昆明湖公园，房价从2015年7680涨至23450，如今价位回到真实价格

昆明昆明湖公园十余载的房价走势，恰似盘龙江畔缓缓流淌的水波，起落之间始终烙印着盘龙北部山水新城宜居的温润底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的昆明昆明湖公园，是昆明盘龙区名副其实的价格洼地，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在7680元/㎡上下，月度波动仅几百元。

在本地人的认知里，这里是盘龙北部山水新城的宜居聚居区，城市界面紧凑，生活配套集中于龙江西路、沣源路一带，融城昆明湖、万科金域水岸等住宅小区已具规模，但整体发展尚处平稳期。

彼时昆明湖公园的生活配套尚不完善，片区内仅小型社区商业支撑日常需求，日常买菜需前往龙头街便民市场，公交线路虽覆盖全面，但往返昆明主城区通勤需40分钟左右。

本地国企职工、周边学校教职工、新城刚需家庭是片区核心居住人群，生活氛围简单、务实、充满新城烟火气息。

2015年昆明湖公园的购房群体清一色为刚需人群，预算有限的新婚青年、就近工作的上班族、为子女谋求基础教育资源的家庭，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年昆明湖公园楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年昆明昆明湖公园房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至9560元/㎡，较上年年末上涨1880元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，昆明同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需纷纷入市。凭借低房价、新城生活基础，以及北部山水新城更新的发展预期，昆明湖公园成为昆明盘龙刚需置业的首选之地。

片区配套也迎来小幅升级，龙江西路市井商铺日渐热闹，小吃店、生鲜铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近主干道的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年昆明昆明湖公园房价涨势显著提速，12月均价达到13980元/㎡，同比涨幅46.2%，单平米上涨4420元，这一涨幅在当年昆明盘龙区区域内位居前列。

这一年昆明全市楼市全面升温，核心区与盘龙板块房价同步上涨，昆明湖公园依托瀑布公园开园利好，承接主城区通勤外溢需求，吸引了不少周边上班的刚需客群。

片区内首次出现投资客群体，看中昆明湖公园的生态区位潜力，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自五华、官渡的购房者，专程前来咨询昆明湖公园片区规划。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年上半年，是昆明昆明湖公园房价连续上涨的黄金时期，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价16540元/㎡，2019年12月18960元/㎡，2020年12月21230元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年昆明房价稳步上涨，昆明湖公园直接受益。片区新建云师大附属昆明湖学校，教育配套全面提档。

社区商业逐步完善，昆明湖公园从单一新城居住区，逐步转型为配套成熟的宜居板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年7月，昆明昆明湖公园房价站上十余年来的历史顶峰，均价达23450元/㎡。一套70㎡两居室，总价从2015年的53.76万涨至164.15万，六年间总价上涨110.39万。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，融城昆明湖、万科金域水岸等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是湖景学区房更是供不应求。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，昆明昆明湖公园楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2021年12月均价回落至21760元/㎡，2022年12月进一步跌至18240元/㎡，较峰值下跌22.2%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响，全国楼市调控收紧，昆明出台限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

昆明湖公园新房供应量集中，品牌楼盘与老旧小区并存，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区人口增长放缓，新城刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年昆明昆明湖公园房价继续下探，12月均价15420元/㎡，因上半年短暂回暖出现阶段性波动，下半年回归下跌通道。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价40万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但昆明昆明湖公园房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价12780元/㎡，跌幅17.1%，成为近几年调整幅度较大的一年。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、地铁、学区，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年昆明昆明湖公园跌势大幅收窄，12月均价11250元/㎡；2026年1月均价11328元/㎡，与上年基本持平，环比微涨0.70%，房价正式企稳。

从2015年至2026年，十一年间每平米仅上涨3648元，十年总涨幅约47.5%。

如今的昆明昆明湖公园，生活配套已全面成熟。地铁2号线贯通全城，沣源路、龙江西路路网密集，公交线路四通八达，从昆明湖公园前往昆明主城区仅需15分钟，通勤时间较十年前缩短三分之二，出行极为便捷。

片区内社区商业、便民市场云集，昆明市第二人民医院、盘龙区人民医院等医疗配套一应俱全，楼下便是生鲜店、便利店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满。

当前昆明昆明湖公园不同小区房价差异悬殊，高端小区与刚需小区价差显著：融城昆明湖臻园均价20800元/㎡，万科金域水岸18650元/㎡，龙头街小区仅8540元/㎡。

户型分化同样明显，次新房与大户型价格更为坚挺，4室及以上户型均价超19000元/㎡，刚需两居室均价约11328元/㎡，改善型需求成为价格支撑主力。

从昆明整体楼市来看，昆明昆明湖公园依旧是盘龙新城宜居核心板块，2026年1月昆明均价9562元/㎡左右，昆明湖公园高于全市平均水平，契合“新城支撑、配套成熟、价值回归”的特征。

如今在昆明湖公园置业的人群，仍以刚需与改善为主，周边工作的年轻群体，看中片区生活氛围与通勤便利。

为子女教育选择云师大附属昆明湖学校学区房的家庭，青睐优质教育资源；还有本地退休老人，偏好片区安稳的新城生活氛围。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内小区环境优良，楼间距宽敞、绿化充足，居住舒适度高。虽处新城核心，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起购买早餐的上班族。

对于昆明湖公园老住户而言，房价涨跌只是市场周期变化，大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，以及日常买菜、就餐、就医等基础生活需求。

早年买房自住的业主，账面资产浮动不影响实际居住；近年上车的刚需族，避开房价高点，月供压力可控，居住稳定性有保障。

昆明昆明湖公园十余载的变迁，是从新城聚居区向成熟宜居板块的转型，配套、交通、居住环境持续优化，房价完成上涨、峰值、回落、企稳的完整周期。

片区始终以居住为核心属性，无过度投资炒作，新城、教育、商业配套稳步落地，成为昆明盘龙区适合长期自住的宜居板块。

截至2026年2月，昆明昆明湖公园房价横盘企稳，市场交易理性，配套成熟完善，以真实居住价值支撑区域楼市平稳发展。