未来20年什么是优质资产？

未来20年，房子不再是“默认优质资产”

这话说出来确实不太好听。但我这几年带看下来，感受真的越来越明显。这篇不是来劝你买，也不是来卖焦虑的。就是想说一件我自己观察到的事：房地产已经不是那个“买了就能等涨”的年代了。过去大多数房子都能涨，现在是大多数房子在慢慢失去优势——这个变化不是突然发生的，但真的发生了。过去房子好做，本质上是总量还在扩张，市场托着你走。现在进入了存量阶段，供给收缩，交易慢下来，买方挑剔得多。市场不再普涨之后，问题就变了：哪些房子会被先放弃？一、真正的分水岭，其实是流动性谈到房子好不好，很多人上来就说地段。但这几年我自己成交下来，有一个更硬的问题：卖得掉吗？同一个板块，拿两类房子比：户型规整、学区稳定、物业还过得去的，挂出来一两个月内会有人认真谈；总价相近但梯户比高、边角户型、对着路噪音大的，挂半年都没人问。单价差没有想象中那么大，但流动性的差距非常大。存量时代最危险的不是跌了10%，而是根本没有对手盘。我见过挂牌价一分没动、但一年没成交的房子。账面上看着稳，实际上已经被市场边缘化了。所以在我看来，往后买房第一件要判断的，不是“这房子能涨多少”，而是“这房子十年后还卖得出去吗”。

二、所谓“稀缺”，很多时候是伪的开发区、远郊别墅、次新大盘，销售的时候都喜欢讲稀缺。但存量逻辑下，有一种稀缺根本站不住脚。远郊别墅就是个典型。土地确实有限，但类似产品可以持续出。如果一个区域未来十年还能不断供应同类的东西，那它不叫稀缺，只是阶段性热度。真正稀缺的，是那种替代性很低、供应几乎不可复制的资产。

我现在越来越在意的一件事是—你买的这套房，在同价位有没有十几个相似的选择？如果

有，那在存量时代，它是没有护城河的。

三、慢资产不是“不跌”，是“扣完成本还合理”

很多人觉得，只要不跌就安全。但实际情况是，物业费、维修基金、时间成本、资金的机会成本，这些东西一直在发生。

一套房子十年横盘，扣掉持有成本，实际回报很可能是负的。

低增长时代，慢资产不等于安全资产。我自己衡量一套房值不值得持有，大概看三件

事：有没有持续的居住需求撑着，租金或者使用价值能不能覆盖一部分成本，要退出的时候流动性会不会直接塌掉。

三件事都答不上来的，说白了更像是一个占用现金流的消费品，不是资产。

四、产品力和物业，才是真正拉开差距的地方

上周我带客户看了一个2005年的小区。电梯按键坏了半年没人换，楼道常年昏着，地下车库在渗水。

同板块还有一个楼龄更老的小区，但物业管得

严，公共区维护得下去，停车也整齐。

单价差不算大，但成交周期差了一倍不止。

存量时代新房越来越少，二手房慢慢成了主流。

二手房的命运，很大程度上取决于这个社区还能不能被好好维护下去。我现在担心的不是房龄，是社区有没有治理能力。这个东西二十年后差别会很大。五、别墅：稀缺可以成立，但流动性是过不去的坎通州武夷花园这类老一代别墅，买的人基本是改善自住，不是投资客。圈层相对稳定，面积住起来舒服，这些优势是真实存在的。但问题也很现实——总价到了一定区间，买家数量天然就少。物业和社区维护如果跟不上，所谓的稀缺会被流动性直接打折。别墅不是天然的优质资产。它得同时具备：圈层稳定、产品成熟、退出机制还在。缺一个，它可能就只是“住得舒服”，跟资产安全是两回事。未来二十年，房子从“闭眼买”进入了需要真正判断的阶段。如果分不清真稀缺和伪稀缺，分不清流动性和账面稳定的区别，不碰，可能比乱碰更理性。