广州天河马场地块拍出236亿元 刷新楼面价纪录

春节后复工次日，广州土地市场便迎来“开年大戏”。2月25日上午，天河区黄埔大道以南、马场路以东的马场1期地块正式进入限时竞价环节，这场备受瞩目的土拍吸引了越秀、保利、华润等8家实力房企同台角逐，最终经过243轮激烈博弈、历时9小时，越秀地产以236.04亿元成功竞得该地块，折合住宅楼面价超8.5万/平方米，不仅刷新广州住宅楼面单价新天花板，其成交总价也跻身广州土拍史上第二位，仅次于2009年出让的番禺亚运城地块（255亿元）。

作为珠江新城东区最后一块大规模未开发用地，马场地块的稀缺性早已引发市场高度关注。据悉，马场片区总体定位为“人民文体新客厅、国际商都消费地”，片区总用地面积达38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米，其中商业商务体量约50万平方米，居住面积约22万平方米。早在2025年10月，广州市印发的《提振消费专项行动实施方案》中，就已将“马场片区”与聚龙湾太古里、华润万象城并列，列为重点推动建设的高端商业载体，凸显其在广州高端消费布局中的重要地位。

根据出让公告，马场1期地块用途多元复合，涵盖商业用地B1兼容商务用地B2、其它交通设施用地S9、二类居住用地R2、服务设施用地R22、中小学用地A33等多种类型。该地块总用地面积194500.39平方米，其中出让宗地面积174007.24平方米，计算容积率建筑面积不超过566962平方米。值得注意的是，马场地块将分两批挂牌，此次出让的1期地块起始价就高达1864365万元，这一金额相当于2025年广州全年涉宅用地成交总额的近四成，足见其价值分量。

此次地块出让设置了严苛的准入及建设要求，对竞得企业的资金实力和综合运营能力提出极高考验。在资金方面，出让公告明确要求，竞得人参与宗地竞买的土地出让价款（含竞买保证金）不得来源于任何形式的融资资金，包括金融机构各类融资、房地产产业链上下游企业借款或预付款，以及其他自然人、法人或非法人组织的借款，亦不得以其控制的非房地产企业融资等方式投入。不过，后续补充公告放宽了保证金缴纳方式，允许竞买人采用纸质保函替代现金缴纳。

建设方面，要求同样严格。竞得人须在珠江新城东区AT111323地块，建设一家计算容积率建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓；同时需按规划要求建设AT111313、AT111314地块，并按广州市土地开发中心通知时间进场建设，确保2年内完成建设。此外，AT111321、AT111323地块项目建成后，竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，且自持物业需整体确权，未经广州市规划和自然资源局、广州市天河区人民政府同意，自持年限内不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持物业整体一并办理。

业内人士表示，马场1期地块作为广州近十年来位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，其高溢价成交不仅彰显了市场对广州核心区域土地价值的认可，更将推动珠江新城东区功能升级，助力“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角联动发展，为广州建设国际消费中心城市注入新动能。未来，随着地块规划的逐步落地，这片承载着城市记忆的“绝版宝地”，将转型为集生态、文体、高端商业、居住于一体的城市新地标。