8.5万元/㎡，广州高层住宅楼面价创新高，超过杭州的77409元/㎡

2月25日，广州珠江新城马场地块以236亿元成交，并以8.5万元/㎡一举刷新了广州住宅楼面价。这一地价也超越了杭州高层地王——滨江望天际（水电新村地块）的77409元/㎡。

楼面价算法“五花八门”

官方媒体折算为8.5万元/㎡

根据克而瑞深度咨询数据，马场地王的可售楼面价91268元/㎡（住宅+商业）、住宅部分的可售楼面价105970元/㎡；官媒广州日报写的是折合住宅楼面价约8.5万元/㎡；还有当地土地投资机构将商业货值按6折计算，得出实际楼面价61975元/㎡……

这宗地王“楼面价”为何有如此之多？一位杭州房企投资人士向记者解释：“除了名义楼面价，其他的都是估算。毕竟地块过于复杂，有商业商务、有自持部分、有中小学及幼儿园配建等等干扰因素，更何况商业没有固定值，估算方式多，没有完全对的标准。哪怕不同开发商针对同一块土地的评估价格也不相同。”

图源　土矿交易门户系统

资料显示，广州这宗“地王”计容建筑面积达57万㎡，由3宗商地、2宗宅地、2宗教育用地及4个道路绿地（含地下商业）地块组成。

其中2宗商业商务地块不仅须自持，还有经营要求，包括总投资额不低于60亿；要引进高端时尚百货，销售贡献累计不低于300亿元；要建造国际五星级酒店及酒店式公寓，6年内产值贡献累计不低于20亿元；另1宗商业商务地块还须复建安置交通站场及村集体权益物业；还有超2万㎡的地下商业要造……复杂程度超乎想象。

无论地价还是新房价格

比杭州略高一筹

从地段看，马场地块位于广州市天河区，处于珠江新城CBD与金融城的连接地带，珠江新城的定位是“国际商都消费地·人民文体新客厅”。

放眼杭州，可以对标的板块大概是钱江新城或水电新村所在、仍在开发的奥体滨江国际商务区。然而，从房价上看，还是存在显著差距。

水电新村所在的奥体滨江国际商务规划范围　图源滨江发布

根据克而瑞网签数据，2025年全国豪宅1-10月网签均价榜中，珠江新城的凯旋新世界观邸（容积率2.9），以218627元/㎡的成交均价位列榜一；还有金融城的保利玥玺湾（容积率3.7），在去年11月首开，成交均价17万元/㎡，最高单价30万元/㎡。

杭州自放开限价以来，高层住宅地价最贵的是水电新村项目，即滨江·望天际（容积率2.5），楼面价77409元/㎡，放风价13万-14万元/㎡。

如果从地块属性上对标，去年3月28日出让的重量级宝地望江单元海潮TOD地块，在“成色”上十分接近。

海潮TOD的计容建筑面积18.6万㎡，包含2宗宅地和1宗商住地，其中住宅建筑面积约10.5万㎡，商业商务约8.1万㎡，还有不少配建，比如文化活动中心、体育中心、街道办事处、社区服务中心、公交首末站、公交场站等等，再加上地铁18号线海潮站、7号线莫邪塘站从下方穿过……同样复杂到令人咋舌。

当时595791万元的起拍价，在经过204轮报价后，中海以约81亿元总价，43353元/㎡的楼面价拿下，溢价率35.58%。

不过43353元/㎡只是名义楼面价。由于海潮TOD并无商业商务自持和经营协议等，也就无须单独算“可售部分楼面价”，估值相对更为简单。

海潮TOD的商业部分可以用望江单元上一次商业地块出让时的地价为参考，这比商业地价按住宅的6折估算更为准确。比如毛戈平总部地块在2023年12月29日的拿地楼面价为12389元/㎡。

杭州拿地宝研究院院长钱贤强给了一个公式，选取同板块的商业成交楼面价乘以海潮TOD约8.1万㎡的商业部分建筑面积，得出商业部分的地价为101041万元，再以总地价80.78亿元减去商业部分地价，除以住宅建筑面积，海潮TOD的住宅部分楼面价约6.7万元/㎡。