URI城市租住复工第3课：复盘公寓企业大事件，2026不迷路！

URI住房租赁行业大事记系列持续深耕，本篇聚焦行业维度，借春节复工收心之际，为您全景复盘2025年住房租赁行业的企业格局变迁与发展迭代，梳理行业进化脉络、拆解企业破局路径，提醒同仁们看清格局、找准方向，在2026年行业竞争中站稳脚跟、行稳致远。

2025年堪称住房租赁行业的“品质进阶元年”，亦是企业格局深度重构的关键一年。在《住房租赁条例》正式施行、ESG管理纳入硬性要求的政策指引下，叠加居民租住需求从“有房住”向“住好房”升级的市场变化，行业彻底告别过去“规模至上”的野蛮生长模式，迈入“品质为王、运营为核、生态为魂”的高质量发展新阶段。这一年，行业以“轻资产、重运营、强生态”为核心特征，企业布局从分散扩张转向聚焦深耕，合作模式从各自为战走向协同共赢，服务场景从单一居住延伸至多元生态，数字化、绿色化、精细化成为企业生存发展的核心竞争力，整个行业的发展体系实现了从规模扩张到质量提升的全面蝶变。

URI贴心准备复工第3课，带大家一同回顾2025年公寓企业的十大核心事件，复盘企业格局的进化与蝶变，总结行业发展的经验与规律，帮你理清2026年发展思路，找准布局方向，在新一年的赛道上不迷路、不踩坑，以更清晰的战略、更稳健的姿态，迎接行业高质量发展的新机遇！

事件1

●国资系公寓企业打破“自建自营”模式，全面转向“轻资产品牌输出”

2025年度国资系公寓企业打破“自建自营”模式，以品牌授权、运营托管为核心的轻资产输出加速落地，上海地产城方、杭州安居宁巢等头部国企新增多个托管项目，管理规模显著扩张且降本增效：上海地产城方管理规模破8000间；杭州安居宁巢托管老旧小区项目成本降18%；上海新黄浦筑梦城托管规模2000间，西安安居乐筑托管3500间产业配套房源...

URI研判：国资系公寓企业转向轻资产输出，是2025年住房租赁行业模式升级与效率革命的标志性事件。国企跳出 “自建自营” 重资产路径，依托专业能力快速扩规模、降成本、提效益，上海、杭州、西安等地标杆项目已验证可行性。

这一转向彻底打通存量盘活、国资赋能、保租房供给的高效通道，推动行业从 “重资产扩张” 迈入 “轻资产运营” 新周期。

2026年，运营能力、品牌输出、成本管控将成为核心竞争力，轻资产模式将成为国资租赁规模化、可持续发展的主流选择。

事件2

●高端服务式公寓赛道爆发，国企、酒店、房企系全面入局

2025年国企、酒店、房企扎堆布局高端服务式公寓，打破外资长期垄断格局：上海城投控股推出“宽岚”，雅诗阁×锦江成立混血企业“锦诗庭”、城家革新“瑞贝庭”多元产品线激进拓展规模、龙湖推出“冠寓·御境”、万科加速布局富瑞斯国际公寓规模等，高端租赁走向规模化供给，该赛道成行业增长最快细分领域。

URI研判：服务式公寓赛道爆发是2025年最具亮点的细分增长事件。多元玩家入局，推动高端租赁从“小众定制”走向“规模化供给”，成为行业增长最快的核心赛道，预计2030年中高端服务式公寓将占据整体市场55%以上的份额。

该趋势顺应了消费升级与高端居住需求提升的市场逻辑，国企的公信力、酒店系的服务优势与房开系的资产实力形成互补，重构高端租赁竞争格局。

2026年，该赛道将进入品质竞争与规模扩张并行阶段，差异化服务、品牌力与运营效率将成为企业抢占市场的核心抓手，推动高端租赁市场走向成熟规范。

事件3

●人才公寓海量入市，城市“抢人战”白热化

据悉，85%的毕业生将“住房政策”列为城市选择前三因素，人才公寓成为城市的“核心吸引力”，因此各地国企将人才公寓作为核心布局方向，海量房源集中入市并配套多元补贴。合肥安居新增1.2万套，推出8折起租、7天无理由退房、押一付一等；郑州城发安居运营8.6万套，租金为市场价7折；杭州安居新增8000套，硕士及以上享3个月免租；深圳应届毕业生免费住宿延长至15天+6折长租。

URI研判：该现象是住房租赁行业与城市人才战略深度绑定的核心事件。海量房源集中入市并配套多元补贴，合肥、郑州、杭州、深圳等地的差异化举措，让人才公寓成为城市引才留才的“核心吸引力”。

这一趋势本质是住房保障与人才战略的深度融合，既破解了人才租房痛点、降低了人才扎根成本，又助力城市集聚优质人力资源、推动产城融合，进一步提升城市人才吸引力与留存率。

2026年，人才公寓将从“数量供给”转向“品质提升+精准适配”，租金补贴、配套服务与区位优势将成为城市差异化竞争的关键，持续赋能城市高质量发展。

事件4

●企业收缩战线，资源全面聚焦核心城市群

2025年市场分化，企业纷纷放弃全国撒网策略，聚焦区域城市群。龙湖冠寓将80%的新增资源投向12个核心城市，关闭3个三四线城市低效项目，核心城市平均入住率保持90%以上；华润有巢聚焦长三角、京津冀、粤港澳大湾区，三大城市群新增项目占比超75%；合肥保租房坚持“一线三区”布局，70%的项目位于地铁站1公里辐射圈内，精准对接就业中心破解“职住分离”；尔家调整原定华东区域全域布局，回归聚焦，深耕无锡核心市场。

URI研判：面对区域市场差异加剧的现状，企业摒弃“全国撒网”模式，向核心城市及重点城市群集中发力，通过优化布局规避低效风险，筑牢运营根基、保障现金流稳定。

企业这一布局调整，实则是行业回归理性、迈向精细化运营的具体体现，核心城市及重点城市群的人口集聚、就业需求优势，既能保障稳定入住率与收益水平，也能精准对接租赁需求、提升资源利用效率。

2026年，聚焦核心、深耕细分将成为行业主流，企业的区域深耕能力、精准布局水平与运营效率，将成为应对市场波动、实现可持续发展的关键支撑。

事件5

●主流路径“国企资产+专业机构运营”合作模式占比超55%

头部品牌主动对接地方国企、城投，形成“国企供资产、专业机构供运营”的合资或托管模式。宁波北仑城投与领寓国际国际合作规划12400套保租房；深圳安居集团委托安居乐寓改造闲置仓储；合肥安居集团与本地机构合作，改造138套房源；浦发有家与漫柏集团联合运营，多个项目实现“开业即满租”。

URI研判：公寓企业的合作模式呈现明显集中化趋势，头部品牌积极联动地方国企、城投平台，通过合资或托管等形式，搭建优势互补的合作体系，有效破解行业发展瓶颈，推动保租房供给提质提速，实现多方共赢，相关合作模式已成为2025年行业主流路径。

这种合作模式精准兼顾了资产端与运营端的核心需求，国企的资产优势的为项目落地提供坚实基础，专业机构的运营能力则保障了项目效率与收益，既降低了企业资金与资源壁垒、加速保租房供给，也实现了资产与运营的优势互补。

2026年，该模式将持续深化，合作的精细化、规范化水平将进一步提升。

事件6

●民企放弃规模竞赛，深耕垂直细分赛道打造壁垒

2025年民企告别“大而全”扩张，聚焦蓝领、青年文创、服务式公寓等细分赛道深耕。例如，中富旅居乐璟社区、锦江酒店•途羚公寓等专注于服务制造业、物流业等基础城市建设者，为蓝领提供24小时安保等配套，出租率稳定95%以上；万科泊寓打造青年文创公寓，通过艺术公区和社群活动实现租金溢价，出租率超90%，形成差异化竞争优势。锦江与雅诗阁成立合资公司，聚焦服务式公寓酒店赛道...

URI研判：这一年公寓民企发展路径迎来重要转向：通过精准锚定特定群体需求，提供差异化产品与服务，有效避开行业同质化竞争，实现稳健运营，成为当前民企破局突围的核心逻辑。

民企立足自身灵活优势，精准细分群体的核心居住需求，通过配套完善、场景营造等方式提升产品竞争力，既保障了稳定出租率与收益水平，也以精准服务满足了租赁市场的多元需求。

2026年，细分赛道的深耕力度将持续加大，产品差异化、服务精细化将成为民企构建竞争壁垒、实现“活下去，活得好！”。

事件7

●ESG/公益善举从加分项变必选项，头部企业积极践行

6月商务部发布《住宿企业ESG管理体系要求》，标志着ESG成为租赁企业硬性要求。企业聚焦绿色运营与民生保障，城家推广装配式装修、光伏供电及建立智慧能耗管理系统；上海城投宽庭打造“无废社区”，开展10余场主题活动；自如新增项目100%符合绿色建筑标准；华润有巢公区100%采用节能灯具，年减碳约500吨；尔家始终坚持践行社会责任，持续开展超百场公益活动，用心为广大租客创造温暖与福祉。

URI研判：住房租赁行业ESG发展迎来里程碑式转变，相关政策的出台与落地，明确了ESG在企业运营中的核心地位。头部企业率先响应政策导向，聚焦绿色运营与民生保障，通过多元化实践践行ESG理念，推动行业责任实践走向标准化、规范化，成为行业高质量发展的重要支撑。

政策引导下的ESG实践，不仅倒逼企业优化运营模式、践行社会责任，更实现了环境效益、社会效益与商业价值的协同发展，既助力“双碳”目标落地，也提升了企业品牌公信力与核心竞争力。

2026年，ESG与实践深度将成为企业差异化竞争的重要维度，推动行业向更绿色、更负责任、更高质量的方向发展。

事件8

●行业数智化建设迈入深水区，全链条赋能运营，降本增效

2025年数智化建设迈入深水区，城家全面升级CAS系统，打通人、事、物、账全链条信息流，维修响应速度提升；华润有巢搭建独创的3i体系数字运营平台，依托AI智能管家小巢象等数字工具，实现管家人房比达1:150；尔家自主研发智慧管理平台，集成租务管理、能耗监测与租户服务，续约率大幅提升；沃塔智能的无线通讯智能设备，采用LORA通讯技术实现无网络环境下的正常使用，保障租住体验。

URI研判：2025年住房租赁行业数字化建设已进入提质增效的关键阶段，全链条数字化赋能成为行业高质量发展的核心方向。头部企业纷纷加大数字化投入，通过自主研发、系统升级、技术赋能等方式，打通运营全流程信息流，以技术创新破解运营痛点，推动行业从粗放运营向精细化管理转型。

数字化建设已成为企业降本增效的核心抓手，不仅通过优化管理流程、提升人效，有效降低运营成本，更借助智能工具完善租户服务、优化租住体验，进一步提升租户留存率与满意度。

2026年，数字化应用的深度与广度将持续拓展，技术创新与运营场景的深度融合，将成为企业构建核心竞争力、实现可持续发展的关键支撑。

事件9

●“租赁+生态”场景融合，从“卖空间”到“造生态”的转型

领先企业打破单一居住边界，打造“租赁+”多元生态。龙湖冠寓联动集团蓝海引擎，实现职住商一体；华润有巢打造IP化“巢玩社群”，开展潮流、运动等主题活动；浦发有家配置商业空间，定期举办社群活动；漫柏集团则构建职业+兴趣双维度社群体系，增强租客粘性。

URI研判：住房租赁行业竞争逻辑正在发生深刻转变。通过联动产业资源、打造社群IP、完善配套服务等方式，推动租赁服务从基础居住向综合体验升级，成为行业新一轮价值竞争的核心方向。

从“卖空间”到“造生态”的转型，不仅打破了传统租赁的服务局限，更通过场景融合增强租客粘性、提升居住体验，进一步挖掘资产增值空间，实现运营收益与品牌价值的双重提升。

2026年，“租赁+生态”的融合深度将持续加深，场景创新、资源整合能力将成为企业抢占市场、构建核心壁垒的关键。

事件10

●“青年夜校”引领社群服务新风口，政企联动构建“住+学”生态

2025年，青年夜校在住房租赁行业快速普及，成为国企践行社会责任与提升运营效益的双赢选择。合肥滨纷公寓作为地方国企标杆，联合包河区总工会、团包河区委推出青年职工夜校，构建“技能+兴趣+社交”三位一体成长平台，首期课程涵盖AI工具应用、商务英语、非遗手工等多元化内容，并启动“千人赋能计划”，年内将覆盖1000名职工学员，浦发有家、漫柏集团、尔家、安居宁巢纷纷开设了青年夜校。

URI研判：2025年住房租赁行业社群服务迎来新风口。国企率先发力，联合相关部门推出青年夜校，兼顾青年租客成长需求与企业运营效益，打造多元化服务场景，构建差异化竞争优势，实现社会责任与运营价值的双赢。

青年夜校已成为超级场景，不仅丰富了租客的精神文化生活、助力青年成长赋能，更有效提升了租赁项目的吸引力与人才留存率，推动社群服务从基础社交向价值赋能升级。

2026年，青年夜校模式将持续普及，政企联动的深度与课程内容的精准度。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:山楂美式

内容复核:木兮

运营编辑:树懒