昔日福州地王，炸裂开局，单价1.2万！

关于地王，总能有无尽的幻想，曾经是高端改善楼盘的前提条件。

前两天，广州的核心地段，经过了9个小时的鏖战，拍出了8.5万每平米的楼面价，创下了该市楼面价的新高。

这是珠江新城马场地块，八家房企参与，最后决战时刻，也比较有意思，剩下保利和越秀，感觉保利精打细算，最后时间才加价；

越秀是志在必得，每次都第一时间加价，最后也以236.0365亿竞得该地块。

在楼市处于相对比较理性的时刻，拿下城市的地王，未来还是有较大的盈利空间。

不过，在全国楼市处于狂热期时，如果拿下城市非核心区的地王，那就有点尴尬了。

PART 1

首开国仕府地块

在2015年的时候，全国开启了货币化棚改的模式，楼市逐渐迎来了高潮。

这种强烈的反转信号传达到福州的时候，已经是2016年了，当时无论是土地供应还是房企卖房，都处于卖方市场。

在2016年8月的时候，福州出现了三个地王：

螺洲小镇地块（宗地 2016-10）—— 城南地王，东升新城地块（宗地 2016-12）—— 仓山 地王，五一新城地块（宗地 2016-11）—— 市中心地王。

分别被首开，福晟和阳光城拿下，其中三叉街地块的楼面价约为3.37万，五一新城地块楼面价约为4.5万，至今仍保持着福州地王记录。

这两个地块中，在福州楼市中，还是属于大部分人能接受的板块，只是命途多舛；

至于首开拿下的螺洲小镇地块，真实楼面价约为1.92万，不过是处于三环之外的地段，是挺尴尬的。

这个地块的推广名为首开国仕府，备案名为紫樾花园，那个年代，带“府”的推广名一般定位为改善楼盘。

只是这种地段如果做高品质的改善盘，大户型怎么消化是个难题，因为纯改善的客群看不上这个地段，刚需客群又接受不了总价。

不管怎么说，这个楼盘还是按照改善的标准打造城南板块的社区，已经交房多年了，从品质上看还是能达到当初改善的标准。

只是，这个地块从拿地到现在，快十年了，还有较多的房源并未清盘。

PART 2

国仕府实景图

国仕府是在2019年开盘的，2021年开始逐渐交房，但现在来看，即使多年过去了，这个小区的入住率只能用中规中矩来形容吧。

这个楼盘最风光的时刻应该是开盘初期，本来是想卖2.6万的单价，另外温泉入户再加3千，不过后来取消了。

不管怎么说，这个楼盘在早期开盘的时候，均价基本保持在2.6万左右，在南三环板块中算是一个标杆型项目。

其实，这个楼盘品质确实不错，在2019年的时候，基本就实现了了现在新规住宅的优点。

从得房率上看，117平米的户型，在那个年代套内面积相当于普通房源130左右的四房，有足够的空间感。

温泉入户，这也算一个奇特的优点，因为螺洲地块有地铁资源，当时宣传是76度偏硅酸温泉。

离4号线螺洲温泉站地铁口很近，到C出口步行大约2百多米，至于5号线的螺洲古镇站，距离大约8百多米。

从初期呈现的园林景观来看，融入了中式元素，相较于城南其他楼盘，也有较多的优点。

在开盘初期（2019年-2020年），这个楼盘凭借中介，置业顾问的努力，还是取得一定的效果，陆陆续续地卖掉一些房源。

不过，这个总户数为838户的楼盘，至今还有大量房源未售，毕竟地段和户型有所错配。

很多业内人士的观点是，这个楼盘的户型应该定位在130平以下，适合南三环的市场行情；

只是该楼盘还有155,185平米这样的大平层，在南三环之外，很难获得改善群体的认可，即使它确实是一个品质不错的改善楼盘。

其实对比附近的楼盘，首开的名声和品质应该在滨海橙里之上，但滨海橙里认清自己的定位，基本在几年前就清盘了；

国仕府终究因为定位错配，如今还在苦苦等待有缘人。

PART 3

图片来源于中介

按照现在的楼市定价逻辑，同一个楼盘中，户型越大，单价越高。

不过，国仕府的定价逻辑有所不同，当初入市的小户型，如95,117平米等，能卖到2.6万左右的单价，毕竟这是属于能匹配地段的户型。

现在剩下的大平层，三楼，155平米，看到的总价为188万，折后单价约1.2万。

17号楼305的房源，备案总价约为425.5万，现在的售价相当于4.4折卖房。

但今时不同往日了，现在市中心的改善盘一抓一大把，大平层户型也比比皆是；

这个在南三环的大平层只能无奈降价了。

看起来好像也蛮有吸引力的，1.2万或者再高一点的单价，能买到改善型大平层，社区品质好，有地铁，还有温泉；

但是，前提得看一下能不能接受南三环这个地段。

理论上说，大平层对于一个家庭，一般是一个终极选择，基本是多口之家。

如果距离市中心较远的话，蛮尴尬的，比如年轻的两口子到市区，可能要买两辆车，两个车位；

至于有孩子的改善选择，可能也不太能接受南三环的教育配套；

老人的话，需要每天买菜做饭，周边的商业配套就略显薄弱，比较废腿，不太能接受。

所以，这就是非核心地段大平层的尴尬，教育资源略为薄弱，周边配套不太完善。

现在155平米的户型，也只是个别房源做特价，未来还有185平米的户型，估计去化有点难度。

结语

最近螺洲古镇比较火，能不能对这个楼盘有些许利好呢？

或许有吧，但不会太多，因为文旅资源对于楼盘来说，并不是一个硬性的加分项，远不及地铁重要。

当然，既然是地王楼盘，也会有其独特的优势，我们再复盘一下，看看能否遇到有缘人。

在新规之前，这就是一个高得房率的楼盘了，套内面积不亚于现在的新规楼盘；

对比城南其他小区，大门也比较气派，带有传统中式元素的园林景观也有几分档次；

在国仕府旁边，首开还有个君澜茉莉温泉，这里春节期间的门票要百来块，而这个社区的业主，在家里就能享受到76度偏硅酸温泉；

4号线对于南三环的项目来说，可谓是雪中送炭，换乘之王能快速到达城市多个核心板块。

不管怎么说，国仕府确实把价格调整下来了，或许能吸引一部分喜欢大平层，却对价格比较敏感的群体吧。

只是，根据业内人士透露，这个项目还有不少185平米的大平层，未来如何销售？现在应该陷入深深的思考中吧！