马年“马场”开门红：一个土拍新纪录，引爆广州价值重估

马场空间效果示意图

南方财经记者郭莎 广州报道

2月25日19时，备受瞩目的马场地块历经7家企业、243轮、持续近9个小时的激烈竞价，以总价236亿元成交，被越秀集团全资子公司广州越诚达有限公司收入囊中，溢价率达26.6%。由于超10万人同时在线，拍卖系统一度宕机。

就在竞价进行的同时，2026年广州市高质量发展大会正在召开，广东保利城市发展有限公司董事长刘实“边拍地边参会”，留下一段市场与政策同频共振的生动插曲。

“今天早上开始竞拍的马场一期地块，此刻我们仍然在积极竞价中。”在2026年广州市高质量发展大会上，广东保利城市发展有限公司董事长刘实“边拍地边参会”。尽管最终未能竞得地块，广东保利表示将坚定看好广州、投资广州。“我们深切感受到，广州不仅有千年商都的深厚积淀，更有‘二次创业’的壮志雄心。”

据天河区委书记谭明鹤在广州市高质量发展大会上透露的消息，马场项目将于今年一季度开工。据南方日报报道，项目成熟后，预计每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位。

广州马场一期地块吸引了8家实力雄厚的房企参与竞拍。这不仅是一场资本与土地的博弈，更是天河核心城区价值与市场信心的一次集中爆发，意味着广州赛马场地块正式告别低效用地状态，蝶变为驱动“珠江新城—金融城—琶洲”世界级黄金三角能级跃升的核心引擎。连同近年来的南方面粉厂地块、绢麻厂地块等屡创价格新高，在某种程度上重估了广州这座城市的全新价值。

马场地块出让公告显示，马场地块起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万/平方米。其总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建面56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从地段上看，马场地块位于珠江新城东区，被称为珠江新城最后一块“宝地”，可以称得上是多年来广州出让的地段最为核心、体量最大、业态最为丰富的地块，其价值不仅在于区位，更在于稀缺性、规划定位与城市功能的叠加。

因此，其出让工作提上日程后的一举一动都备受关注，竞拍当日更是吸引了越秀、保利等多家开发商参与角逐。这宗地块的成交也成为广州总价第二的项目，住宅楼面价则刷新新高突破8万元/平方米，成功登顶广州楼面价榜首。

马场片区位于广州市天河区核心地段，北至黄埔大道，南抵花城大道，东临华南快速干线，西接马场路，处于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城的几何中心，是广州中央活力区空间缝合与功能升级的战略支点。

整体来看，这是一个融合了超高端消费、顶级商务、生态宜居和公共文化的未来城市样板。

根据最新规划，马场的总体定位是“人民文体新客厅、国际商都消费地”，构建“北商、南办、西文、东居”功能布局框架。

根据地块规划，该地块将以生态花园办公与高端商务总部为载体，打造多元活力的商务新高地。引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，集聚高端商业资源及潮流体验，打造世界顶奢消费中心。

在地块北面，将引入年销售额超200亿元的高端时尚百货企业，地块中部则作为广州约23公里超级城市绿链核心节点，打造约11.05公顷的中央体育公园，绿地开敞空间达10.6公顷，北联天河公园、南接临江带状公园，推动高密度CBD升级为公园中的城市。

此外，项目还将引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后的6年内，经营产值贡献累计不低于20亿元。

从开发价值来看，马场地块也是全国少数能实现单一地块带动城市能级跃升的标杆项目。“从马场到中轴线，天河即将迎来多个重磅商业体落地升级。”天河中央商务区管理委员会党组书记戴维呼吁，广大科技企业和顶尖人才看准趋势，尽快回归资源核心区，以获得更高确定性的发展保障。

从战略定位来看，广州早在2025年10月印发的《提振消费专项行动实施方案》中，就已将“马场片区”与聚龙湾太古里、华润万象城并列，列为重点推动建设的高端商业载体，明确计划在此引入华南首个SKP项目（全球高端时尚百货）。

除此之外还有最重要的一点，这里的价值不是预期，而是已成的现实。“珠金琶”早已不是蓝图上的规划，而是成熟的总部经济聚集区。

这里有一众金融机构与科技巨头，密集的商务楼宇、璀璨的天际线、不断涌入的高端人才，共同构建起一个充满活力的财富磁场。“珠金琶”以其强大的产业聚合力，虹吸着整个大湾区乃至全国的创新资本与高端购买力，展现出极强的抗周期能力和资产确定性。

越秀方面表示，此次摘地后，越秀将积极落实广州市“十五五”规划和2026年高质量发展大会精神，将马场地块打造成为住建部“好房子、好小区、好社区、好城区”建设理念在地方实践的标杆案例。

马场地块的高价成交，不只是一块土地的价值再盘活，更是一场城市价值的重估。

广东省体制改革研究会执行会长彭澎认为，马场地块一期出让的“开门红”展现了房地产“止跌企稳”的努力成果和信心恢复，房企参与度和热情高涨，也表明了对广州“十五五”发展的“投票”。

广州GDP已站上3.2万亿元台阶，产业加速升级、人口持续流入。在这一背景下，马场地块的成交展现的是城市更新逻辑之变，标志着广州从增量扩张转向存量提质，核心区资产价格完成了理性回归。

出让公告明确，马场一期中的中央公园将进行地上地下一体化开发，打造多维联通的中央绿轴，保留瞭望塔、记分牌等马场历史记忆构件，同时嵌入体育、文化等市民共享设施。竞得人还需配建4.5万平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓，须自持全部物业，还需配建石牌村权益物业。

马场地块或探索了一种城市更新新模式，不再是单纯追求土地出让金，而是通过合理布局让开发商为城市公共服务“买单”。彭澎表示，“这同时也是对全省高质量发展大会提出‘制造业与服务业协同发展’的积极回应。”马场“国际商都消费地，人民文体新客厅”的这一定位，正体现了这种逻辑。“既有住宅功能，也要让商业与生活、文体深度融合。”

从产业密度来看，珠江新城东区目前仅为西区的六成左右，马场的开发将显著提升东区的产业密度，有望扭转珠江新城商圈商业资源“西强东弱”的现状。从城市空间格局来看，马场片区是连接珠江新城与广州国际金融城、琶洲片区的重要纽带。它的更新改造将有助于强化广州三大黄金片区的空间联系，推动形成功能互补、协同发展的城市中央活力区。

事实上，马场地块的热度并非孤例，包括南方面粉厂地块、绢麻厂地块等也屡创楼面单价新高。近年来，广州主城价值持续回归，整体空间布局加速优化。在近期密集召开的省、市、区高质量发展大会上，一系列空间布局与城市更新的顶层设计也浮出水面。

先是在广东省高质量发展大会上，广州市相关负责人就表态，“坚持内涵式发展打造国际一流宜居宜业环境”，“统筹推进城市更新和构建房地产发展新模式”，“不断铸就产业重镇辉煌、焕发千年商都荣光”。

尔后，广州市住房和城乡建设局党组书记、局长蔡胜在广州市高质量发展大会上也表示，广州将把城市更新打造为建筑业和现代化服务业深度融合的超级试验场，并以智能建造赋能城市更新。

在2月26日举办的天河区高质量发展大会上，天河区更是直接推介了今年重点打造的三大功能平台——广州国际金融城、广棠科创城和广东奥林匹克体育城，共同构成天河“CBD+CTD 双核引领”的空间格局，为广州打造中心型世界城市核心区、建设国际消费中心城市与粤港澳大湾区核心引擎注入动力。

按照规划，2026年，广州将围绕“一村、两基、三旧、四好、五创”，高质量开展城市更新。推进白鹅潭等更新片区改造，集中力量攻坚城中村改造四大重点片区和专项借款项目，推动危旧房改造试点，一体推进“四好”建设，完成城市更新投资2200亿元。

合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇向南方财经记者表示，马场地块及片区更新提升实践标志着广州从“增量扩张”迈向“存量提质”的城市发展模式深刻变革，通过以“品牌IP+场景营造”，采取先策划后出让，确保地块开发与城市发展战略、公共利益提升、片区功能完善高度融合。