模型预测：全国楼市何时见底！2026有戏吗？

春节已经过完了，牛马们都陆续上班了吧。

关于2026 年的房地产市场走势，大家有什么想法？

我们知道，几乎所有大型研究机构都会对房地产市场的走势进行预测，而国内的研究机构更是各有特点，每个机构都有自己的底层逻辑和分析框架。

今天老杨就比较全面和透彻地给大家分享一下，我们对于房地产市场的底层逻辑分析框架和预测模型。

首先，市场预测难度较高，因为它涉及诸多因素，且因素之间的相互关系十分复杂。

不管是股市、债市、商品市场等其他资产市场，还是房地产市场，预测其走势都存在很大难度。

但从个人买房和房地产开发企业投资的角度来说，研究分析房地产市场就必须进行预测，因为只有预判市场走向，才能提前做出决策。

所以，作为大中型房地产研究机构，同时也是长期研究中国房地产市场走势的从业者，老杨团队过去多年一直在梳理各类预测逻辑，优化指标体系，完善预测模型，这也是我们始终努力的目标。

从预测逻辑来看，不少人或是机构，都会根据房地产市场的历史数据推演未来，但这种常用的预测方式存在明显缺陷。

楼市向好时，会盲目预测楼市会更热；楼市低迷时，比如当下，又会片面预测市场会继续下滑、行情更糟。

而我们对于房地产市场的预测，尤其是 2022 年以来，创立了#全国房地产市场机会与风险监测系统。

这套系统不断优化逻辑、丰富指标、修正预测模型，逐步成为预测房地产市场的有力工具。

我们这套预测体系的核心，是构建了房地产市场的领先景气指数，并衍生出了马力指数，以此为基础，预测未来6-12个月的房地产市场走势。

接下来，我先介绍一下我们这套系统预测房地产市场的三个核心底层指标。

第一个重要指标：房地产市场当期景气指数。

这个指标依托房地产市场本身过去多年的月度统计数据编制，市场始终在波动中发展。

该指标包含四个分指标，均围绕住宅相关维度，具体为住宅成交、库存压力、住宅价格和住宅土拍市场。

第二个重要指标：房地产市场领先景气指数。

我们知道，很多人分析楼市，都是依据过去和当前的历史数据展开分析与推演，而我们创新性地构建了这一领先景气指数。

除了房地产市场自身的因素变化，还有一些外部因素会影响房地产市场的走势，这也就是我们常说的，事物的发展是由内因和外因综合作用的结果。

而外因这一影响因素，往往容易被大家忽视，领先景气指数正是考量外部因素的关键指标，主要由三个核心指标构成：经济景气指数、金融景气指数、政策景气指数，另外还有两个辅助性小指标，分别是房价泡沫指数和住宅潜在供货压力指数。

第三个重要指标：房地产市场马力指数。

如果把领先指数比作 “马”，当期景气指数比作 “车”，车要向前走，必须由马来拉动。而马拉车的力量，是观察和预测房地产市场未来趋势的重要变量。

衡量马拉车的力量由两部分组成，一部分是领先指数数值的月度变化情况；另一部分是每月领先景气指数减去当期景气指数的差额，将这两个细分指标综合计算后，就形成了马力指数。

它用来衡量 “马拉车” 的实际力量，也就是影响房地产市场未来走势的隐性潜在动能。

接下来，咱们进入预测实战环节。

首先来看一张图，这是房地产市场当期景气指数和领先景气指数的走势关系图。

红线代表当期指数，是衡量房地产市场本身热度变化的指标，能看到 2022 年以来，该指数始终处于负值区间，说明楼市整体比较低迷，尤其是 2023 年二季度以来，楼市低迷程度更为明显。

再来看领先景气指数，该指数在 2022 年触底，2025 年以来进入正值区间，但数值偏小，也就是说，“马拉车” 开始缓慢发力了。

按照历史规律，领先景气指数的走势一般会领先当期指数六个月。但考虑到本轮楼市下跌属于房地产泡沫破灭的性质，下跌周期会相对较长，所以当期指数会明显滞后于领先景气指数。

由此我们得出初步结论：当前楼市虽处于深度低迷状态，但牵引楼市止跌复苏的外部潜在动能，正在小幅增长。

看完领先指数和当期指数的关系图，我们能大致看出二者的关联和市场未来走势的基本轮廓，但本轮楼市究竟何时触底，单靠这张图仍难以精准预测，我们需要进一步研究马力指数。

马力指数由领先景气指数延伸而来，其内部也包含多个细分指标，其中一个关键指标是房地产市场能量守恒指数。

这个指数的计算方式，是选取 2011 年以来每个月的领先指数减去当期指数的差额，再对这些差额进行累计。

看似计算方式复杂，但其核心内涵是，将房地产市场走势的强弱与基本面（包括经济、人口、金融、政策等方面）进行对比，以此观察房地产市场底层支撑的能量大小。

从图表数据能看出，2011 年到 2018 年，该能量守恒指数为正值，说明基本面支撑楼市走强；但 2019 年以来，指数转为负值，意味着基本面支持楼市走弱。

不过有个好消息，我预计 2026 年这个能量守恒指数将进入正值区间，也就代表着支撑房地产市场景气指数企稳的力量正在逐步增加。

接下来，再看另一张图，展示的是马力指数与房地产市场当期景气指数的历史走势关系，以及对未来的预测。

从历史数据来看，马力指数的走势会领先房地产市场当期指数12个月到15个月，这张图中我们按照领先12个月进行了时间调序，调序后，马力指数在时间维度上提前领跑一年。

从图中能看到，马力指数从 2024 年四季度开始，对当期景气指数形成了托底力量，也就意味着当期景气指数继续下行的可能性大幅降低。不过目前马力指数仍处于负值区间，其托底的能量相对偏弱。

按照图中走势预测，2026 年四季度开始，马力指数会进入正值区间，也就是 “马拉车” 的这个 “马” 开始真正发力了，因此 2026 年房地产市场的景气指数震荡上行的可能性很大。

可能有人会问，2026 年马力指数转正，是不是意味着房价会止跌？

其实答案仍是否定的，因为房地产当期景气指数触底，并不代表房价已经止跌。

景气指数触底时，楼市仍处于 “寒冬”，房价还会继续下跌；只有当景气指数从负值区间持续上行，走到接近零轴、约-30左右的位置时，房价才能真正实现止跌。

所以说，按照我们的指数体系来看，房地产市场的触底分为两个底部：

广义的底部，指的是 “冬天最冷的时候” 已经过去，也就是楼市景气度达到最低点并开始回升；

狭义的底部，指的是房价见底、真正止跌，这个节点出现在房地产景气度告别 “冬天”、进入 “春天” 的某个时间点。

最后，我们再来看一张图，这是根据领先指数的走势预测当期景气指数的走势。

我们先根据过去一段时间领先指数的走势进行线性预测，推演未来领先指数的走势，再结合当期指数和领先指数的关联关系，推导出当期指数的未来走势。

这份预测结果显示，未来两三年领先指数会持续上升，这主要得益于政策面与金融面的明显改善，同时经济面也会出现缓步改善的态势。

这里需要关注两个重要时间节点：

第一个节点是 2026 年三季度，房地产市场将进入 “早春时节”，也就是告别萧条期，进入复苏期的早期阶段；

第二个节点是 2027 年四季度，房价将实现真正的止跌，也就是楼市迎来狭义的底部。

看完上述的技术分析，不知道老铁们有什么感受。

总体来讲，我把核心结论再概括一下：

2026 年房地产的景气指数会呈震荡式上行趋势，尤其是下半年，市场大概率会告别萧条的 “冬天”；但房价的真正止跌，可能要等到 2027 年。

我们这套市场监测和预测系统，适用于全国50个大中城市，后续有机会，我们也会为大家分享部分典型城市的房地产市场走势。另外这套系统公对公出售，有兴趣的房企可私信。