美国30年期抵押贷款平均利率三年半来首次跌破6%！经济学家“泼冷水”：住房供应短缺仍掣肘楼市复苏

智通财经APP获悉，美国30年期抵押贷款平均利率在本周跌破6%，为三年半来首次。但经济学家表示，这可能只是暂时的现象，且除非住房供应增加，否则仅凭利率下降本身不足以显著提振住房需求。房地美周四公布的数据显示，30年期固定抵押贷款平均利率为5.98%，为2022年9月以来最低水平，低于上周的6.01%，同时显著低于上年同期的6.76%。

不过，房地产网站Realtor.com的经济学家Jiayi Xu表示：“抵押贷款利率本周的下跌源于市场波动而非基本经济数据，因此需要更多支持性经济数据才能确立持续趋势。”

其他人士则指出，住房库存不足将继续对购房者构成挑战。经济学家和政策制定者也表示，待售房产(尤其是首次置业房)的短缺继续拖累住房市场。二手房库存也远低于疫情前水平。

美国住房市场已成为一个敏感的政治议题。由于供应有限、利率高企和建筑成本上升，美国房地产市场一直举步维艰，1月成屋销售降至两年多来最低水平。负责监管抵押贷款金融巨头房地美和房利美的联邦住房金融局周二表示，美国去年12月房价同比上涨1.8%，较11月的同比涨幅2.1%有所下降。

美国总统特朗普正面临在11月国会中期选举前解决生活成本问题的压力，他提出了多项旨在提高购房可负担性的建议。特朗普上个月命令联邦住房金融局购买2000亿美元的抵押贷款债券，以帮助降低住房贷款成本。经济学家对这些抵押贷款购买行为能否显著改善住房可负担性持怀疑态度。

上周公布的美联储1月27-28日政策会议纪要描述了一位纽约联储官员的情况介绍，指出政府的债券购买计划已导致“抵押贷款支持证券收益率显著下降”。但同时，会议纪要指出，这不太可能实质性提振抵押贷款再融资，“因为当前的抵押贷款利率远高于未偿抵押贷款的加权平均利率”——许多房主持有的抵押贷款利率低于5%，形成了所谓的“利率锁定”现象。

尽管如此，一些银行人士和市场观察人士表示，30年期抵押贷款利率跌破6%是一个重要的心理关口，可能促使部分卖家挂牌出售房屋，并增强潜在购房者在传统旺季进入市场的信心。随着30年期抵押贷款利率下降，抵押贷款再融资活动已出现上升。房地产平台Zillow的高级经济学家Kara Ng表示：“仅这一消息本)就可能促使许多此前观望的买家重新审视住房市场。”

美国银行消费者贷款主管Matt Vernon表示，他预计市场变化将是渐进式的。Matt Vernon表示：“在许多情况下，生活事件比利率本身更能推动决策，但较低利率可能正是一些买家和现有房主一直等待的推动因素。”他补充称，美国银行的抵押贷款申请量同比增长近22%。

值得一提的是，在美国房地产市场持续低迷之际，家装零售商劳氏(LOW.US)关于利率和其他压力仍在拖累房屋销售的言论拖累一众住房建筑商和其他房地产相关公司股价在周三集体重挫，多只股票成为当天标普500指数中百分比跌幅最大的个股，与标普500指数0.8%的涨幅形成鲜明对比。

数据显示，周三当天，劳氏跌5.6%，莱纳建筑(LEN.US)跌4.9%，普得集团(PHM.US)跌4.7%，霍顿房屋(DHI.US)跌4.0%，建筑材料公司Builders FirstSource(BLDR.US)跌6.4%。此外，标普1500房屋建筑指数下跌3.7%，触及三周低点;费城住房行业指数下跌3%。

劳氏对全年销售额和收益的指引低于市场预期。该公司首席执行官Marvin Ellison周三在电话会议上表示，“鉴于通胀压力和整体经济不确定性”，消费者信心“低迷”。他指出，“持续的锁定效应仍然存在，使住房周转率和新屋开工面临压力”。在此之前，同为家装零售商的家得宝(HD.US)首席财务官Richard McPhail周二表示，美国消费者自2023年以来一直处于他所称的“冻结的住房环境”中，情况尚未出现明显改善。