上海新房市场“四层分化”：从“尴尬价段”到“质价比”的时代

上海新房市场的“新四层”分化格局日益清晰，每一层级的温度与境遇迥然不同，映射出当前市场复杂而分化的真实图景。第一层：金字塔基座刚需及初级改善市场（1200万以下），2025年新房成交量占比76.9%，仍占市场主流，但相比2024年的81.7%有所收缩；第二层：中高端改善层级（1200-2000万），2025年成交逆势增长，呈现出供求两旺、价格稳健上行的独立行情；第三层：高端市场（2000-3000万）供求又走向大幅下跌，供应端的大幅收缩直接限制了这部分改善需求的释放；第四层：豪宅市场（5000万以上）自成一派“小阳春”，供应增加推动需求释放，但总需求量占比较小。

下面我们对每一层级购房逻辑推演：

第一层

总价800-1200万成买房“尴尬价段”

2025年上海总价800-1200万的市场供应8360套，同比降18.2%，成交7931套，同比降7.3%；成交均价7.9万元/平方米，同比降1.2%，供、求、价齐降。2022至2025年，该总价段连续4年供应大于成交，库存持续积累，压力持续增加。

该总价段为当前上海买房的“尴尬价段”，主要原因有三个：一、该预算在改善群体里面属于预算有限的二次改善，有消费降级的迹象；二、在市区里面很难找到总价匹配的舒适房源，郊区的房子又看不上，只能在靠近中心城区的板块将就；三、在性价比二手房、与新房之间来回挑选，部分需求通过二手房解决。

第二层

总价1200-2000万不依赖“表面价格”

而是“质价比”

2025年上海总价2000-3000万的市场供应7677套，同比增长38.1%，成交6347套，同比增长31.7%，成交均价10.7万元/平方米，同比增长8.4%，供、求、价齐升。

该总价段项目主要是新规范下，购房成本无明显增加、而项目得房率提升、品质提升带来的“质价比”提升。客户选房的逻辑不再依赖“表面价格”，而是转化为实际使用面积的价格、同样舒适度下的购房成本、项目品质情况、生活配套的便利性、区位等一系列反应“质价比”的因素。

第三层

总价2000-3000万多数项目为续销

2025年上海总价2000-3000万的市场供应1411套，同比下跌56.4%，成交1590套，同比下跌45.8%。供应、成交均大幅收缩。但2025年该总价段供求比为0.89，供小于求，呈现供应收缩、限制需求释放的特征。结合项目成交看，该总价段中2025年新入市项目少，多数项目为2024年入市、至2025年续销；其次该总价段在各项目中占比低，主力定位该总价端的项目较少。

第四层

总价5000万以上供应增加推动需求释放

2025年上海总价5000万以上的市场供应1329套，同比上涨27.8%，成交1274套，同比上涨71.9%。供求双双上涨，呈现供应驱动成交的特征。综合2024和2025年看，2024年供求比1.42、2025年供求比1.04，整体仍处于供大于求状态，前期库存仍面临去化压力。

以上就是上海新房市场需求分层、走势分化的立体图景，刚需降温、改善独立、高端受限、豪宅活跃，每一层都折射出不同客群的购买力变化与心态转向。未来，无论是购房者还是开发商，都需更敏锐地捕捉每一层级的真实需求与逻辑演变，在分化中寻找确定性，在结构中捕捉新机遇。

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