等三年抄底二手房，楼市变天：人心比房价先回归理性

我有个朋友，前两年一直在等。

等什么？等房价跌够了再买。他在某个二线城市看了三年盘，每次看完回来都说"还没到底"。去年底他终于出手了，买的是一套二手房，因为新房的开发商他不敢信——怕烂尾。

这件事让我觉得，楼市真的变了。不是价格变了，是人心变了。

过去二十年，买房这件事有一个底层逻辑支撑所有人的决策：房价只涨不跌。这句话不一定是真的，但大家都信，所以它成了真的。开发商信，就敢高杠杆拿地；银行信，就敢放贷；老百姓信，就敢掏空六个钱包。整个链条转起来，房价真的涨了。

但2022年以后，这个逻辑开始松动。

先是几家头部开发商暴雷，恒大、碧桂园，名字说出来大家都知道。然后是断供、烂尾、维权，一个接一个。人们开始意识到，原来房子也可以成为负资产，原来开发商也可以跑路，原来那个"只涨不跌"的神话，其实是建立在一堆债上的。

从2022年到2025年，中国房地产经历了连续四年下行。这在过去二十年里从未有过。

政策当然没有坐视不管。

这两年出台的政策，密集程度前所未有。限购放开、首付比例下调、房贷利率一降再降、公积金政策松绑……各地政府的手段基本上都用尽了。2025年的政府工作报告里，"稳住楼市"这四个字第一次被写进总体要求，规格之高，说明上面对这件事有多在意。

效果呢？有，但没想象中那么大。

2025年开年那波回暖是真实的。深圳新房成交量同比涨了超过80%，上海、杭州、广州跟着一起热，圈子里有人喊"触底了"。结果4月一过，量就掉下来了。那些在政策刺激下释放出来的需求，说白了是被提前透支的需求，真实的购买力并没有因为利率降了几个点就突然变强。

全年算下来，楼市走出了一条很清晰的曲线：高开低走，4月见顶，四季度探底。11月份全国70个城市里，新房价格环比上涨的只有8个，二手房价格上涨的城市是零个。

但我想说的不是这些数据。数据谁都会查。

我想说的是，这一轮的变化，和以前那种"调控之后又反弹"的游戏，性质不一样了。

以前的调控是"踩刹车"——房价涨太快了，限购、限贷、限售，踩一脚。等过段时间，刹车一松，又开始涨。市场参与者都懂这个套路，所以每次调控都有人"抄底"，每次抄底都赚钱了。

但这一次，政策的逻辑变了。不再是"踩刹车"，而是"换引擎"。

高杠杆、高周转、大规模扩张——这套旧模式已经被明确宣布退出历史舞台。取而代之的是什么？是"好房子"建设、是保障性住房扩围、是城市更新改造、是从"卖房子"转向"运营城市"。听起来有点虚，但方向是真的在变。

库存问题也逼着政策不得不变。目前全国百城新房的去库存周期已经超过27个月，正常水平是12到18个月。也就是说，按现在的销售速度，现有库存要卖超过两年才能消化完。在这种情况下，再大规模新建，是真的建不起来了。

所以这次的政策转向不是选择，是被逼出来的现实。

那现在到底该怎么看？

我觉得有几件事是比较确定的。

第一，大起大落的时代结束了。以前那种一年涨三成、买了就是赚到的故事，不会再有了。市场进入了一个漫长的筑底和分化期。

第二，分化会越来越明显。北京、上海、深圳这类核心城市，因为有真实的人口流入和购买力支撑，抗跌性会更强，甚至有可能率先企稳。但很多三四线城市，库存高企、人口外流，短期内很难看到反转。

第三，买什么比在哪买更重要了。过去买房看地段，因为所有同地段的房子都涨。以后可能不一样，同一个小区里，那些设计合理、品质好、物业靠谱的"好房子"，会比旁边那些老旧户型更保值。产品力开始真正影响房价。

回到我那个朋友。

他买完房之后问我，买对了吗？

我说我不知道。但我觉得，你等了三年，想明白了再买，这件事本身就比以前那些闭眼入场的人清醒多了。

楼市变天，变的不只是价格，是所有人对"房子是什么"这件事的理解——它不再是一张只会升值的彩票，它重新变回了一个用来住的地方。

这一点，我觉得是好事。