豪宅成交创历史新高！香港上调交易印花税，业内称冲击有限

2月26日，香港政府针对豪宅交易的印花税调整正式实施，该项印花税调整预案源自2026—2027财政年度政府财政预算案。

两天前，香港财政司司长陈茂波在财政预算案演讲中宣布，价值超过1亿港元（约合1280万美元）的住宅物业交易印花税将由4.25%上调至6.5%。陈茂波表示，这项新措施预计将影响香港约0.3%的住宅物业交易，每年带来约10亿港元的税收收入。

香港新盘外立面 孙婉秋/摄

成交火热

此次新政出台的背景是去年以来香港楼市显著复苏，豪宅市场交易活跃。

中原地产数据显示，2025年全港私人住宅成交60346宗，增长近两成。其中，1亿港元以上的交易262宗，这一交易量也打破了2021年228宗记录，创历史新高，226宗豪宅交易涉及金额超过531亿港元，增长22%。新房依然亿元豪宅交易的主战场，全年成交179宗，占比近七成。

这个势头在2026年持续攀升。

刚刚过去的1月，香港亿元以上新房交易继续走高，单月成交26宗，涉及资金53亿港元，几乎每日一宗，创下香港单月豪宅交易量的历史新高，去年同期仅成交3宗，涉资约4.6亿港元。

在戴德梁行香港研究部主管、执行董事邓淑贤看来，楼市成交热主要源于三方面原因，一是2024年的全面撤辣移除了针对非本地买家及公司买家的额外印花税，直接激活了高端住宅及豪宅交易的活跃度，让沉寂许久的香港豪宅市场在2025年逐步恢复活力；二是香港豪宅市场此前已历经数年调整，价格较峰值有明显折让，叠加减息周期，为长线资金和自住用家提供了合理的入市窗口，吸引大量资金趁低吸纳；三是股票市场回暖带来显著的财富效应，高净值人士的金融资产账面价值大幅改善，进一步增强了其配置房地产这类实物资产的能力与意愿。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华则对记者补充道，截至去年中，香港整体豪宅楼价较峰值下调约三成，抄底投资机会窗口已然出现。叠加港股市场表现亮眼，恒生指数全年累计上升27.8%，市场交投情绪高涨，成交额大幅放大，带动香港整体投资氛围与豪宅市场氛围持续火热，市场预期不断走高。

从买家构成来看，内地买家已成为香港豪宅市场的核心力量。唐华指出，“撤辣” 后内地买家的占比逐年提高，尤其在新房市场的成交中占比约七成，在亿级以上的超级豪宅市场中占比更高。

这部分内地买家大体分为四类：一是赴港工作的年轻高端人才，二是因子女教育需求选择在港置业的家庭，三是布局香港市场、寻求多元发展的高净值人群，四是赴港开设公司或旗下企业在港股上市的企业家。

中原地产山顶南区、港岛南岸、愉景湾及离岛区高级资深营业董事何兆棠还观察到，内地新贵在一手亿元豪宅的选择上，更倾向带装潢的样板房、新晋豪宅板块的大平层单位，而在二手豪宅市场，优质核心地段的物业则更受青睐。

香港豪宅内景 孙婉秋/摄

预期乐观

对于印花税上调对豪宅市场的影响，业内普遍认为整体冲击有限，且不会出现板块分化的情况。

邓淑贤表示，此次印花税上调的幅度尚算“温和”，且1亿元以上物业成交仅占大市成交量的0.3%，对目前整体豪宅市场的影响不会太大。其指出，对于内地客或公司买家而言，调整后的税率仍较辣招时期低近八成，预计今年逾亿元超级豪宅一手成交量仍会保持健康发展。同时，与伦敦、新加坡、温哥华等国际城市相比，加税后香港超级豪宅的整体税负仍具备竞争力，这些城市除交易税外，往往还涉及更高的年度物业税、资本增值税或额外买家印花税。

唐华也认为，在豪宅市场的上升期，此次加税更多是政府对市场过热的适度调控手段，实际抑制效应有限。对超高净值买家而言，2.25个百分点的税率上调在总交易成本中的占比微乎其微，短时期内买家还可通过交易金额谈判或开发商补贴等方式降低调整带来的价格影响。长期来看，随着市场逐步消化新政，该费率调整将被视为常规持有成本。且香港作为国际金融中心，核心地段的稀缺性、资产的长期保值增值价值才是驱动顶级买家的核心要素，税务成本并非首要考虑因素。

基于此，唐华认为今年香港豪宅市场的成交量有望保持增长的势头，价格走势也稳中向好。他给出三方面支撑，一是利率处于下行周期，二是人才引进持续释放需求，三是股市热度带来的财富效应。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰也对今年的豪宅交易持乐观态度。其表示，受惠银行连环减息，去年下半年开始楼价见底回升，内地买家加快入市，刺激大额成交频现。

中原楼市数据显示，去年四季度1亿元以上新房交易44宗，其中16宗是由内地买家购入，涉资超26亿港元，追平了2018年第二季的成交记录，凸显了内地买家在香港豪宅市场的承接力。

陈永杰直言，楼市小阳春已确认提前出现，豪宅将继续充当楼市火车头角色，其预计今年一季度亿元以上新房成交将突破50宗，再创新高。

摩根大通在研报中指出，从豪宅购房者的角度来看，此次印花税上调带来的新增税收成本微不足道，房价的小幅上涨即可覆盖这部分成本，这项政策的目标并非打压房地产市场，更像是一项再分配的财政政策，通过向富豪征税以补贴低收入群体，因此不会改变香港豪宅市场的长期复苏趋势。