二手房业主，突然“不卖房”，房价这次真要涨？

去年这时候，朋友圈里还充斥着“急售”“降价30万”“割肉离场”的消息。可现在呢？那些挂了半年的房子，要么悄悄下架了，要么业主咬死价格，一分都不肯降。

这不是你的错觉——全国重点城市的二手房市场，正在发生一个根本性的转变：业主们，不愿意卖了。北京二手房挂牌量连续4个月下降，上海更是连降9个月，去化周期缩到只剩4个月。

广州、深圳的挂牌量也从年初开始掉头向下，这股风甚至吹到了杭州、苏州、合肥。今天咱们就来扒一扒，这些业主到底在想什么？这场“惜售潮”，又意味着什么？

先看一组扎心的事实，你就知道这变化有多猛。北京的二手房挂牌量，从去年11月开始，连续4个月减少，仅2月份就少了3000多套。上海更夸张，从去年6月到现在，一口气降了9个月，现在市面上能挑的房子，比高峰期少了将近六成。

广州、深圳也在今年初加入了“挂牌量下降俱乐部”。你以为这只是北上广深的特供？错了。杭州、苏州、合肥、天津这些二线城市，二手房挂牌量也在往下走。更微妙的变化是砍价空间。去年你去谈价，随便砍个十几万业主都得接着。

现在呢？广州黄埔的万科东荟城，100平的三房从4.7万跌到2万左右，然后就稳稳停在那儿；南京九龙湖的万科金域蓝湾，从4.5万跌到1.8万，现在死活下不去了。全国百城二手房价格跌幅，从去年12月开始持续收窄。一句话：市场上那些“急售”“血亏”的房源，快被消化干净了。

为什么业主们突然不卖房了？

第一层，也是最扎心的一层，叫“资产账算不过来了”。假如你2018年花500万买了套房，贷款350万。现在房子只值380万，卖掉还完贷款，手里剩不下几个钱，还得倒贴税费中介费。

你卖它干嘛？当房子的市场价接近甚至跌破你的未还贷款时，卖房就不是“变现”，而是“割肉放血”。很多业主一算这笔账，干脆选择躺平——反正卖了也是亏，不如先留着。

第二层，叫“持有账突然划算了”。前几年房贷利率动辄5%、6%，月供压得人喘不过气。现在呢？新发放房贷利率已经降到3%左右，公积金贷款更是低到2.6%。与此同时，房价跌了，租金却没怎么降。

全国重点50城的平均租金回报率已经涨到2.08%，有些深度调整的小区甚至超过3%。这意味着什么？意味着你的房子，每个月收的租金，可能已经能覆盖甚至超过月供。一套“负现金流”的资产，突然变成了能自己养活自己的“正收益资产”。你还舍得卖吗？

第三层，叫“情绪账彻底变了”。过去几年，市场弥漫着恐慌情绪，人人都在喊“赶紧跑”。可现在呢？最着急、最扛不住的那批人，已经卖完了。剩下的要么是成本低的老业主，要么是杠杆不高的自住客，还有一部分是看到股市回暖、财富效应改善后心态稳住的人。

那种“今天不卖明天就崩盘”的紧迫感，彻底消失了。取而代之的是一种淡定：反正跌成这样了，再跌还能跌到哪去？

这个转变，对咱们普通人意味着什么？

第一条，叫“砍价越来越难”。以前你是爷，可以慢慢挑、狠狠砍。现在呢？好房源本来就少，业主心态还硬，你稍一犹豫，房子就被别人抢了。

北京链家的中介说得直白：一些有学区、地段优势的房子，议价空间明显收窄，买家还想着多砍几刀，结果发现已经有人抢先成交了。市场正在从“买方一边倒”转向“买卖双方拉锯战”。

第二条，叫“小心‘买卖双杀’的陷阱”。如果你是改善型需求，想卖旧买新，这时候得格外小心。你卖掉的老房子，可能是已经跌到底、准备筑底的资产；而你想买的新房或次新房，可能还没完成调整。这一卖一买，弄不好两头吃亏。不是所有房子都在同一个节奏上，分化才是未来的主旋律。

第三条，叫“别再指望一夜暴富”。即使市场真的触底，也不意味着房价会像过去那样猛涨。专家们说得清楚：这叫“底部确认”，不是“V形反转”。未来楼市的主旋律是分化——核心地段、好品质、好物业的房子率先企稳；远郊、老旧、有硬伤的房源，调整的路可能还很长。

面对这种局面，普通人该怎么办？别指望看热闹，得调整自己的操作思路。

第一个策略，叫“重新评估你的房子”。别光看小区均价，要具体到你家那套房的楼层、朝向、房龄、学区。如果是在核心地段、品质不错、没有硬伤的房子，现在没必要恐慌性抛售。如果本身就是远郊、老破小、有硬伤的，该出的还是要出，别指望它能跟核心区一起反弹。

第二个策略，叫“置换的，算好时间差”。想卖旧买新的，得精算两边的调整节奏。别看着自己的老房子稍微涨了点就急着卖，然后冲进去买还没跌透的新房。宁可多等一等，看清楚再动手。

第三个策略，最实际，叫“该收手的收手，该出手的出手”。如果你是买家，现在确实是个不错的窗口期——市场企稳但还没大涨，好房子开始难砍价但还能谈。

如果你是卖家，不是急用钱的，可以再观望一下；急用钱的，也别指望卖在最高点，合理价位能出就出。这个市场，最怕的就是两头赌。