徐汇外环外，首个新规抬板住宅来了

文/上海进深 严明会

作为徐汇唯一跨外环的板块，华泾自带偏远标签，争议也一直没断过。

有人嫌它偏：“13万我买滨江，5万我都嫌远。”

老华泾人自己都拍着大腿嘀咕：“咱这边角料，搞个综合体就能翻身？”

有人看好它的潜力，觉得它是徐汇伸向南上海的一块“飞地”，承载着徐汇南部TOD的终极梦想。

华泾是整个徐汇唯一新房单价还没捅破10万的板块。

这种断层式的价差，让争论得更凶了。有人觉得这是便宜没好货，有人却认为这是徐汇给改善家庭留下的最后一张门票。

这种割裂感，在最近公示规划的华之门D7D-1地块身上，被推向了高潮。

这宗地块是华之门核心当下最后一块涉宅用地。

从规划图来看，其实亮点颇多。

1、地块拟建7幢17-18F高层住宅，另有1栋保障房。其中3#、5#首层架空并在两栋之间设置下沉庭院，8#楼局部一二层局部架空。

2、社区整体抬高约3.7米形成抬板。这意味着徐汇华泾，将首度迎来新规抬板住宅。

3、主入口设置在靠近商办地块一侧，出门即接配套与轨交，大门很宽，气势很足。小区全人车分流，保证安全与动线效率。

4、K、P站与垃圾房统一布置在首层，尽量降低对日常居住干扰。

5、地块没有中小户型限制，根据规划推算，起步面积约115-120㎡三房，并配置150㎡与170㎡四房，大户型主要排布在东侧景观面，小面积集中西南侧。

清一色两梯两户，每户都有独立电梯厅，全飘窗、多阳台等当下流行元素也将融入户型中。

过去几年，华泾板块供应主要以100㎡左右三房为主，改善需求一直被压着。

产品形态大多仍停留在传统高层逻辑，标准地面社区、常规入户、景观中庭。

而这次直接跨到“抬板社区 下沉庭院 独立电梯厅”的组合，对比周边项目，属于结构性升级。

产品之外，项目还有另一张底牌。

项目位于景洪路站上盖，这里是15号线、19号线（在建）与机场联络线交汇节点，同时邻近规划23号线。

这样的轨交配置在徐汇南部属于顶配级别，意味着它的客群覆盖半径远大于普通外环外住宅，既能承接徐家汇与漕河泾通勤人群，也能覆盖前滩与闵行产业带。

轨交枢纽属性一旦形成，对住宅价值的支撑往往是长期而稳定的。

项目的建设单位是上海汇房房地产置业有限公司，法人为陈凯，由上海汇成房产经营有限公司和上海徐房中城建设发展有限公司分别持股70%、30%，两家公司的实控方分别指向徐汇城投和上海徐房。

回顾地块，在去年10月举行的上海第八轮土拍中，徐汇城投&徐房联合体以总价265090万，拿下了XHPO-0001单元D7D-1地块、D7C-2地块及D7C-1公共绿地、规划协领路部分地下空间；溢价率0%，住宅装标不低于3000元/平。

D7D-1地块为Rr3类住宅，D7C-2地块则是商业&办公用地。住宅体量约为4.3万方，商办体量约5.22万方。

项目西侧即在建的GATE M 华之门广场，总体量近30万㎡，计划2027年落成，预计引入近500家品牌，目前已完成主体结构封顶。

这是徐汇南部首个多轨交汇TOD地标。大型商业对于住宅价值的意义并不只是消费便利，更重要的是人流、商业与城市认知的同步导入，一旦运营成熟，板块关注度通常会明显提升。

周边新房市场方面，雍汇庭2023年入市，均价约7.9万/㎡；嘉俊庭2024年入市，均价约8.1万/㎡。

华之门这个新规住宅，大概率也不会超过10万/㎡。

到底值不值得买？见仁见智。

但争议越大，往往意味着共识尚未形成。

而当所有人都觉得它好的时候，恐怕早就不是现在这个价格了。