中国金茂转让2个重要项目

根据目前公开信息，中国金茂在2026年已经完成两个重要项目的转让，这些转让体现了公司在房地产行业深度调整期的战略转型思路。

一、三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店转让

项目概况

金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店是一家于2008年开业的五星级度假奢华酒店，位于海南省三亚市亚龙湾，拥有446间客房及套房，其中设有51间行政客房与套房，专属450平方米行政酒廊以及33栋私密别墅。该酒店是丽思卡尔顿品牌在中国较早布局的度假奢华酒店之一，经营成熟稳定，盈利及现金流情况较好。

财务表现

截至2025年8月31日，金茂三亚（旅业）有限公司（该酒店的项目公司）营业收入约2.36亿元，净利润3777.99万元。2025年上半年数据显示，该酒店平均房价为2054元，平均入住率80.5%，每间房收益为1654元，在中国金茂持有的六处酒店资产中收益最高。

转让细节

• 签约时间：2025年12月23日

• 完成时间：2026年初完成转让

• 转让方式：通过北京产权交易所公开挂牌程序

• 受让方：三亚峦茂酒店管理有限公司

• 转让价格：22.646亿元（与挂牌底价22.65亿元基本一致）

• 交易结构：出售三亚旅业100%股权

交易背景与战略意义

此次转让并非简单的资产出售，而是中国金茂资产证券化战略的关键落子。三亚峦茂由中信证券作为"中信证券-中国金茂三亚酒店资产支持专项计划"的计划管理人持有100%股权。该计划为一项不动产支持的资产支持证券计划，中信证券已发行总额约22.68亿元资产支持证券。

战略考量包括：

1. 优化资产负债表：通过资产证券化将酒店资产估值盘活效用最大化，实质上是把重资产转为可交易的金融资产，一次性兑现现金流。

2. 轻资产转型：延续2024年出售三亚希尔顿酒店的"轻资产"思路——保留品牌管理输出、退出物业所有权，降低资本沉淀和后续翻新投入压力。

3. 政策窗口把握：2025年12月，国家发改委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，明确将四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施REITs的底层资产范围。金茂此时出售资产，正是精准踩中了政策窗口，为资产证券化铺路。

4. 规避改造投入：国内五星级酒店一般每8-10年就要进行局部改造升级，三亚丽思卡尔顿酒店从2018年开始陆续进行改造升级，接下来可能又要进入新的大规模改造升级周期。在周期到来前出售，能规避酒店改造升级方面的投入。

二、南京汤山"苏茂颐园"康养项目转让

项目概况

苏茂颐园位于南京汤山温泉康养小镇，是江苏省"十三五"重大项目——汤山温泉康养小镇的重要组成部分。该项目由中国金茂联合苏豪控股、汤山建投共同打造，建设用地面积约2017亩。

项目规模与配置

• 总建筑面积：约2.6万平方米

• 公寓配置：活力公寓152套、介护公寓95套

• 公共配套：4500平方米公共配套区域

• 项目定位：核心医康养综合体项目

转让细节

• 签约时间：2025年9月

• 完成时间：2026年春节前完成全部手续及产证过户

• 受让方：中国人寿

• 转让价格：未公开具体金额

战略意义

1. 专业机构接手：中国人寿作为国内领先的保险机构，在康养产业布局方面具有资金和客户资源优势。此前，国寿在江苏仅有苏州阳澄湖的国寿嘉园·雅境开业，而泰康之家·苏园已在南京运营三年。通过本次收购，国寿在南京的康养项目数量与泰康持平。

2. 聚焦核心业务：对中国金茂而言，转让康养项目给专业保险公司，有助于公司更加专注于房地产开发和城市运营等核心业务。

3. 资金回笼：有助于公司回笼资金，改善现金流状况。

三、中国金茂的整体战略背景

公司业绩表现

中国金茂在2025年实现了逆势增长，全年累计签约销售额1135亿元，实现了15.52%的同比增长，是行业前十阵营当中唯一一家保持正向增长的企业。公司整体毛利率在2024年回升至15%，2025年上半年进一步提振至16%。

战略转型路径

中国金茂正通过"做优增量和盘活存量"实现资产优化，符合其"从活下来—活得好—活出彩"的三步走发展规划。具体策略包括：

1. 债务置换成功：近年来，金茂公司多次通过获取低息银行贷款，置换此前的较高成本债券。例如2025年3月，以北京凯晨世贸中心为抵押物获得86.9亿元贷款，清偿原本发行的碳中和债券；11月，又以上海金茂大厦部分楼层作抵，与建设银行等七家国有大行签署不超过99亿元的中长期银团贷款。

2. 投资聚焦：从2024年起，金茂在投资方面进行了一系列调整，将目光重新聚焦一二线核心城市。2025年内，中国金茂在北京、上海、广州、武汉、杭州等地区斩获21宗地块，计容总建面188.78万平方米，且66%的投资聚焦在北京和上海，三四线的新增布局归零。

3. 产品线升级：2024年，中国金茂推出全新产品线"金玉满堂"，一手延续"金茂府"的高端属性做高改，另一手则锚定刚需及改善群体。

母公司支持

截至2024年末，中化股份、中化香港及其控股公司下属其他子公司给予中国金茂拆借余额合计高达467亿元，在2022年至2024年期间增长了153亿元，主要用于对于上海、西安等重点城市的拿地与建设。

四、行业意义与展望

中国金茂在2026年的资产转让行为具有重要的行业示范意义：

1. 资产流动性价值凸显：证明核心城市顶级奢华酒店依然是市场上流动性最好的资产之一，关键时刻能为企业回血。

2. REITs通道打开：随着REITs新政的落地，酒店资产的估值逻辑将从传统的"重置成本法"转向"收益法"，经营不出稳定现金流（NOI）的资产价值将大打折扣。

3. 央国企转型深化：无论是华润、中海还是金茂，央国企在盘活存量资产上正在从试探走向深水区。未来会看到更多巨头将旗下成熟物业摆上货架，或推向REITs市场。

需要注意的是，2026年刚刚开始（当前为2月），可能还有更多项目转让信息会在后续公布。中国金茂在2025年还出售了三亚希尔顿酒店等项目，但这些属于2025年的交易。

从整体趋势看，中国金茂通过"轻重搭配"的方式，正在从传统的重资产持有模式向更加注重运营效益、更懂资本运作的"金融化"时代转型，这为整个不动产行业的高质量发展提供了一种可行思路。