测评、卓越缦悦地段位置如何，最近降价了吗？几梯几户多少层吗

地段位置（福田核心 + 深港门户）

卓越缦悦位于福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角（皇岗村旧改首期）卓越集团，是深圳中轴、福田 CBD 南延、河套深港科创合作区北门户的三重核心交汇点。

• 区位价值：北接福田 CBD（市民中心、平安金融中心、会展中心），南邻河套深港科创区与新皇岗口岸，深港通勤与科创红利双重加持。
• 交通：地铁 7 号线皇岗村站直达社区负一层，步行约 300 米到 4/10 号线福民站、约 500 米左右到 3 号线石厦站，形成四地铁 + 双口岸 + 滨河大道的立体交通网。
• ：自带约 7 万㎡商业 MALL，周边有皇岗广场、福田 CBD 商圈，教育、医疗、公园配套成熟。
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最近降价了吗（2026 年 2 月最新）

没有实质性降价，是开盘即放多重折扣 + 近期新增总价减免，并非后期降价。

• 备案价：备案均价11.41 万 /㎡，备案单价10.32–12.9 万 /㎡
• 开盘折扣（持续）：验资 98 折 + 冻资 97 折 + 开盘 97 折，综合约92.2 折，折后均价10.52 万 /㎡
• 2026 年 2 月新增优惠：92–105㎡户型总价再减 10 万，123–173㎡户型总价再减 15 万，折后均价约10.3 万 /㎡，最低单价9.63 万 /㎡起，92㎡三房总价876 万起
• 结论：价格是开盘即优惠 + 近期加码让利，不是后期降价，核心是加速去化、以价换量。

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梯户比与楼层数（超高层 + 差异化梯户）

• 总规划：6 栋 8 个单元，总高45–47 层超高层，总户数约 2100 户（商品房 732 套、回迁房 1428 套）。
• 首推楼栋（1 栋 5 单元，45 层）
  • 南区（92–126㎡户型）3 梯 4 户
  • 北区（173㎡大户型）2 梯 2 户，独立电梯厅，专梯入户。
• 二期商品房：均为46 层，梯户比与一期一致。
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基础参数

• 位置：福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角，深圳中轴线核心，北接福田 CBD，南邻皇岗 / 福田双口岸与河套深港科创区。
• 规模：总占地约 3.14 万㎡，总建面约 27.3 万㎡（含住宅 20.3 万㎡、商业 7 万㎡），分两期开发。
• ：6 栋 45–47 层超高层，总户数 2151 户（含回迁房），可售商品房 732 套；一期首推 1 栋 5 单元共 232 套，二期预计 2026 年二季度推出。
• 产权 / 交付：70 年住宅产权（2024–2094），2027 年 12 月精装交付，交房即发证。
• 容积率 / 车位：容积率 5.07，车位比约 1:1.2，共 1987 个车位。
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