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文章来源：新华财经
新华财经上海2月26日电（记者 杨溢仁）春节前夕，首批商业不动产REITs项目陆续申报并获受理；节后仅一周，上海地产、锦江、唯品会等 3 单项目的反馈意见即挂网披露。项目审核节奏紧凑、推进高效，折射出市场各方对商业不动产REITs尽快平稳落地的强烈期待，也彰显出监管层“严而有度、严而有方、严而有效”的清晰态度。
从首批反馈问询内容来看，监管部门始终坚守合规底线，重点聚焦底层资产合法有效运营、转让合法有效性等关键问题。针对部分项目存在消防验收等关键合规手续未取得、土地出让及产权登记中存在转让限制等情形，监管均予以明确问询，要求补齐关键手续、解除转让限制并向投资者充分披露相关安排。同时，监管将合规要求延伸至产品发行、交易运行、资金使用分配、参与主体履职等全流程，旨在切实保护投资者合法权益，为市场发展筑牢根基。
资产质量是商业不动产REITs的核心价值所在。监管在审核中穿透关注资产边界是否清晰、运营数据是否真实可靠、治理机制是否健全有效，对外摆经营点位权属、联营商户收入可持续性、租户续租率、未来客流竞争、运营管理费合理性等细节逐一问询，本质是确保底层资产现金流真实稳定，督促建立与投资者利益绑定的运营激励约束机制，真正夯实资产投资价值。
多位业内人士表示，首批项目反馈意见清晰体现出监管审核“严而有度”的实践思路，坚持重大性原则与建设性原则并行：对影响资产合法存续、运营稳定的重大合规问题严格把关、限期整改；对非关键问题基于重大性判断实行差异化处理，不搞“一刀切”，在守住风险底线的同时，通过补办手续、部门出具说明、强化风险揭示等方式为市场规范发展预留空间。
当前我国REITs市场正处于高质量发展关键阶段，监管与市场实现良性互动，既严守市场化、法治化底线，又兼顾制度包容性与适应性，将有力推动商业不动产REITs平稳起步、规范运行，进一步拓宽投融资渠道，更好服务实体经济高质量发展。
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