外资悄然布局中国楼市，上海豪宅整栋成交，普通购房者能否解套？

最近一段时间，北京、上海的豪宅成交突然放大，海南、上海、深圳等地的一些高端项目甚至被整栋收购，随之而来的还有“外资已悄悄进场抄底中国房子”的说法。这件事究竟是真的吗？

这句话只说对了一半。

的确有部分海外资本在中国房地产市场进行资产配置，但这并不等同于外资在大规模抄底中国住宅市场，两者之间有着本质区别，不可混为一谈。今天我们一起来理清背后的真相。

进场的外资是谁？

要弄清楚外资是否在抄底，首先要明确一个核心问题：进场的到底是谁？仔细梳理不难发现，被反复提及的并非外资散户，而是几类典型的专业机构资本，这也是外资布局中国房地产的核心特征。

第一类是国际资产管理公司，也就是我们常说的国际地产基金，比如全球资管巨头施罗德资本、美国汉斯集团等，它们是全球不动产投资领域的佼佼者。

第二类是亚洲长期资金，以新加坡、日本体系内的长期资金为代表，这类资本对中国市场极为熟悉，但出手向来十分谨慎，不会盲目跟风布局。

第三类是有跨国企业背景的地产运营商，比如新加坡淡马锡等，它们的核心诉求并非购买单纯的房产，而是收购可持续运营的资产包，通过专业运营实现长期收益。

这些机构资本有一个共同特点：只关注大规模、有稳定现金流的资产，持有周期极长，几乎没有一家是为了短期炒高房价而来。

国家统计局数据显示，2025年1—4月份，房地产开发企业利用外资16亿元，同比增长82.0%，但这些外资几乎全部来自专业机构，而非散户资本，这也进一步印证了进场外资的专业性和长期性。

那么，这些机构资本真正“抄底”的，到底是什么样的资产呢？

外资抄底的是什么？

判断外资是否在抄底，关键要看它们购买的房产类型。如果有人认为外资抄底的是普通住宅、刚需盘、改善盘或是郊区新房，那显然是误解了。

事实上，外资真正关注的只有三类地产，均与大众熟知的住宅市场无关。

第一类是经营性商业地产，包括写字楼、商办项目、购物中心等整栋商业物业。

戴德梁行的数据显示，2025年上半年上海大宗物业成交额158亿，其中外资占比达45%，而这些交易几乎全部集中在商业地产领域。这类资产的核心优势的是有稳定的租金收入，现金流可预测，既能长期持有，也能通过抵押证券化实现再融资，对长期机构资本而言，相当于一个实体版的高股息资产，收益稳定且风险可控。

比如施罗德资本与西子国际联手设立30亿元基金，专门布局长三角核心城市的优质写字楼和消费类基础设施，就是典型的经营性商业地产布局。

第二类是物流、产业租赁类地产，涵盖物流园、产业园、长租公寓、酒店改造项目等。这类资产的布局逻辑，并非赌房价上涨，而是基于对中国超大规模经济体的长期信心——未来中国对物流、产业空间、居住租赁的需求将持续存在，这类资产能带来稳定的长期收益。

比如韩国安博凯投资基金收购苏州华谊兄弟电影世界，通过改造升级打造文旅项目，试运营期间客流量就突破35万人次，充分体现了外资对这类资产的运营逻辑。

第三类是极少数一线城市的顶级豪宅。这里需要明确两个限定词：“极少数”和“一线城市”，这类豪宅属于资本市场的“角落资产”，稀缺性强、圈层狭窄，不需要频繁流动，即便在市场波动较大的极端情况下，跌幅也相对可控，对机构资本而言更像是准硬资产，用于资产保值而非短期炒作。

但这类资产的交易规模极小，与普通住宅市场毫无关联，更不能代表外资对中国房地产市场的整体判断。

为何外资此时出手？

外资此时进场是因为中国房地产已经见底？从资本行为来看，更准确的说法是：这些机构资本认为，部分资产已经跌到了“能算账”的水平——这里的“能算账”，是指资产价格已经回归合理区间，具备了长期持有并获得稳定收益的价值。

在过去几年，中国房地产资产价格不够透明，政策稳定性不足，市场流动性预期混乱，导致长期资本不敢轻易进场。而当前，房地产市场价格经过调整后，预期已经被压至较低水平，但那些优质资产本身的价值依然存在，尤其是具备稳定现金流的商业、产业类资产，其投资价值逐渐凸显。

第一太平戴维斯发布的2026房地产投资展望显示，中国房地产市场正处于价值重塑阶段，那些具备明确增值空间的优质资产，正成为长期资本的布局重点。

至于市场为何会产生“外资大规模抄底”的错觉，核心原因只有一个：国内资金正在逐步撤退，此时外资的少量进入就显得格外显眼。

当整体房地产成交量萎缩时，一笔外资大宗交易、一次整栋楼的收购案例，很容易在舆论和新闻中被放大。

但从实际比例来看，外资在中国房地产交易中的占比依然极低——数据显示，外资在中国房地产市场的投入总量不足200亿，仅占行业总规模的万分之零点五，即便在交易活跃的上海，外资参与度也不超过百分之十，既不是市场主力，更谈不上成为中国房地产的“接盘侠”。

普通大众切勿将外资的“防守性布局”误解为楼市“进攻性信号”。

这些机构资本买房时不加杠杆，不依赖短期现金流，不在乎资本的短期波动，持有周期可达十年、二十年甚至更久；而普通家庭买房往往需要承担较高的杠杆成本，现金流有限，对资产流动性的要求更高，容错空间极小。

如果仅仅看到“外资抄底”的新闻，就判断中国楼市即将“起飞”，很可能会看错方向、踩错节奏。

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