中国奥园集团香港大楼被强制接管

近日，中国奥园集团名下位于香港的奥创中心大楼被强制接管。

一、 事件核心概述

2026年2月27日，中国奥园集团股份有限公司发布公告，确认其位于香港葵涌的一栋12层物业已被正式委任接管人，且接管程序不会被暂缓。这标志着该公司在化解流动性危机过程中，一项重要的境外抵押资产进入了被强制处置的阶段。

二、 事件详细过程与关键信息

1. 时间线与触发点：

◦ 委任通知：2026年1月22日，贷款担保人周伟成发出通知，委任富事高咨询（香港）有限公司的霍羲禹及周伟成为该物业的连带接管人和管理人。

◦ 公司获知：中国奥园于次日（1月23日）接获上述通知。

◦ 协商失败：公司在接获通知后，随即与相关各方协商，试图暂缓委任接管人。

◦ 最终确认：2026年2月27日，中国奥园公告确认，委任接管人的决定将不会被暂缓，接管程序正式生效。

2. 涉及资产详情：

◦ 物业位置：香港新界葵涌市地段第46号。

◦ 物业状况：一栋地上12层的建筑物（包括两层停车场），总建筑面积约为10,900平方米（约11.7万平方英尺）。该物业是中国奥园在香港推出的首个活化工厦项目——奥创中心。

◦ 权属关系：该物业由中国奥园的一家间接全资附属公司持有，并作为抵押品。

3. 债务情况：

◦ 债权人：恒生银行，是该笔按揭贷款的受益人。

◦ 债务规模：截至公告日，该笔按揭贷款的未偿还本金约为5.39亿港元，应计利息约为1.21亿港元，债务总额合计约6.6亿港元。

◦ 担保情况：该笔贷款由中国奥园集团提供担保。

三、 事件背景：中国奥园的债务危机与重组进程

此次资产被接管并非孤立事件，而是中国奥园自2021年陷入流动性危机后，持续债务化解过程中的一个环节。

1. 债务重组进展：

◦ 境外重组：公司的境外债务重组计划已于2024年3月正式生效。根据该计划，公司需在2026年3月20日前处置所有海外房地产项目以换取现金，用于赎回相关票据。最新公告显示，该重组计划的“持有期”已被进一步延长至2026年3月23日。

◦ 境内重组：公司境内债务重组计划方案已基本完善，正在征求债权人意见。2025年全年，公司已与境内金融机构达成合同安排，对约12.1亿元的现有融资进行了展期。

2. 资产处置历史：为缓解资金压力，中国奥园近年来持续出售资产。

◦ 香港资产：早在2021年11月，公司就以9亿港元出售了位于香港西半山的燕贻大厦项目，预期亏损约1.77亿港元。

◦ 海外资产：2024年6月，公司公告拟以约3.91亿港元出售加拿大安大略省的M2M项目一期，所得款项拟用于赎回境外债务重组相关的票据。

3. 公司经营现状：根据2025年数据，公司全年物业合同销售额约72.9亿元。为控制开支，员工总数已减少约38%，并精简了组织架构。

四、 事件影响分析

1. 对公司的影响：

◦ 财务影响：直接导致一项价值数亿港元的资产脱离控制，可能面临被处置以偿还债务的局面，造成资产减损。

◦ 现金流影响：失去该物业可能产生的租金收入或未来出售收益。

◦ 重组进程：此次接管事件可能对正在进行的境内外债务重组谈判产生负面影响，削弱债权人对公司资产保全能力的信心。

◦ 法律与运营：公司公告称，正在评估此事带来的法律、财务和营运影响。

2. 对债权人与市场的影响：

◦ 对于债权人恒生银行而言，委任接管人是保障其债权回收的标准法律程序。

◦ 事件反映了房地产企业，尤其是已出险房企，在境外资产处置和债务化解中面临的严峻挑战。

五、 香港物业接管程序简介

在香港法律框架下，当抵押人（如中国奥园的附属公司）未能履行按揭贷款合约时，抵押权人（银行）有权委任接管人（Receiver）接管抵押资产。接管人的主要职责是接管该物业的管理权和控制权，并通过运营、出租或出售该资产，将所得收益用于偿还债务。这通常是一个由法院或根据抵押契约条款进行的法定程序，旨在保障债权人的利益。

六、 总结与展望

中国奥园香港葵涌物业被接管，是其债务危机持续发酵的一个具体表现。核心原因在于相关按揭贷款违约，触发了债权人的资产保全措施。此事发生在公司境外债务重组计划持有期即将届满（2026年3月23日）的关键时点，凸显了其履行重组条款、加速资产变现以偿还债务的压力。

展望未来，中国奥园需继续积极推进境内外债务重组谈判，同时可能被迫加速处置剩余资产以回笼资金。此次接管事件也提醒市场，对于高负债房企而言，持有优质抵押资产的债权人，在债务人违约时采取法律行动保护自身权益是常态，这可能会进一步加剧相关企业的资产流失和重组难度。公司后续如何平衡资产处置、债务偿还与维持基本运营，将是市场关注的焦点。