珠海上冲，房价从2015年10500涨到26800，如今价位回到真实价格

珠海上冲十余载的房价走势，恰似主城枢纽的发展脉动，起落之间始终烙印着珠海门户、交通枢纽、刚需宜居的鲜明底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的上冲，是珠海香洲区名副其实的价格洼地，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在10500元/㎡上下，月度波动仅几百元。

在本地人的认知里，这里是珠海主城连接中山的门户枢纽，城市界面以老旧小区、刚需楼盘与商贸市场为主，棕榈假日、上宝花园等住宅小区已具规模，但整体发展尚处起步建设期。

彼时上冲的生活配套尚不完善，片区内仅基础商超满足日常采买，大型商业依赖新香洲与前山，公交线路覆盖有限，往返珠海核心商圈通勤需30分钟左右。

刚需上班族、外来务工家庭、预算有限的自住群体是片区核心居住人群，生活氛围朴实、烟火气浓厚，充满新城发展的质朴与活力。

2015年上冲的购房群体清一色为刚需人群，预算有限的新婚青年、周边务工人员、本地刚需置换，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年上冲楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年上冲房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至13800元/㎡，较上年年末上涨3300元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，珠海同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需纷纷入市。凭借枢纽区位、低价优势与通勤便利，上冲成为珠海主城刚需热门板块。

片区配套也迎来小幅升级，明珠北路沿街商铺、生鲜超市、便民服务点不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气与居住氛围同步增长。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近城轨的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年上冲房价涨势显著提速，12月均价达到17200元/㎡，同比涨幅24.6%，单平米上涨3400元，这一涨幅在当年珠海主城区域内位居前列。

这一年珠海全市楼市全面升温，核心区与刚需板块房价同步上涨，上冲依托城轨明珠站开通、TOD小镇规划落地利好，吸引大量刚需客群与投资群体。

片区内首次出现投资客群体，看中枢纽门户价值与低价上涨空间，部分投资者一次性购入两三套房源静待升值。中介门店人气暴涨，不少本地与外地购房者，专程前来咨询上冲片区规划。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年上半年，是上冲房价连续上涨的黄金时期，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价19500元/㎡，2019年12月21800元/㎡，2020年12月24300元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年珠海城市建设提速，上冲直接受益。片区商业配套逐步完善，华发城建未来荟等小区交付，TOD小镇成型，上冲从刚需聚居区，逐步转型为主城枢纽宜居板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年7月，上冲房价站上十余年来的历史顶峰，均价达26800元/㎡。一套70㎡两居室，总价从2015年的73.5万涨至187.6万，六年间总价上涨114.1万。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，华发城建未来荟、绿景喜悦荟等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是临近城轨、品牌物业的优质房源更是供不应求。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，上冲楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2021年12月均价回落至24100元/㎡，2022年12月进一步跌至20700元/㎡，较峰值下跌22.8%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响，全国楼市调控收紧，珠海强化限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

上冲新房供应持续入市，品牌房企集中推新，同质化竞争加剧，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区以刚需为主，购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年上冲房价继续下探，12月均价18900元/㎡，因上半年刚需入市带来短暂回暖，下半年回归下跌通道。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价30余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但上冲房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价17600元/㎡，跌幅6.9%，成为近几年调整幅度较小的一年。

此时购房群体彻底回归纯刚需与刚改，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、交通、物业，只关注房源是否适配日常居住与通勤。

2025年上冲房价跌势大幅收窄，12月均价17300元/㎡；2026年1月均价16980元/㎡，与上年基本持平，环比微跌1.8%，房价正式企稳。

从2015年至2026年，十一年间每平米上涨6480元，十年总涨幅约61.7%。

如今的上冲，生活配套已全面成熟。城轨明珠站通车，香山大道、明珠北路主干道贯通，公交线路密集，前往新香洲仅15分钟，前往拱北约30分钟，通勤与出行极为便捷。

片区内沃尔玛、生鲜商超、社区诊所齐全，TOD小镇公园、社区公园环绕，楼下便是餐饮、便利店，衣食住行一站式满足，生活便利度拉满。

当前上冲不同小区房价差异悬殊，品牌次新房与老旧小区价差显著：华发城建未来荟21200元/㎡，绿景喜悦荟25000元/㎡，上宝花园等老旧社区仅9000元/㎡。

户型分化同样明显，次新房与三居刚改户型价格更为坚挺，4室及以上户型均价超22000元/㎡，刚需两居室均价约16980元/㎡，刚需与刚改需求成为价格支撑主力。

从珠海整体楼市来看，上冲依旧是主城刚需枢纽与高性价比宜居板块，2026年1月珠海均价16093元/㎡左右，上冲略高于区域平均水平，契合“枢纽门户、刚需首选、性价比高”的特征。

如今在上冲置业的人群，仍以刚需与刚改为主，在香洲主城、前山、中山坦洲工作的白领，看中片区通勤便利与低门槛。

预算有限的新婚家庭、外来落户群体，青睐低总价高实用；还有追求便捷生活的自住家庭，偏好枢纽配套与成熟烟火气。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

房价回落筑底后，刚需上车门槛回归理性，购房压力相对可控，更多普通家庭能够轻松置业。

片区内小区环境逐步改善，绿化与物业服务提升，紧邻城轨与商圈，居住舒适度高。虽处枢纽地段，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起通勤的上班族。

对于上冲老住户而言，房价涨跌只是市场周期变化，大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，以及日常购物、就医、就学等基础生活需求。

早年买房自住的业主，账面资产浮动不影响实际居住；近年上车的群体，避开房价高点，月供压力可控，居住稳定性有保障。

上冲十余载的变迁，是从刚需洼地向主城枢纽宜居板块的转型，配套、交通、商业环境持续优化，房价完成上涨、峰值、回落、企稳的完整周期。

片区始终以居住与刚需为核心属性，依托枢纽区位、交通加持、高性价比，成为珠海主城适合刚需自住与刚改的核心板块。

截至2026年2月，上冲房价横盘企稳，市场交易理性，配套成熟完善，以核心地段与真实居住价值支撑区域楼市平稳发展。