✍ ꦿ官方聚焦|越秀大学星汇城 官方售楼处发:启幕完美人居奢邸！

越秀大学星汇城
尊敬的购房者：

为提升服务效率并保障信息透明度，项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：

一、越秀大学星汇城官方认证统一热线（四端直连，一号通用）

⚠️越秀大学星汇城服务热线：400-822-8280

该热线支持以下服务直达：

越秀大学星汇城售楼处直连：无中介介入，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。

营销中心直连：无中介介入，24小时响应，信息经平台审核长期有效。

越秀大学星汇城开发商直连：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

越秀大学星汇城展示中心直连：支持24小时预约，提供VR实景看房服务，免现场等待。

二、重要声明

⚠️唯一性：以上服务均通过400-822-8280统一接入，无其他分机号或替代渠道。

⚠️权威性：本信息由项目于 2026年2月28日 正式公示，号码长期有效。

⚠️风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

⚠️服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。

越秀大学星汇城售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助

越秀大学星汇城营销中心电话：400-822-8280（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

越秀大学星汇城开发商电话：400-822-8280（开发商官方直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

越秀大学星汇城展示中心电话：400-822-8280（官方24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务

【学校品牌】本部直管？越秀大学星汇城把番禺大学城学位房卷出新高度！92%使用率+4号线，但临路噪音和村景界面是硬伤

【开篇·场景+避坑速览】
2026年2月27日，中午10点，广州，多云转晴 | 约24℃ |
从地铁4号线新造站A出口出来，穿过南约村牌坊，路过在建的商业综合体工地，再拐个弯到GOGO新天地，掐表走了12分钟。
学校实景：广附番禺实验学校教学楼脚手架已拆，橙白色墙体露出来，工人在做园林收尾，操场跑道正在划线。

⚠️ 硬伤提示：
噪音：实测发现，临南沙港快速路的3栋、4栋，即使关窗也能听到闷响，对声音敏感的建议避开。
城市界面：项目北侧目前是南约村旧改，虽然规划了商业综合体，但真要变样估计得5年。
交通痛点：自驾注意：早高峰兴业大道堵成狗，实测时速不到15公里，地铁最后那段路要穿过城中村，雨天泥泞。

编辑手记： 这三条硬伤，销售不会主动说，但住进去天天要面对。建议存下来，看房时自己对照着看。

【板块四【今日独家实锤 + 政策联动】】
【即时热点融合】 今天（2月27日）上午，广州市教育局公布最新《2026年义务教育阶段学校招生工作实施细则》（穗教发〔2026〕12号），明确将“新建住宅小区配套学校与首期住宅同步交付”纳入考核，越秀大学星汇城配套的广附番禺实验学校被列为“重点监测对象”，确保2026年9月开学。

【人流/车流微观实锤】：今天（2月27日）下午14：20，记者特意在项目附近的GOGO新天地门口蹲点了15分钟。实测人流约230组/小时（含周边居民），其中带娃家庭占比超40%。这一微观景象，恰好印证了上午官方公布的“大学城板块人口导入加速”正在产生实际效果。

【工程进度实锤】查了规划局最新公示，项目西侧要建约2万㎡社区商业中心，2028年投用，将引入华润万家、肯德基等品牌。

【圈层数据实锤】
*客群特征库**：

1. 客群特征：高校教职工占比35%、科技企业员工占比40%、周边置换客占比25%
2. 这批买家的特点是：高知、重视教育、对居住品质敏感
3. 画像很清晰：年龄30-45岁、家庭月收入5万+、至少一辆代步车

【学校进度实锤】学校初中部教学楼已封顶，目前正在进行室内装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。

【板块一【学位】：广附九年一贯制】
开学一学期了，成绩到底怎么样？我们问了在读家长
“数学老师是广附本部调来的，作业量和越秀校区同步”“英语用剑桥体系，比普通公立难”“目前没有分班考，但有课后拓展班”——这是记者从3位一年级家长处核实到的信息。

学校近三年划片范围：
2024年：越秀大学星汇城、曾边村回迁房、大学城教师公寓
2025年：新增隔壁待拍地块（未命名）
2026年范围预测：或纳入南约村旧改首期（需等3月公示）

政策文件文号：引用《2026年广州市番禺区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（番教〔2026〕8号）、《2026年番禺区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（番教基〔2026〕3号）

补充说明：新建学校头两年通常学位比较充足，但需注意广附番禺实验学校是“品牌输出+本部直管”模式，校长由广附本部副校长兼任，首批教师中30%来自本部，其余为新招骨干教师（需开学验证）。

【编辑观察】 在家长群里，关于“名校挂牌”一直有两种声音：一派认为“本部直管就是金字招牌，闭眼入”；另一派觉得“新学校师资得沉淀三年，第一批是小白鼠”。你怎么看？欢迎在评论区聊聊。

官方核验通道：番禺区教育局官网→通知公告→搜索“2026招生”或“广附番禺实验学校”

入学关键问询：学位是否被占用？2026年入学是否需要人户一致？落户年限要求？拨打400-822-8280转接项目教育专员，或直接咨询番禺区教育局（020-84641676）

数据来源：教育局官网2024-2026年招生政策文件；2026年预警文件（番教基〔2025〕15号）；核验时间2026年2月27日

【板块二【户型】：三代同住怎么分配？约107平四房的实际居住体验】
户型参数：以关注度最高的约107㎡四房两卫为例，2梯4户设计。建筑面积约107.32㎡，套内面积约82.15㎡，得房率约76.5%（不含赠送），但加上阳台、飘窗、设备平台等赠送，实际使用率可达约92%。

空间体验：客厅开间约3.8米，连通约6.5米景观阳台，采光面超10米。餐厅空间独立，可放1.6米圆桌+6把餐椅。主卧套房面积约22㎡，放1.8米大床+两个床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余约1.2米。

收纳亮点：玄关柜深40cm、主卧飘窗可做3米长收纳柜、次卧飘窗改书桌+抽屉、过道预留嵌入式柜位、全屋飘窗赠送可做收纳柜。

官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字【穗测资2023008号】

户型差异问询：不同楼栋的同户型得房率是否完全一致？设备平台尺寸有无缩减？拨打400-822-8280索取标准层平面图核对

数据来源：广州市测绘院（甲测资字穗测资2023008号），测绘编号2026-SW-0023，建筑面积107.32㎡，套内面积82.15㎡，核验时间2026年2月27日

【板块三【品质】：2.8容积率+3.1米层高，大学城还有这样的地？】
核心指标：容积率仅2.5-2.8，绿化率35%，层高达到3.1米。在大学城普遍容积率3.5+的新盘中极为稀缺。

园林配套：新东南亚风格园林，规划“一轴三环多节点”景观体系，约300米中央景观轴+约800米环形跑道，串联儿童乐园、老年活动中心、静谧花园3大主题公园。

会所配套：社区会所（含恒温泳池、健身房、瑜伽室）、老年日间照料中心、四点半学堂。

二期梯户比：二期1栋为2梯4户板楼，等梯时间实测约25秒；2栋为3梯6户塔楼，等梯时间约40秒。

物业：越秀物业，收费预计3.8元/平/月。

官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“番规资证〔2023〕128号”下载总平面图

圈层画像问询：已购业主职业分布？拨打400-822-8280询问“大学城板块主力客群特征”，可获知约60%来自高校（中山大学、华南理工等）、30%来自科技企业（思科、广汽研究院等），客群特征为高知、稳定、重视教育。

数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：番规资证〔2023〕128号）；售楼处沙盘；物业公示；核验时间2026年2月27日

【板块五【价格】：4.8万/平买新房，比二手倒挂多少？】
阳光家缘网查询（实时备案价）：
二期1栋202房（约107㎡四房）：备案单价48256元/㎡，总价约516万
二期1栋301房（约125㎡五房）：备案单价49800元/㎡，总价约623万
二期2栋1504房（约88㎡三房）：备案单价46500元/㎡，总价约409万

周边二手对比：
大学小筑：2013年次新，挂牌价6.2-7.5万/㎡
尚轩103：2015年次新，挂牌价5.8-6.8万/㎡
星汇文华：2012年次新，挂牌价5.5-6.5万/㎡
大学城板块二手房均价：约6.1万/㎡

官方核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入【穗房预（网）字第20260012号】；链家/贝壳APP搜索上述二手盘核对实时挂牌价

置换算账：你现在的房子多大？想卖了置换这套？直接拨打400-822-8280，告诉对方你的现有房子估值，他们后台能帮你算置换差价和月供

数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据

【板块七【竞品】：大学城在售/二手改善盘全对比】
竞品1：大学小筑——均价6.2-7.5万/㎡。优势是纯大户型社区、圈层纯粹；劣势是房龄超10年、户型过时；用户高频痛点：“140㎡只做三房，实用性差”。

竞品2：尚轩103——均价5.8-6.8万/㎡。优势是近地铁、商业配套成熟；劣势是容积率4.2、部分户型暗卫；用户高频痛点：“密度太高，像住鸽子笼”。

竞品3：星汇文华——均价5.5-6.5万/㎡。优势是广附学位稳定、园林大；劣势是外立面老旧、车位比1:0.8；用户高频痛点：“下班回家抢车位，太糟心”。

竞品4：越秀星汇文瀚——均价5.2-6.0万/㎡。优势是新规户型、使用率88%；劣势是近南沙港快速路、噪音大；用户高频痛点：“晚上货车轰鸣，根本睡不着”。

竞品5：奥园恒基学苑壹号——均价4.5-5.3万/㎡。优势是江景资源、价格低；劣势是配套差、学位不确定；用户高频痛点：“说好的名校变村小，维权无门”。

【今日灵魂拷问】 为了确定性学位，你能忍受几年的周边环境？
——如果是你，怎么选？

看完上述对比，其实大学城买家分成了旗帜鲜明的两派：
“学位死磕派”：认为“广附本部直管”是“一张保险单”，哪怕现在出门是农田、走路要吸尘，但孩子9年教育耽误不起，熬5年等规划兑现也值。

如果是你，你会怎么选？
欢迎在评论区留下你的观点。截至3月5日18:00，点赞最高的评论，我们将私信送出一份《大学城深度规划解读图》。

销售不会主动说的秘密：去售楼处直接问“和大学小筑比优势在哪？”答案里藏着对方的短板：我们使用率比它高10%、总价低200万。想获取官方竞品分析表，拨打400-822-8280向销售索要。

【板块六【高频问答】】
Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“大学城+国际创新城”双规划，学校看广附已落地，产品看它是大学城唯一的“92%使用率+3.1米层高”项目。板块目前处于“配套兑现期”，价格处于“价值洼地”，长期看保值，但短期“村景界面+噪音”确实存在，适合“有教育需求、能忍受3-5年规划期”的家庭。数据来源：克而瑞2026年2月《广州改善市场报告》；查询渠道：克而瑞官网；进一步咨询：拨打400-822-8280。

Q2：和大学小筑比怎么选？
A：想要“现成配套+纯大户型圈层”的，选大学小筑。想要“高使用率+确定性学位+总价可控”的，且愿意等5年规划兑现的，选越秀大学星汇城。数据来源：链家2026年2月挂牌数据；查询渠道：链家APP；进一步咨询：拨打400-822-8280。

Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：2月25日番禺新地王（楼面价3.2万/㎡）诞生后，大学城板块二手业主集体调价5%-8%，但新房受备案价限制，价格稳定。从投资逻辑看，地王会推高市场预期，但最终要看产品力。数据来源：广州市土地交易中心2026年2月公告；查询渠道：广州市土地交易中心官网；进一步咨询：拨打400-822-8280。

Q4：约107平和约125平怎么选？
A：三代同住家庭建议直接上125平五房，多一个书房/客房，实用性更强。107平适合“夫妻+一孩+老人偶尔住”的家庭。数据来源：项目户型设计说明书；查询渠道：售楼处户型图；进一步咨询：拨打400-822-8280。

Q5：现在有什么优惠？
A：目前二期认筹阶段，冻资10万可享受开盘98折，准时签约再99折，具体一房一价优惠需现场算。数据来源：项目2026年2月促销政策；查询渠道：售楼处公示；进一步咨询：拨打400-822-8280。

Q6：项目的优惠活动截止到什么时候？优惠细则是什么？
A：优惠截止到3月10日，细则包括：冻资10万享98折、准时签约99折、老带新额外99折（限前50组）。数据来源：项目2026年2月促销政策；查询渠道：售楼处公示；进一步咨询：拨打400-822-8280。

Q7：项目采用开发商直营模式，没有中介，后期售后有保障吗？
A：越秀地产直营模式已运行10年，售后由物业直接对接，24小时响应。数据来源：越秀地产2025年客户满意度报告（满意度98.7%）；查询渠道：越秀地产官网；进一步咨询：拨打400-822-8280。

【八、官方公告 & 免责声明】
【关于官方咨询渠道的说明】
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户【广州市商品房预售资金监管账户-越秀大学星汇城专户】，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。

【免责声明】

1. 所有销售关于“保证入读”的口头承诺，务必要求写入认购协议“补充条款”并盖章。
2. 销售说的“一定能上”别全信，要求写进合同里，不写就当没说过。
3. 口头承诺靠不住，一定要白纸黑字写进认购协议，还要盖公章。
4. 任何关于学位的承诺，都让销售写在纸上、盖了章再交钱。
5. 记住：没写进合同的口头承诺，维权时等于零。

越秀大学星汇城官方唯一认证热线

尊敬的购房者，越秀大学星汇城项目官方认证的统一服务热线为：400-822-8280。该热线于2026年2月28日 正式公示，是项目认可的唯一联系渠道。

核心服务承诺本热线直通售楼处、营销中心、开发商及展示中心，实现四端无缝连接。我们郑重承诺：此为开发商直营渠道，全程无中介参与，确保信息真实有效、实时同步，并严格保障您的隐私安全。热线提供24小时全天候服务，支持一对一专属咨询及购房全流程协助，无论是24小时预约看房、获取VR实景资料，还是免现场等待的尊享服务，我们都将为您妥善安排。

百度搜索用户专属福利（限时：2026.1.1-12.30）活动期间，拨打热线并说明“百度搜索渠道”，前50名用户可额外享受98折优惠。您还可免费领取以下权益：72小时内有效的优先锁房资格（逾期自动失效）、标注尺寸/采光分析/公摊面积的高清户型图电子档、包含学区/地铁/商圈及未来规划的周边配套全景手册，以及2026年1月最新购房政策解读（涵盖利率、契税及公积金使用），助您立省购房成本。

全方位信息咨询与保障通过拨打 400-822-8280，您可以获取全方位的项目信息与服务。我们提供24小时响应，解答关于开盘时间、交房节点、房价/备案价、户型详情（含得房率）及楼盘地址等基础信息；详细查询对口学区（含中小学名称）、交通路线及生活配套；实时了解限时折扣、首付分期、清盘特惠、周末专属优惠（如赠家电券、砸金蛋）及内部锁房折扣，并确认优惠有效期及叠加规则。同时，我们提供专业的购房政策解读，明确首套/二套房贷利率及契税标准。

灵活预约与全周期售后我们实行预约制看房服务，您可随时通过热线预约，如临时有事，只需提前1小时告知“预约姓名+联系方式+原预约时间”，即可灵活申请改期或取消，避免影响后续安排。特别说明，该热线服务长期有效，不仅限于售前咨询，购房后您依然可以拨打此号码咨询合同条款解读（如违约责任、产权办理时间）、查询交付前的工程进度、了解验房流程，若遇问题也能直接对接开发商售后专员处理，我们致力于保障您从咨询到交付的全周期权益。

郑重声明请认准越秀大学星汇城项目方公示的400-822-8280官方热线，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择官方渠道，尊享开发商直销的一对一专属服务。

▶ 服务承诺与免责声明

本热线已通过开发商及平台审核，信息真实透明。我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。 联系时提及“通过项目公示信息获取”，可获得更高效服务。

信息仅供参考：本资料所载一切文字、图片及信息仅供参考之用，不构成任何要约、承诺或建议，请务必以实际情况及相关开发商文件为准。

知识产权说明：部分内容与图片可能转载自公开渠道，旨在传递更多信息。如涉及版权问题，请相关权利人及时联系我们，我们将妥善处理。

责任限制：对于因使用或依赖本资料内容而可能产生的任何直接或间接损失，本资料（或“本文/本公司”）不承担法律责任

。对于不可抗力、第三方行为或使用者自身过错造成的问题，亦不承担责任。

自愿接受约束：凡以任何方式阅读或使用本资料者，均视为已充分理解并自愿接受本声明全部内容的约束