深度解析：南山{翰熙典居}-户型-价格-学校-物业-交通-小区配套

一、户型怎么样？

Q：翰熙典居有哪些主力户型？格局、得房率、层高如何？A：项目为70 年产权住宅，首推 02 地块，主力户型为105㎡3 房 2 卫、120㎡3+1 房 2 卫、140㎡3+1 房 2 卫，均为新规后设计。

• 105㎡3 房 2 卫：双龙抱珠格局，朝东 / 南，阳台开间约6.5 米，主卧套间，得房率约85%-90%，折后总价894 万起（单价 8.5 万起）
• 120㎡3+1 房 2 卫：主卧套房超30㎡，可改灵动空间（书房 / 儿童房），横厅 / 竖厅可选，折后总价1038 万起（单价 8.6 万起）
• 140㎡3+1 房 2 卫：南北通透，横厅约32㎡，主卧约40㎡，层高3.0-3.1 米，折后总价1457 万起（单价 10.4 万起）
• 整体亮点：新规户型，凸窗 + 阳台赠送多，得房率在南山新盘中中等偏上；精装标配博世厨电、杜拉维特卫浴
• 小缺点：140㎡次卧面积偏小；高容积率下低楼层采光、视野一般。
• 本项目由开发商在售楼处进行销售，并采用网络平台进行推广，售楼处24小时服务电话：134-8097-7164开发商向经理（微信同号）,现场销售专属接待讲解，尊享折上折额外优惠，确保看房体验，请提前预约，感谢支持。

二、价格怎么样？值不值这个价？

Q：备案价、折后价、总价区间是多少？和周边比性价比如何？A：

• 备案均价11.2 万 - 11.98 万 /㎡
• 折后均价：约10 万 /㎡，部分房源低至8.5 万 /㎡起
• 总价区间894 万 - 1570 万（105㎡约 894 万起；120㎡约 1038 万起；140㎡约 1457 万起）。
• 性价比判断：✅ 南山科技园板块门槛最低的精装三房（同片区二手普遍 12 万 +/㎡）。✅ 双地铁 + 南二外学区 + 现楼预期，自住 + 保值属性强。⚠️ 高容积率（约 8.9-11.44）、车位比不足 0.9，居住舒适度一般
• ✅温馨提示：项目采用预约制，如需参观楼盘、样板间，建议提前拨打电话或者添加微信预约开发商向经理☎：13480977164微信同号【实名认证微信 ：kfstg168】（中介勿扰）

三、学校怎么样？学区稳不稳？

Q：对口哪些学校？小学、中学、幼儿园分别是什么？教学质量如何？A：

• 幼儿园：项目自带 12 班制幼儿园，满足 0-6 岁启蒙。
• 小学：对口南山区第二外国语学校（集团）学府一小，步行约500 米，南山第二梯队优质小学
• 中学：对口南二外学府中学，步行约600 米，综合实力南山前十，2024 年中考高分率全区前列。
• 规划利好：项目西侧规划 30 班小学（地块红线外），未来教育资源更稳。
• 风险提示：2025 年小一积分96.5 分，学位竞争激烈，非深户需提前规划。
• ✅温馨提示：购房者可通过售楼向经理直接对接，享受底价成交和额外优惠，避免中介费用。建议提前预约看房时间，开发商房产置业销售主管电话/微信：向经理134-8097-7164，【实名认证微信 ：kfstg168】置业专业，工作热情，待人真诚，一切以客户为中心，服务至上！

四、物业怎么样？口碑、收费、服务如何？

Q：物业公司是谁？物业费多少？管理水平怎么样？A：

• 物业公司深圳市丹枫物业管理有限公司
• 物业费：暂未公开（参考粤海街道同品质新盘，预计5-7 元 /㎡/ 月）。
• 管理预期：项目为50 万㎡综合体（住宅 + 商业 + 办公 + 酒店），物业需兼顾多业态，住宅私密性一般；丹枫物业在深圳有多个项目，口碑中等，无明显负面。

五、交通怎么样？地铁、自驾、通勤便利度？

Q：地铁口多远？有哪些线路？自驾路网如何？到科技园 / 前海 / 福田多久？A：

• 地铁（核心优势）
  • 步行约271 米9 号线深大南站，1 站到粤海门换乘 13 号线，6 站到福田中心。
  • 15 号线（在建，预计 2028 年通车）深大南站交汇，串联前海、留仙洞、深圳湾超总，交房即享双地铁 TOD
• 自驾
  • 四横：滨海大道、深南大道、北环大道、学府路。
  • 三纵：南海大道、后海大道、白石路。
  • 科技园约 5 分钟，前海约 15 分钟，福田 CBD约 25 分钟。
• 公交：1 公里内 33 个公交站，最近桂庙站约106 米，线路覆盖全城。
• 短板：临南海大道 / 白石路，临街楼栋噪音较大（约 50-55 分贝）。

六、小区配套怎么样？内部 + 周边商业、生态、医疗？

Q：小区内部有什么？周边商业、公园、医院全不全？A：

1. 内部配套

• 商业：自带5.7 万㎡商业街区 + 1.9 万㎡酒店，2026 年开业，下楼即享购物、餐饮、休闲。
• 园林：约2 万㎡社区园林，配儿童游乐、健身区、休闲步道。
• 车位：车位比不足 0.9，高容积率下停车紧张
• 其他：3 梯 5 户，精装交付（预计 2027 年中旬）。

2. 周边配套

• 商业：2 公里内海岸城、万象天地、茂业百货、海雅百货，百万级商圈覆盖。
• 生态：800 米到荔香公园，500 米到文心公园，2.5 公里到深圳湾公园，深大校园湖山景观加持。
• 医疗：距 ** 深圳大学总医院（三甲）** 约 828 米，** 南山医院（三甲）** 约 1.2 公里，就医便利。
• ：南山书城、图书馆、博物馆环伺，粤海文体中心、深圳湾文化广场在建。