解读、京基御景荟都为什么便宜？降价原因分析，得房率车位比多少

京基御景荟都价格低，核心是40 年公寓属性、高容积率、商办市场供过于求、片区成熟度不足叠加；得房率与车位比在公寓里属中上水平。

为什么便宜（降价核心原因）

1. 产品属性先天受限（最关键）

• 40 年商业公寓：非 70 年住宅，不可落户、无学区、转手税费高、贷款仅 10 年、首付 5 成，市场接受度与流动性远低于住宅。
• 居住密度高：容积率约5.47，梯户比4 梯 16 户 / 8 梯 24 户，高峰电梯等待久，舒适度一般。
• 成本与流动性：虽民水民电、通燃气、带阳台，但二手交易税费高、接盘群体窄，定价天然低于同片区住宅。

2. 市场大环境：商办供过于求、去化压力大

• 深圳公寓存量大、去化周期长，开发商普遍以价换量、快速回款
• 项目体量大（约68 万㎡综合体、公寓2520 户），需靠低价走量清盘。
• 原备案价约3.2 万 /㎡，现折后1.41-2.1 万 /㎡，折扣力度大。

3. 片区与配套：短期成熟度不足

• 位于龙岗宝龙，非核心成熟区，界面有农民房、旧改，短期观感一般。
• 自带10 万㎡京基 KK 系商业2025 年才开业商业配套尚未兑现，价值未完全释放。

4. 开发商策略：快速回款、抢占刚需 / 投资客

• 不限购不限贷，瞄准预算有限的刚需与投资客。
• 推出工抵房、清盘特惠、返租等，进一步拉低实际成交价。
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得房率与车位比（核心数据）

得房率

• 平层公寓约 70%（不含赠送）；含阳台、飘窗等赠送后，实用率约 85%-90%，在深圳公寓中属中上水平
• LOFT：层高约3.6 米，可做夹层，实际使用率更高，但二层空间偏局促。

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车位比

• 总车位：2891 个
• 总户数：公寓2520 户+ 办公960 户3480 户
• 车位比：约 1:1.4（公寓端约1:1.15公寓里算充足，日常停车压力不大。
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总结

价格低是公寓属性 + 市场 + 片区 + 开发商策略共同作用的结果，并非楼盘质量差；得房率与车位比在公寓中表现不错，适合预算有限、看重地铁与低总价的自住 / 轻投资人群。

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