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武汉璞拾光屿
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东湖高新管委会图源网络光谷会展中心图源网络皇后花园展示样板间效果图

静态分析房产，无法看到它的全部价值，唯有加以时空纵深，方能发现它的全貌。

比如，不少跟光谷楼盘相关的文章都是堆砌GDP数据、重磅规划、发展前景，仿佛只要是在光谷盖楼必定光芒万丈。这种没有时空角度的“数据雄文”非常枯燥、苍白。

而从今天的视角来看，如果不注意到一个关键的时间点，就无法捕捉到价值逻辑的天翻地覆——今年是光谷中心城第二个十年的开端。

过去十年间，光谷中心城处于新生期，所以当时楼盘售卖的是发展预期，是城市扩张带来的地段价值、资产价值，而不是居住价值。

大家关注的是“有没有”，而非“好不好”，所以很多房子看起来非常粗糙。

时至今日，光谷中心城基建基本完成兑现，区域从高歌猛进的建设浪潮进入到了精密、成熟的工作与生活时代，这种触手可及的价值感，需要更加内秀的住房产品去匹配和引领。

在近日举办的“科创引领，更新驱动——走进世界光谷，探寻产城融合新动能”研讨会上，专家们也指出：

未来的城市竞争，核心是功能与生态的竞争，关键在于能否为创新人才和企业提供一个集生活、工作、创造于一体的理想栖所。这也正是光谷黄金一公里，从有到优的发展转变。

今天的光谷楼市改善置业，是深度绑定生活升级，它不仅是房子以旧换新，以小换大，而是以符合城市空间与资源关系的设计建造全新社区，实现对生活方式的引领升级。

越是能符合这条价值主旋律的房产，越是能够受到市场追捧。

比如，在光谷中心城的纯新盘璞拾光屿项目，就是在进行全维度、深层次创新的社区。

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黄金一公里的“最后一块地”

在璞拾光屿这个项目，可以看清光谷现在与未来“价值固化”的趋势。

没有一个城市会永远高歌猛进，光谷基本不可能再出现第二次“中心搬家”（从鲁巷到光谷中心城）的阶段，光谷基本不会再有举全市乃至全省之力，打造一个新中心的可能性。

十年前，东湖高新管委会东迁至现在的光谷中心城，标志着光谷中心城的建设拉开序幕。

在这份规划之下，高新大道这条千亿大道就是光谷发展的主轴，同时，东湖高新管委会所在区域也是光谷的黄金中轴。

十年浩浩荡荡地高歌猛进，把整个光谷最精华的资源几乎集中到了这座光谷新中心：

霍尼韦尔世界500强总部、华大基因、辉瑞、海康威视、小米、华为、武汉人工智能计算中心等高科技产业总部扎堆进驻。光谷会展中心、中建三局总部大楼、光谷科技大厦、光谷总部中心、慧谷大厦、华翔中心等国央企总部落成……

中建三局总部大楼 图源网络

从新月溪公园到星河公园的绿色走廊，从光谷创新天地KIC PARK到光谷大悦城的商业广场，从光谷外校到光谷十七小的教育集核，光谷中心城已经形成了多维一体顶尖资源的“黄金一公里”配套，资源级别之高、浓度之高，是整个光谷罕见。

光谷中心城的第一个十年快速扩张结束，意味着这里已经定型，并且全社会的优质资源已经牢牢拱卫出光谷中心城这个价值中心。

光谷中心城的升级与定型，标志着光谷开始有了自己的“内环”，就像汉口的武广恒隆板块，武昌的楚河汉街板块一样，这就是长远的价值中心。

在这样的一个基底之上，再来讨论新房的价值，逻辑会更加清晰。

而与这样高价值辐射中心形成“反差”的是，光谷中心城土地开发趋于饱和，尤其是住宅地块在原本规划稀少的情况下，已经开发趋于竭尽，所以这里想要出现纯新盘改善生活，除了调规，几乎别无他法。

这个项目的出现，原本不在光谷楼市的计划之内，它是在区域濒临“绝版供应”的背景下，突然“冒出来”的机会。

效果示意图可能与实际存在差异，具体以最终规划及实际建设为准

过往十年，光谷没有一个楼盘拥有璞拾光屿如此得天独厚的天时、地理、人和优势。

天时上，璞拾光屿的诞生，恰逢光谷“未来已来”的历史窗口。

地利上，项目占据中心之上光谷中心城“黄金一公里”的最后一块住宅地块。

人和上，可以说璞拾光屿是“天之骄子”，它是由湖北科投与万科联袂打造。

前者是湖北龙头国企、光谷城市封面的“总工程师”，国家存储器基地（长江存储）、华星光电、光谷科技会展中心、光谷公共服务中心、湖北省科技馆新馆、光谷网球中心等重磅基建都是科投杰作。

万科则是进入光谷楼市最久、深耕面积最广的房企之一。

24年来，万科已在光谷开发约2.5万套住宅，服务超6万户家庭，是最懂光谷人居迭代的市场化头部房企。

在这样难得一遇的历史窗口下，当光谷“光谷总工程师”联手“最懂光谷的龙头房企”，注定会打造一座引领未来生活的趋势化社区。

2

在慢行街区繁华之上盖楼

在这样得天独厚的历史条件下，璞拾光屿项目的整体设计充分考虑到了地块与街区、地块内部的公区与户内有机串联。

效果示意图可能与实际存在差异，具体以最终规划及实际建设为准

整个项目地块打造的综合体项目共有四个地块，其中A、B地块为商办地块，C、D地块是住宅开发，共有843套住宅开发。

住宅地块的容积率低至约2.1，是目前光谷中心城最低密的住宅社区。

璞拾光屿这种网格状的小地块与周边街区完美呼应，这是SOM公司对光谷中心城做规划的亮点之一。

这种网格状的街区天然具有慢行友好的优势，适宜业主出行。

而光谷中心城黄金一公里已经兑现成熟，周边资源已经成为美好生活场景，所以对璞拾光屿的业主而言，这种美好就是唾手可得：

比如，小区位于地铁11号线两个地铁站之间，直线距离豹澥站约200米、直线距离光谷六路站约290米。

直线距离约300米就是光谷十七小，该校在去年的升学考试中取得了非常优异的成绩（【注释1】）。

而在项目隔壁，就是光谷十五初，预计2026年投入使用（来源：《中普重工》搜狐号）。

这些新校区最大的优势是吸收了大量的高知青年家庭的学生，这些父母不仅是光谷的高等人才，基因上具有先天优势，而且他们对教育的重视程度，以及对教育的理念与投入都处于领先水准，小孩在这样的大小环境中成长具备极其有利的环境优势。

项目周边还有13所小学（含规划）、6所初中、2所高中，教育资源极为雄厚。

虽然璞拾光屿项目尚未交付和学区划片，但从“就近入学原则”以及周边教育资源配套可以预见，这里的业主将享受到“家门口目送式教育”的优势，带来的实际好处是，学生每天上下学通勤距离近，拥有更多睡眠与休闲时间。

此外，光谷创新天地KIC PARK与项目直线距离约350米。这些重磅生活资源都在“目之所及、唾手可得”的范围内。

所以，这里是先兑现配套，再盖房子，美好生活，未来已来。

3

一眼穿越新加坡的垂直园林

璞拾光屿的造景理念，具有对街区生活与园林、户内生活的深度思考。

过去，很多新盘的造景是在堆砌功能空间和填充植被，所以形成了“好看不好用”，景与人割裂的冰冷空间关系。

而璞拾光屿是武汉首座“拾”系产品，其核心理念就是结合当下中心高强度、高节奏工作与生活，打造一座更加具有情绪价值，让人更加轻松、惬意，拥有更多时间陪伴家人，与邻里互动的和谐社区。

这种理念，是一种充分尊重城市肌理，追求人与自然和谐共生的社区生活。我们具体来看一下：

整个小区分C和D两个地块，每个地块内部营造的都是垂直体系的园林。项目将虹桥步道+微缩地形+自然水景巧妙融合，共同构成中庭的核心生态艺术“盆景”。

而为了增加这幅“盆景”的层次感与多样性，园区内使用了多种营造手法。

效果示意图可能与实际存在差异，具体以最终规划及实际建设为准

比如：以水盘叠水映照天光云影，以退台式的建筑错落布局，以无边界景观戏水池“画龙点睛”，会所功能空间布局周围，高超14米，冠幅超8米的乌桕王以及铁冬青、香橼、美人梅、海岛栀子等名贵树种穿插其间。

效果示意图可能与实际存在差异，具体以最终规划及实际建设为准

这是从山地肌理中汲取灵感，将自然坡地的起伏韵律转化为多台楼梯景观，形成空中花园。每一级台阶皆如大地琴键，奏响空间与时间的交响。

更重要的是，这种“盆地”“空中花园”设计，与住宅的大面积落地玻璃、观景视野巧妙形成了呼应。

这种设计，既照顾了园林中业主的使用体感，又重视了业主居家的观感，是对光与影的巧妙融合。

一眼望去，有种“穿越新加坡”的既视感。

在新加坡的许多度假型酒店，都采用了这种垂直景观设计的园林体系，既能够最大化实现观景视野，同时又能够增加旅客在空间内的功能体验，丰富情绪价值。

效果示意图可能与实际存在差异，具体以最终规划及实际建设为准

在璞拾光屿的C和D两个地块中，每个地块各有一处悬浮式的无边界露天景观戏水池。

要知道，这种戏水池设计，在浙江许多顶级豪宅属于点睛之笔，而对于璞拾光屿项目来说，一次投入两座户外戏水池的同时，还在会所内部建设了一座恒温泳池，简直属于超配。

此外，璞拾光屿并不是一个“徒有其表”、颜值炫技的园林社区，而是将社区的功能盒子巧妙与园林体系融合。

小区的8大会所体系包括书吧、泳池、健身、儿童游乐等空间，给光谷的生活方式带来了全新升级。

业主在小区内使用这些空间，不是从家走进了一处陌生而冰冷的公共场所，而是在这套情绪价值爆棚的园林体系下，让人仿佛是走进了一座度假式奢华酒店的会所一般。这里既又宾至如归的温馨，又有奢华专业的服务。

比如在阅读学习区就是小业主们放学后的一处理想去处。这是具有互相学习、探究、分享的学习盒子，适合开展课外培训等，是可以成长的空间。

再比如会议空间，这对年轻人非常实用，平时可以接待外来朋友，忙时也可以成为家以外最近的办公场所，遇到紧急的电话会议（特别是深夜），或者需要拍个视频短片，这里都能得心应手。他们可以在此随时随地无界切换工作与生活频道。

总体来看，璞拾光屿注重了配置与配置之间的有机串联，以及这些公区对业主生活的共生与滋养。

效果示意图可能与实际存在差异，具体以最终规划及实际建设为准

这些设计的背后，充满了项目对当下光谷中心生活，特别是精英人群生活场景需求的思考与关怀。

这些空间单元不只是功能配套，而是一套精细而巧妙设计出来的生活系统。

4

颠覆光谷楼市的户型设计

户型创新是璞拾光屿非常重磅的一环，也可以说是彻底颠覆光谷中心城居住产品的产品力所在。

效果示意图可能与实际存在差异，具体以最终规划及实际建设为准

项目的户型面积段覆盖建面约100㎡至建面约169㎡，它的优势有很多，这里筛选几点最主要的特点：

第一是小高层占据近半楼栋，同一楼栋只有一种户型。

住宅地块容积率低至约2.1，这样的指标在光谷中心城是“前无来者”，直接决定了楼栋设计的高度。

两个地块一共14栋住宅，有6栋都是小高层，其中三栋仅有10层。如果设计师稍微再做点文章，这个地块内出现叠拼也完全有可能。

第二是超100%实际得房率，恐将成为光谷楼市“绝唱”。

建面约100㎡ 优化后的实际得房率高达约108%

建面约120㎡优化后的实际得房率约108%

建面约133㎡优化后的实际得房率约115%

建面约143㎡优化后的实际得房率约110%

建面约169㎡得房率约125%。

武汉市自规局和住更局联合印发的今年1号文件《关于印发<武汉市建设工程建筑面积计算规则>的通知》中已经就前段时间出现的高赠送规划进行了收紧，未来想要出现实际得房率超过100%的设计几乎是不可能。

这意味着已经报规通过的高得房（实际得房率超过100%）产品恐怕将成为市场的“绝唱”，错过不再有，且买且珍惜。

第三是王炸户型颠覆空间哲学。

璞拾光屿有很多户型，我们挑一个最闪耀的来剖析。

建面约169㎡，得房率约125%，套内实际可用约211㎡。

这不是重点，重点是该户型做了全景舱，而且是双全景舱，这是光谷第一个，也是目前光谷唯一一个。

这种双U全景舱的户型结构，带来了颠覆传统认知的居住空间：

首先，来看入户动线十字玄关。十字玄关，将整个室内分成了起居空间和社交空间，这是颠覆传统的动静分离路线。

入户玄关，开门见景展示样板间效果图

其次，国王十字玄关与悬浮式皇后花园形成了巧妙的对景关系。

这个皇后花园是入户见景的第一样，也是一个情绪价值的X空间，是一个家庭与外界自然连接的半开放式空间。

作为社交舱与休憩舱的过渡区域，约11.8㎡悬浮式皇后花园具有灵动性，墙体可开可合，业主可以根据家庭爱好打造成健身区、影音室、茶室、琴房等，在这里挥洒汗水、激发多巴胺，让情绪价值得到满足。

再次来看重头戏——双U全景舱。

社交舱约67㎡，打通了客-餐-厨-阳台，形成了超大的开放空间，组织十几人的家庭派对完全不在话下。

社交舱——客厅展示样板间效果图

休憩舱约36㎡采用270度观景户型落地玻璃窗，含景量超高，如同在奢华度假酒店起居一般。

休憩舱——主卧展示样板间效果图

整个环户玻璃约有约54米，让室内形成多面观景，具有多处270度飞机舱全景观景视野。

而窗外的天际线与小区的垂直园林景观体系都将被尽收眼底，这种层次感带来的“含景量”具有较高的含金量。

看到这里，其实已经能够非常明显地感受到，璞拾光屿整个小区的设计具有较高的整体性思考，它有别于新房市场与传统住宅那种“堆砌”“拼接”“炫技”，而是真正做到了从外到内，从物理配置到情绪价值全方位去做引领趋势的一体化设计。

阳台 展示样板间效果图

而越是高级的产品，越是具有这样的一体化设计，或者叫做系统性设计，苹果、华为、特斯拉等世界上的诸多龙头品牌都是如此。

这种以用户体验为结果导向的创新设计，才是真正具备引领市场发展、助力生活改善升级的好产品。

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结束语

璞拾光屿项目的气质，给人的感觉是非常低调内敛，却又极致奢华能打。

明明占据着光谷黄金一公里最后一片住宅用地，明明光靠卖地段和四代产品规划就能赢得市场投票，它却做了系统性地整体创新设计，把光谷乃至整个武汉楼市四代产品的呈现向前推进了一大步。

放眼整个武汉，好产品不少，四代产品也不少，但真正拥有核心地段、成熟繁华配套，同时又落地四代住宅的好产品却是凤毛麟角。

璞拾光屿，是在开发趋于饱和的光谷中心城楼市上，完成了极限一跃，它的态度，远比它的高度更令人钦佩。

也难怪，这是在年关期间，整个光谷唯一一个敢于准备集中开盘的项目，因为它完全有实力，并且正在对全光谷的购房者进行筛选。

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