香港楼市上演豪宅盛宴：四大家族抢跑押注，施永青预言楼价将涨近20%

本文来源：时代周报 作者：刘婷

农历大年初一，当香港维多利亚港的贺岁烟火还未升起，资深香港置业经纪人林鑫的手机就已经被内地客户的咨询信息刷屏了。为抓住香港楼市的反弹周期，他早早定好大年初三了往返深港的高铁票。

“我现在带看基本是连轴转，午饭都是在去西九龙高铁站接客户的路上随便啃个面包。”林鑫对时代周报记者感叹道，这种忙碌的生活从2024年香港楼市“撤辣”新政后便已开始。

这种一线的体感温度，在2025年的数据中得到了印证。香港特区政府土地注册处的数据显示，2025年全年整体楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）达80702宗，创4年以来新高。中原地产数据显示，2025年，1亿港元以上的交易262宗，创历史新高。

高端资产价格的上涨也引起了监管的注意，针对豪宅的税收调节应声而至。2月25日，香港财政司司长陈茂波在最新财政预算案中宣布，将调整1亿港元以上的住宅物业交易印花税，税率由4.25%上调至6.5%。

尽管税率调整，但并未冷却市场的扫货热情。香港四大家族已凭借敏锐的市场嗅觉提前出击，在调价与拓客上抢占了反攻先机。

2月2日，恒基地产在上海发布香港“中环海滨”旗舰项目 Central Yards，旨在北上精准锁定高净值人群；紧接着，长实及港铁合作发展的黄竹坑 BLUE COAST 在2月25日更新价单，以约5%的综合涨幅发出“收折扣、涨定价”的信号。新世界发展发布的2026财年中期业绩显示，股东应占亏损37.3亿港元，同比收窄44%。此外，新鸿基地产2026财年上半年业绩表现超预期，获多家国际投行上调目标价。

当资产重估的共识达成，这场由香港四大家族参与的“豪宅盛宴”，正向外界释放出香港楼市估值见底、反弹加速的强烈信号。

图源：图虫创意

客户“追着房子跑”

“2024年大家在观望，2025年是在抢滩，按现在的势头，2026年这一波涨势只会更猛。”林鑫分析称，现在香港楼市的火热源于多重因素的叠加：一方面是“高才通”等计划的人才红利进入了租转买的爆发点；另一方面，来自全国乃至全球的客户，看中香港住宅市场在减息周期下的资产避险与增值潜力。

由需求侧驱动的狂热，正迅速倒逼卖方市场收紧筹码。

林鑫向记者透露，他手头目前有七成客户来自内地，诉求极其明确，即直奔优质地段的稀缺资产。在他看来，现在的行情已经完全反转，不再是经纪人求客户买房，而是客户在“追着房子跑”。最直观的信号在于，开发商已彻底反客为主，不仅频频调高新盘售价、收回早前的购房折扣，甚至连给中介的佣金都在缩减。

香港在售住宅，受访者供图

市场从买方市场转向卖方市场，在各大房企巨头的业绩报告中得到了印证。

2月26日，新鸿基地产公布中期业绩，截至2025年12月31日止6个月，公司收入为527.05亿港元，同比增长31.98%；公司股东应占期内溢利为102.47亿港元，同比增长36.21%。

2月27日，新世界发展有限公司发布截至2025年12月31日的六个月（2026财政年度上半年）未经审核中期业绩。报告期内，新世界发展收入约83.91亿港元，同比下降约50%。股东应占亏损约37.3亿港元，同比收窄44%；经调整净利重回正数区间。

2025下半年，新世界发展合约销售额达138亿港元，完成全年目标270亿港元的51%。其中，香港住宅销售103亿港元创2021年以来新高。管理层表示，随着市场环境改善及减债措施持续见效，对全年业绩回暖充满信心，未来将聚焦核心地产业务与财务结构优化双轨并行。

财报数据的反弹为开发商注入了强心针，多方势力正趁热打铁，开启新一轮的推盘竞速。

2月27日，建灏地产及旭日国际在新春团拜活动上披露了旗下楼盘的最新动态。建灏地产集团投资及销售部董事郑智荣表示，集团位于大角咀的122伙新盘将于下周公布命名，计划3月开售。同时，旗下赤柱豪宅One Stanley于2月27日新增购房优惠。旭日国际集团地产开发部销售及市场策划经理辜锦波透露，集团旗下屯门黄金海湾．意岚将于年内推出余货。他预计，2026年香港楼价将上涨5%至8%，集团也会持续物色地皮。

作为本地老牌龙头的恒基地产也持续加码，正凭借庞大的土地储备在核心地段和新发展区双向发力。

2月27日，恒地旗下红磡首汇项目最快下周上载楼书，部署3月推售。该项目提供约2450个住宅单位，主打中至大型单位，两房及三房户型占全盘逾六成，还规划有多个四房大宅。恒基物业代理有限公司董事及营业(一)部总经理林达民介绍，截至今年2月26日，旗下团队共售出约240个单位，套现约40亿港元，未来一年计划推出4至5个全新盘。

国际大行积极唱多

不仅是开发商在加码，港府层面也在通过大幅增加土地供应，试图在这一轮上行周期中平衡供需。

2月26日，香港政府公布2026-27年度卖地表。新一份卖地表将推出9幅住宅用地，共涉6650伙，当中3幅来自洪水桥片区，共涉3120伙，占总数47%。同时亦有3幅属于滚存地皮，分别位于赤柱、东涌及西贡。联同“一铁一局”等其他供应来源，合共提供22580伙，同比增加6成，创近8年新高。

高力估价及咨询服务高级董事梁镇峰认为，卖地表中仍有2幅滚存的豪宅住宅地皮，包括赤柱环角道及西贡打鼓岭清水湾道，用地具稀缺性。该两幅地皮早前一直未有推出，主要受市场气氛疲弱及高端住宅成交放缓影响。随着近期豪宅市场气氛回暖，政府或再考虑于今年重启相关地皮的招标程序，以把握复苏势头，进一步增加土地收入来源。若政府成功推出上述豪宅地皮，将有助为新一轮的市场观望情绪注入更多信心。

在政策端释放长期供应红利的同时，身处一线的头部房企巨头已经嗅到了经济复苏与购买力回归的深层逻辑。

长实营业部首席经理郭子威表示，香港经济增长动能巩固，股市与楼市形成正向循环，高净值人士置业需求持续释放；内地人才政策红利带动内地买家入市，加上“供平过租”（即供房比租房便宜）效应，租转买需求大量涌现，为楼市奠定坚实需求基础。

这种来自市场的情绪，也迅速转化为国际投行的乐观预期，各大机构纷纷看多。

高盛发布报告指出，香港楼市下跌周期已经见底，住宅房价自去年9月以来上升5%，写字楼出租率创下2008年第四季以来最高季度水平。与写字楼相比，高盛更偏好住宅市场，由于按揭利率，支撑了此前被压抑的需求，高盛将今年香港房价预测由上升5%调高至上升12%。

摩根大通发表报告称，大幅调高2026年香港住宅房价升幅预测，由原先的5%至7%，上调到10%至15%。此外，该行明确指出香港楼市已告别调整期，正式进入新一轮上行周期，2027年房价预计将再升约5%。

而作为最了解本土地产风向的“教父级”人物，中原集团创办人施永青给出的预判则更为具体。

针对香港楼市升温迹象明显，中原集团集团创办人施永青认为，全年楼价有望靠近20%的升幅，并预期新财政年度卖地计划的地皮将全数售出，且地价升幅将高于楼价。

施永青指出，去年楼市峰回路转，由跌转升，反映香港经济与房地产的紧密关系。他观察到，单计今年首两个月，主要屋苑楼价已反弹约15%，升势急促，令其原先估计全年升幅15%的预测变得保守。他最新预期，上半年楼价升幅有望达标，全年涨幅可望靠近20%，并确认楼市正处于上升周期，且升势正在加剧。

他分析称，楼市升势将呈先快后稳的格局。由于发展商在市场气氛好转下，上半年新盘定价取态将更为积极，由过往求量转为开始求价，这将带动楼价在上半年录得较大升幅。然而，他亦提醒，若定价上调过急，市场购买力或会作出回应，导致销售速度放缓，因此下半年的楼价升幅可能会相对放缓。

（应受访者要求，林鑫为化名。）