赔的更多。都说今年回暖，您建议我是留着还是赶紧卖掉？

A：

1、那我也还是那套嗑儿，看您是否缺钱和是否愿意增加预算了？

2、不缺钱就留着，或者说是还月供无压力就先留着，既然知道大概率回暖就没必要这会儿卖。着急用钱那就卖了呗，没办法的事儿。

3、然后看卖房之后是否置换？如果是要置换，而且增加的预算不算太少，至少是换到通州较好地段儿的，那我建议赶紧卖掉吧。

因为就算是有行情了，****这种地段儿也大概率是轮到最后，也就是等通州好地段儿的都涨完了，才会轮到这里。到那时再置换，至少是占不到任何便宜。

另外如果置换的不是什么好地段儿或不是多强的小区，那就甭着急呗，也应该是做不到领涨的，看看行情再说吧。

4、总之是卖房只是第一步，您还是考虑一下卖房之后的想法吧，不用太着急。

仅供参考。

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