楼市小阳春确定，是否可借此窗口期卖房？

这是雪贝财经的第703篇原创文章

作者：张雨晨

每年一到春季，楼市都会出现一波情绪回暖，被市场称为“小阳春”。今年的信号尤为明显——带看量回升、成交周期缩短、部分核心城市议价空间收窄，个别板块甚至出现挂牌价小幅上调。市场情绪从去年持续观望转向试探性入场。问题随之而来：既然“小阳春”基本确认，是否应借此窗口期卖房？

判断这个问题，不能停留在情绪层面，而要回到供需结构与资产定价逻辑。

所谓“小阳春”，本质上是季节性需求释放叠加政策边际改善后的交易回暖。春节后购房需求集中释放，叠加信贷投放节奏前移、部分城市放松限购或降低首付比例，成交数据往往出现阶段性改善。但成交回升不等于趋势反转。当前楼市的底层逻辑仍然是从“普涨时代”走向“分化时代”。

过去二十年，中国房地产上涨的核心驱动力是城镇化加速、人口红利释放与金融杠杆扩张。如今，城镇化率已接近成熟经济体区间，人口结构进入负增长周期，居民杠杆率处于历史高位。房地产不再是单向上行的财富机器，而成为一类与经济基本面紧密相关的资产。所谓“小阳春”，更多是流动性与情绪修复，而非长期供需结构彻底逆转。

在这样的背景下，是否卖房，关键取决于资产属性，而非市场热度。

如果持有的是人口持续流入的一线或强二线城市核心地段资产，供给受限、教育与产业资源集中，这类房产具备长期抗跌性。即便整体市场分化，核心资产往往率先企稳，甚至在政策宽松周期中恢复流动性。此时若现金流压力不大、无明显资产配置调整需求，盲目卖出未必是理性选择。因为真正的稀缺资产，在下行周期中卖出，往往意味着放弃未来复苏的弹性。

但若资产位于人口净流出城市，或处于同质化严重的远郊板块，情况则截然不同。库存高企、供应持续释放、产业支撑薄弱，这类房产价格修复的概率与速度都更低。即便出现“小阳春”，也往往只是成交量短期改善，价格反弹幅度有限。对于这类资产，市场情绪回暖反而提供了更好的流动性窗口。能够在成交活跃期出手，意味着更高的议价成功率与更短的去化周期。

另一个必须考虑的变量是持有成本与机会成本。房产并非零成本资产，物业费、维护成本、潜在税费都构成持续支出。在利率下行周期中，理财收益率虽不高，但权益市场与产业投资的回报弹性可能更大。如果一套房产长期租金回报率低于2%，且未来价格上涨预期有限，那么持有本身就是机会成本。此时，“小阳春”带来的流动性改善，或许是优化资产配置的良机。

还要看到政策层面的信号。当前政策基调是“稳市场、稳预期”，而非推动新一轮全面上涨。地方政府更关注成交恢复与库存去化，而不是房价快速上行。意味着即便市场回暖，政策也可能通过供地节奏、信贷管理等方式保持平衡。因此，期待短期大幅反弹并不现实。

值得注意的是，房地产市场已从“金融属性主导”转向“居住属性主导”。投资逻辑正在退居次位。购房者更关注地段、学区、配套与生活品质，而非单纯价格涨幅。这种结构变化决定了未来价格走势将高度分化。核心资产具备韧性，边缘资产可能长期承压。

因此，问题的答案并非简单的“卖”或“不卖”，而是对资产质量与个人财务结构的综合判断。如果卖房的目的是置换更优质资产，或降低杠杆、提升现金流安全边际，那么“小阳春”确实是一个相对友好的窗口期。流动性改善意味着交易成功概率提高。但若只是因为看到市场回暖便急于套现，却未明确资金去向与替代收益来源，反而可能失去稳定资产。

楼市小阳春的确定，说明市场情绪正在修复，但修复并不等同于趋势逆转。房地产已进入“慢变量时代”，价格波动趋缓，区域差异放大。真正需要判断的，是你手中资产在未来五到十年的竞争力。

窗口期存在，但是否利用，取决于资产质量与个人资产配置目标。与其问“现在能不能卖”，不如问“这套房在未来资产组合中是否仍有战略价值”。当市场从普涨走向分化，决策的关键不再是节奏，而是结构。