广州236亿新地王刷屏！各地掏出压箱底的地块，楼市要回暖了吗？

最近刷短视频、逛论坛，是不是总能刷到广州那个236亿的地王？243轮竞价，近9小时的拉锯战，最后天河马场地块以236.0365亿成交——光看数字就够震撼了！更绝的是，可售部分楼面价直接干到8.5489万/平，刷新广州纪录。有人看完拍大腿：“楼市要回暖了？”有人却泼冷水：“别瞎激动，现在不一样了！”

其实不止广州，最近两年一线和强二线城市的地王真不少。2024年底到现在，各种“总价新纪录”“单价新高度”接连冒出来，2025年更是集中爆发。但你发现没？这些地王大多是各地“压箱底”的核心地块，像广州这个马场，是珠江新城东区最后一块大规模净地，稀缺到没朋友。

为啥现在地王多？核心是土拍逻辑彻底换了——现在全国楼市走“提质缩量”路线，供地规模一直在缩。比如北京，2024年计划供地412.71公顷，2025年弹性供应直接砍到240-300公顷，2026年还要缩到200-240公顷，连续三年往下掉。这不是北京独一份，全国多数核心城市都这样。

为啥供地要缩？两个点得说清楚。第一个是开发商拿地信心不足。你看国家统计局的数据，2021年全国商品房销售面积17.9亿平，2023年降到11.1亿平，2025年更猛，直接跌到8.81亿平。销量一直掉，开发商哪敢随便拿地？地方怕土地流拍浪费资源，只能少供点。

再说说另一个原因，地方也在主动调整。过去拼供地数量，现在改拼质量了。与其拿一堆没人要的地，不如掏出核心优质地块，高效利用资源。这也是各地土拍政策的大方向。

为啥各地都愿意掏“压箱底”？两个考量。首先，核心地块稀缺，根本不愁卖，不会堆库存。反而能靠核心区的成交量，拉动点市场信心，还能带动周边产业。再一个，很多城市对土地财政的依赖还没完全转过来，用优质地块换收益，能缓解点财政压力，毕竟质量上去了，单价高，总量不一定少。

还有个事儿也得提——住宅新规改了，给地王加了buff。新规范里，层高不低于3米，四层以上必须装电梯，得房率、隔音这些也改善了。这些刚好戳中传统住宅的痛点，让核心地块更吸引人了。

开发商敢加价，也因为现在市场上改善需求旺。很多人想换房，但找不到好项目。核心地块+新规落地的产品，刚好满足这部分人的需求——想住得舒服点，还得靠谱。

现在楼市预期不稳，不管开发商还是购房者，都在找“确定性”。啥最确定？稀缺性啊！核心地段、好产品，不仅有人接盘，抗跌性还强。在这波动的市场里，这就是“安全垫”。所以核心地王一出来，大家都盯着。

但别觉得地王频出就是楼市全面回暖了——现在的市场和以前完全不一样。以前一块地王能拉全城房价涨，因为那时候是炒房主导的普涨，房企高杠杆博弈，地王一出，大家恐慌性入市。现在？早没那回事了。

现在是彻底的两极分化。核心区域的优质改善房或豪宅，靠稀缺性和产品力，还能被认可；但非核心区、远郊的老破小，要么横盘要么跌，去化压力大得很。说白了，现在的地王，只是核心区的“强心针”，再也不是拉全城房价的“发动机”了。

看2025年的数据就知道，全国新建商品房销售面积同比降8.7%，销售额降12.6%，多数城市房价还在跌。只有上海房价持续涨，其他三个一线城市，多数月份新房价格还在跌。改善盘卖得还行，但整体还是往下走。

地王确实释放了点局部积极信号——核心区需求还挺坚挺，信心慢慢在修。但对整体楼市的拉动，已经弱太多了。现在的逻辑变了，普涨时代没了。不管买房还是拿地，认清“分化”这个趋势，盯着核心价值，才是正经事。

参考资料：

国家统计局：2021-2025年全国商品房销售面积及销售额数据

北京规划和自然资源委员会：2024-2026年北京商品住宅用地供应计划

中国房地产报：多地核心优质地块土拍动态分析