广东
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很多人买房时都会陷入一个误区：是不是只有无抵押、无查封、全款结清的房子，才能上市交易？显然不符合现实。
二手房有按揭、有抵押太正常，但法拍房、普通二手房、商拍房，在 “解抵押、解查封” 这件事上，规则完全不同。
今天把最核心的区别讲清楚，帮你避开大坑。
一、先搞懂：抵押和查封，到底谁来解？
1. 二手房 / 普通商拍：原房主自己解
不管是普通二手房，还是市面上很多 “商业拍卖” 的房子：
- 抵押：原房主拿到房款后，自己去银行结清解押
- 查封：原房主还钱后，自己去法院申请解封
2. 真正法拍房：法院强制解
只要是法院处置的法拍房，规则完全不一样：
- 你交齐尾款 → 法院直接强制解押、强制解封
- 不管有几笔抵押、几层查封、哪个机关查封
- 一律全部解除，没有例外
二、90% 的人都混淆：商拍 ≠ 法拍
现在市场上最容易踩坑的一点：
把 “商拍” 当成 “法拍”，以为都能强制解押解封，结果踩雷。
- 商拍（商业拍卖）：多是机构、公司处置的房产，本质还是二手房交易。抵押查封依旧是原房主自己解，解不开就会卡住。
- 法拍：只有法院处置的，才叫法拍房，才有强制解押解封的保障。
最后总结
- 法拍房：法院处置 → 强制解押解封，安全兜底
- 二手房 / 普通商拍：个人 / 机构处置 → 原房主自行解押解封
- 认准一条：处置主体是法院，才是真法拍
你了解了吗？
立德君建议大家，如果想拍法拍房，建议找专业的辅拍机构协助，避免踩坑！
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