现在卖房子的人，5年后会怎么样？

你有没有发现，身边突然多了好多卖房的人？前几天我一个朋友半夜给我发消息，说他终于把挂了两年都没卖出去的房子，上周给卖掉了，而且是低于市场价15%出的手。

我问他亏这么多不心疼吗？你猜他说什么？他说：“现在不卖，再过两年可能亏更多。”这话听着扎心，但可能是大实话。

最近楼市确实有点微妙：一方面，新闻里天天喊房价降幅收窄、成交量回暖，好像春天要来了；另一方面，二手房挂牌量还在高位，有人连夜降价也要脱手。

那问题来了：现在卖掉房子，到底是聪明还是蠢？今天咱们就把这事掰扯清楚。

先看一组真实数据，别被那些“楼市回暖”的标题带偏了。国家统计局刚公布的2026年1月份数据显示，70个大中城市里，新房价格环比上涨的只有12个，剩下的全在跌或者持平。二手房更惨，一线城市还在跌，只是跌得少了点，从之前的0.9%收窄到0.5%。

什么意思？就是说，整体趋势还是往下走，只是下坡的坡度缓了一点。再看看全国，这轮调整下来，平均跌幅已经超过30%，有些三四线城市直接腰斩。与此同时，政策工具箱快掏空了：放开限购、降首付、降利率、免税费，能用的招全用上了。

首套房贷利率直接干到3%以下，创历史新低。但你发现没有，越是这样，卖房的人反而越多。北京、上海这些一线城市，二手房挂牌量连续几个月下降，不是因为没人卖了，而是因为便宜的房子被消化了，剩下的业主要么撤单不卖，要么咬牙扛着。

为什么现在卖房的人突然变多了？

第一层，也是最直接的一层，叫“预期彻底变了”。过去二十年，中国人形成了一种思维定式：房子永远涨，买到就是赚到。但这一轮调整，把这种信仰打碎了。从2022年到2025年，连续四年下跌，很多城市房价直接回到2017、2018年的水平。

更重要的是，大家发现，那些救市政策，从放开限购到降首付，换来的只是一波短暂的回暖，然后继续跌。这叫“政策疲劳”。现在哪怕利率降到历史最低，很多人想的是：万一买了还得跌呢？这就是预期反转。房子不再是那个稳赚不赔的资产，而变成了需要计算的负债。

第二层，叫“持有成本在悄悄吞噬你”。很多人只算房价跌了多少，没算这些年养这套房子花了多少钱。物业费、取暖费、维修费，一年下来少说万把块。

如果是贷款买的，利息更是大头。房贷利率就算降到3%，100万贷款一年还得3万利息。而租金回报率呢？一线城市平均也就2%左右。也就是说，你养这套房子，每年的净流出是实实在在的。房价不涨，就是在亏钱。更可怕的是，房产税这只靴子，虽然还没落地，但悬在头顶的阴影一直在。

第三层，也是最扎心的一层，叫“流动性正在枯竭”。现在的二手房市场，不是卖不掉，是卖不到你想要的价格。你去中介挂一套房，中介第一句话准是：哥，您想快点卖的话，价格得挂低点。为什么？因为买家少了，但卖家没少。

那些所谓“成交量回暖”，是靠“以价换量”换来的。你邻居比你便宜20万成交了，你的房子就被钉在那个价格上。更可怕的是，一旦流动性出问题，房子就不是资产，而是负担。急用钱的时候，你才发现，房子是世界上最难变现的东西之一。

这场抛售潮，对咱们普通人意味着什么？

第一条，叫“财富缩水的钝刀割肉”。如果你有房，不管卖不卖，心理账已经亏了。全国均价跌了30%，意味着你资产表上的数字，实打实少了一大块。如果你没房，想上车，也别高兴太早。现在买房确实便宜了，利率也低，但房价还在调整，买了可能继续跌。这就是刚需的两难：不买怕涨，买了怕跌。

第二条，叫“置换链条被彻底打断”。很多人想卖房，不是为了套现跑路，而是想换房，以小换大，以旧换新。但问题是，你的老房子卖不出价，你想买的新房虽然也跌了，但跌幅往往没老房子大。结果就是，换房不但没改善，反而把积蓄全填进去了。这条置换链条一旦卡住，整个市场就像一潭死水。

第三条，叫“资产配置的逻辑彻底重构”。过去大家有钱就买房，因为房子是唯一靠谱的资产。现在呢？存款利率不到2%，理财打破刚兑，股市波动大，房子又在跌。你突然发现，钱没地方放了。这不是一句玩笑话，这是无数中产家庭正在面临的真实焦虑。

面对这种局面，普通人到底该怎么办？是卖是留，得有章法，不能拍脑袋。

第一个策略，叫“看清你手里拿的是什么房子”。不是所有房子都该卖，也不是所有房子都该留。核心城市核心地段、品质过硬、物业好、有学区的房子，扛跌能力强，可以拿一拿。

但如果你的房子在三四线城市、远郊区、老破小、没有学区属性，那就要清醒一点——这些房子，可能永远回不到以前的高点了。趁现在还能卖，早点出手换现金，比抱着一个持续缩水的资产强。

第二个策略，叫“算清账再决定”。把房子当成一个投资项目，认真算笔账。这套房子每年给你创造多少价值？自住的话，省了房租，算一笔；出租的话，租金多少，减去持有成本，净收益多少。如果算下来，每年净流出，房价又不涨，那你持有的每一天，都是在亏钱。这时候，卖掉就是止损。

第三个策略，叫“别跟风，也别硬扛”。现在最怕两种人：一种是看到新闻说回暖就冲进去买房的，另一种是死活不认亏、非要等到原价才肯卖的。

这两种心态，都是被情绪绑架。市场的底，从来没人能精准踩到。你需要问自己的是：卖了这套房，拿到现金，我有没有更好的去处？

如果没有，那就别卖，拿着收租也是钱。如果有，不管是还贷、理财、还是改善生活，那就果断卖。现金在手里，机会永远在。