学区房凉了，中产慌了

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在过去的中国楼市里，学区房曾被视为“最坚挺”的存在。

它既绑定着稀缺的教育资源，也承载着“稳赚不赔”的投资想象，长期被家长与投资者追捧，有时甚至一房难求。

图源网络

然而，近年来，这一楼市神话正在迅速褪色。早在2024年，多家财经媒体便向消费者发出预警：

全国学区房市场已出现明显降温，一线城市跌幅尤为突出。

据《每日经济新闻》报道，广深部分学区房的价格跌幅最高可达70%。

曾经越涨越疯的学区房，如今不仅不再“只涨不跌”，甚至陷入了降价难卖的现实。

图源《每日经济新闻》

但吊诡的是，在价格回落、共识转向的同时，学区房并没有彻底退出家长们的视野。

房价下跌，让不少房主的资产持续缩水；而另一边，仍有父母为了孩子的教育，试图抓住窗口期的机会“捡漏”。

他们在犹豫中下定决心，也在入场之后，背上新的焦虑与不安。

清晨，北京东城区的一条胡同里，天刚泛起鱼肚白。环姐从一间只有9.5平方米的三合院小平房里醒来，一边快速洗漱，一边催女儿收拾书包准备上学。

今年46岁的环姐育有两个女儿。这间逼仄的小平房，是她为孩子们买的学区房，也是典型的“占坑房”。

占坑房往往面积狭小、房龄老旧，核心作用只是锁定学区名额，并不适宜长期居住。

但对于预算有限、又想为孩子争取优质学区的家长来说，它是一种现实选择。

环姐当初购买占坑房，正是看中了它的价格优势。2022年，为了让两个孩子进入更好的学校，环姐夫妻决定买学区房。

那时，北京学区房价格仍处高位，一套稍微像样的一居室就要五六百万，远超家庭承受能力。

几经权衡，这套小小的平房，成了他们的最佳选择。因为是平房无法贷款购买，环姐一家四处向亲戚朋友东拼西凑，花费272万买下。

房子到手后，环姐把大女儿从朝阳转学到东城上学。

考虑到小平房的居住条件有限，环姐决定自己先带着大女儿在东城区落脚，尚未到入学年龄的小女儿则跟着其他家人继续在朝阳区居住。

学区房空间狭小，条件简陋，为了不影响孩子学习，即使寒冬腊月，环姐也只在院子里做饭。

屋里没有独立卫生间，想要洗澡需要去院子里的简易浴室。这样的日子一熬就是半年，每逢周末，她还要带着孩子在朝阳与东城之间往返。

但那时，她觉得一切都值。女儿很快适应了新学校，学习氛围明显不同。

环姐买的占坑房，图源受访者@北漂18年环姐

本以为买学区房是稳赚不赔的买卖，可学区房价格逐年下跌的趋势却给了环姐一记“耳光”。

2024年，小女儿顺利入学后，环姐夫妻打算卖房。没想到，两年间房价已跌了四十余万。

卖房的过程中，中介告知，这类学区房已进入资产贬值行列。

环姐不断下调心理预期，最终不得不接受资产受损的现实。

面临房产贬值困境的还有同样居住在北京的小满。早在2019年，尚在怀孕的小满就萌生了买学区房的念头。

而她的丈夫始终持反对意见，认为孩子的成绩与天资相关，买学区房更多是家长缓解焦虑的手段。

话虽如此，小满却觉得不能让孩子输在起跑线，并且学区房“现在不买，以后更买不起”。

在两年的拉锯战后，小满夫妻卖掉了一套朝阳区的房产，贷款置换了一套总价650万、位于海淀区的60平米学区房。

时至今日，这套学区房的价格逐年下跌，目前已亏损250万。

回头看这次决定，小满悔不当初，她想，如果当年自己有耐心多等一段时间，或者听丈夫的话就好了。

据多方数据，2025年，全国重点城市学区房成交量同比下降52%，价格跌幅普遍超过15%。

以北京为例，“蝴蝶指数”于2025年发布的数据表明，北京各学区的房价皆出现不同程度的跌幅。

“蝴蝶指数”关于北京学区楼市的统计数据

不少房产中介在网络上感叹，“学区房越来越难卖”：挂牌周期动辄半年以上，降价几十万也未必能成交，买家议价空间明显扩大，原房主为了快速出手只能主动让价。

学区房交易量下滑，图源网友@小涛看房

但即便如此，仍有家长在观望、计算，试图在下行周期中“抄底”。

住在山东、今年36岁的馨月就是其中之一。孩子上一年级时，她就开始考虑买学区房，但当时价格过高，一平方米要2万左右。

到2025年7月，学区房价格下跌，馨月终于以1.3万/㎡的价格买下130平米三室两厅两卫的学区房，对口当地一所不错的初中。

馨月感叹，“还好前几年没听中介劝我赶紧买，不然要多花不少钱。”

今年33岁的昆明人小方则仍在观望，孩子还没上幼儿园。

她纠结于购买二手学区房可能无法保证入学资格，而新房价格又高于当地平均水平，且学区房对口的中学只是名校分校，教学质量难以确定。

最近，中介一直催小方趁早买房，“现在不买，孩子2029年上学可能来不及。”

但小方怀疑这只是中介的销售话术，“房价一直在跌，再等等可能还能降。”

曾经红极一时的学区房，如今为何会“跌下神坛”？

首先被打破的，是“一套房子绑定一所名校”的确定性。

近年来，“多校划片”“教师轮岗” 等政策持续推进，优质教育资源被不断拆解、再分配，学区房所承诺的“直通名校”，变得越来越不确定。

环姐对此深有体会。买了学区房后，她的女儿顺利转入东城的一所学校上学，成绩稳步提升。

原本，她满怀希望女儿能进入片区最好的初中——北京市第五中学分校。

但在小升初阶段，受随机派位政策影响，她并未如愿，女儿只能进入一所整体质量稍逊的中学。

谈及此事，环姐有些遗憾。

当初买学区房时便考虑过初中升学的问题，她曾纠结过两所学校：一所教学质量好，却无法直升理想初中；另一所教学质量一般，但政策利好能直升第五中学分校。

最终，由于女儿是转学生，名额限制使她只能选择前者。

她无奈地感叹：“学区房的不确定性很大，你花了大价钱，也不能保证孩子一定能上心仪的学校。”

全国范围内的“教师轮岗”政策也在一定程度上削弱了学区房的优势。

以北京为例，早在2021年，北京义务教育“双减”工作新闻发布会便明确，将深化推进义务教育学校校长教师交流轮岗制度。

未来名校师资将持续轮岗。优质教育资源不再集中在少数学校，学区房原有的“师资优势”被大幅稀释。

其次，是生源快速萎缩。根据国家统计局数据，2024年，全国幼儿园在校人数比上年减少509万人；同年，小学在校生较上一年减少251.6万人。

新生儿数量下降，生源数量腰斩，直接削弱了学区房赖以存在的需求基础。

中国历年出生人口，数据：国家统计局，图源城市财经

更深层的变化，来自家长教育观念的松动。

过去，很多家长将顶级学区房视为孩子教育的唯一出路，即使牺牲居住品质，也要花大价钱购买“老破小”。

如今，越来越多家庭开始意识到，名校不再是唯一出口，学区房也不再是稳赚不赔的工具。

小满就是其中之一。过去，小满曾陷入追求学区房的狂热，而如今她的观念逐渐转变：“高学历也不一定能找到好工作，我开始质疑，是否一定要让孩子上名校、考高分？”

在社交平台上，类似的声音越来越多：有人说，与其花几百万买学区房，不如把钱存起来，为孩子的未来做其他规划；

有人希望孩子远离“鸡娃”环境，拥有一个快乐的童年；还有人干脆不再为学区焦虑，认为教育的关键在家庭，而非学校的名气。

有的网友放弃购买学区房，图源网友@不得不做女汉子

这些声音都在表明：学区房，正在从教育投资的“必选项”，退为“可选项”。

眼看学区房的价格不再坚挺，小女儿顺利入学后，环姐便着手卖房。

这套以272万元买下的小平房，最终在2025年以238万元成交，账面亏损接近40万元。

环姐已经算是“跑得早的那一批”。她说，身边不少同期买入学区房的朋友，处境更加艰难。

她认识的一位家长，曾花280多万元买下一间仅7平方米的私搭平房，如今市场价已回落至180万元，亏损接近百万。

学区房价格下跌已成共识，依然有家长选择入场。

不同的是，他们不再把学区房视为稳妥的资产配置，而更像是一笔押在孩子身上的“教育成本”。

环姐也这样理解当时的选择。女儿从朝阳转学到东城的小学后，她明显感受到班级学习氛围更浓，老师对孩子的关注也更细致。

女儿开始主动参与班级活动、竞选班委。慢慢地，她性格越来越开朗，小学阶段还评上了“区三好学生”称号。

虽然后来小升初的升学结果并不理想，但在“校额到校”政策（指一项北京中考招生促进教育均衡的政策，将优质高中不低于50%的招生计划定向分配到初中学校）下，只要成绩保持在前列，未来仍有机会进入重点高中。

回头看这段经历，环姐更愿意把那套已经卖出的学区房，理解为一次为孩子争取过机会的选择，而不只是账面上的亏损数字。

在山东，馨月感受到的，是学区房带来的日常差异。

她发现，对口初中的老师对学业管理更严格，片区内的家长也普遍重视学习，孩子放学后有人检查作业，容易被推着往前走。

在馨月看来，买学区房是希望给孩子创造一个更有约束力，也更有秩序的成长环境。

“至少在这个阶段，别的孩子能享受好的教育资源，我不想让我的孩子享受不到。”

但她们都清楚，这样的结果并不具有可复制性，更多家庭，未必能等来同样的回报。

馨月买了学区房后重新装修，图源受访者

在教育生态变革的当下，部分父母不惜斥重金用学区房坚持对孩子的托举。

与此同时，也有不少家长从学区房的执念中松绑。

小满之所以过去对学区房的执念较深，与成长经历有关。她初中时就读于一所风气糟糕的学校，霸凌、劫钱事件频发，这段经历让她对“差学校”充满恐惧。

此外，小满母亲对她从小到大的学业要求极其严苛，“我永远都达不到母亲的期待，学习不好似乎就是耻辱，而我不想让孩子未来也背负这样的耻辱感。”

成长经历让小满脑海中植入了“学习不好就难以在社会立足”的观念。

她明白，这是一种中产阶层共通的焦虑，“底层家庭买不起，顶层家庭靠资本不用愁，真正被学区房困住的，只有中产。”

小满认为，这本质上属于一种路径依赖——家长曾通过教育受益，自然而然地认为孩子也要走同一条路。

然而，随着人工智能发展、就业市场持续变化，连名校毕业生都频频面临求职困境，小满开始动摇：

既然这条路径不再有效，又何必把孩子逼进一条可能走不通的死胡同？

她逐渐学习放下焦虑，把关注点转向孩子的综合素质培养：

“学习成绩只是表面，有健康的身体、强大的情绪韧性，再加上找到自己的天赋特长，这才是能支撑孩子一生的东西。”

社交平台上，“放弃学区房”的话题也吸引了大量家长分享经验：

有人带孩子从一线城市回到二三线城市，在教育内卷中主动降级，让孩子在宽松的教育环境中成长发展；

有人减少学科类补习，转而培养运动和艺术爱好，增强孩子的自信心与创造力；还有人卖掉学区房，回归更宽敞的居住空间，享受家庭生活的舒适。

北京安定医院儿童精神科教授郑毅指出，“所谓的‘鸡娃’，本质上是父母的成就焦虑投射，是家长的不踏实感，而非孩子的真实需求。”

但他同时表示，不少家长已经意识到这一点。

他们不再一味追捧功利性的成功路径，这种心态转变值得肯定。

因为学区房对口学校离家有一定距离，考虑到孩子年龄小、起床速度慢，早起通勤太折腾，小满决定让孩子在家附近小学就读，未来再考虑转入对口初中。

做出这个决定后，小满感到前所未有的轻松，家庭里的紧绷氛围也慢慢松动下来。

孩子在家门口入学后，她曾担心的“学习氛围不够”“会不会跟不上”并没有出现。

每天放学，孩子一路叽叽喳喳地讲着学校里的新鲜事，语气轻快而笃定。

那一刻，小满忽然意识到，真正值得托举的，从来不是一所学校的名气，而是孩子完整而自在的成长。

小满和孩子一起去旅游，图源受访者@小满的生活日志

参考资料：

1.澎湃新闻《学区房真的要凉？多地在行动！》

2.读懂财经《鸡娃经济大败退》

3.蝴蝶指数《跌了30%？北京学区房最新量价趋势曝光》

4.人物《谁还在买学区房？》

5.城市财经《两年减少超1000万人！幼儿园，关停潮加速了》

6.南方都市报《精神医学专家：鸡娃是父母成就焦虑的投射，对孩子是心理虐待》

7.每日经济新闻《广深部分学区房跌落：广州22套学区房远低于市场价被挂牌》

作者 | Fann、芝士咸鱼，来源：十点人物志（ID：sdrenwu）

主播 | 云湾，暖心宝哥，每晚用声音伴你入眠。

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