新班子、新战略，大悦城能否迎来质变？

出品|中访网

审核|李晓燕

2026年初，大悦城控股完成重要人事交接，原董事长陈朗到龄退休，中粮集团资深老将姚长林全面执掌经营管理，标志着公司正式进入战略深化与效能提升的全新周期。面对行业深度调整与自身发展转型的双重考验，大悦城以组织重构、资产优化、治理升级为抓手，在连续承压后呈现减亏向好、管理趋稳、活力复苏的积极态势，彰显出央企商业地产平台迎难而上、破局立新的坚定决心。

1月30日，大悦城控股发布2025年度业绩预告，预计全年归母净利润亏损21亿元至27亿元，扣非净利润亏损22.5亿元至28.5亿元。尽管仍处亏损区间，但亏损幅度较2024年显著收窄，归母净利润减亏超2.7亿元，扣非净利润减亏规模突破12亿元，减亏成效明显。2025年前三季度，公司实现营业总收入206.48亿元，同比微增0.83%，营收端保持基本稳定；归母净利润亏损5.33亿元，同比减亏约9%，扣非净利润亏损5.72亿元，同比减亏近65%，利润端“止血减亏”效果持续显现。

公司将阶段性亏损主因归结为部分住宅项目去化放缓、资产估值波动带来的存货及投资性房地产减值计提，属于行业调整期的常规财务处理。商业运营核心板块依旧保持韧性，大悦城购物中心整体出租率维持在93%的较高水平，北京朝阳大悦城等标杆项目始终占据城市商业核心地位，租金与客流表现稳健。与行业头部企业相比，大悦城在品牌影响力、场景创新力、年轻客群凝聚力等方面仍具备独特优势，核心资产价值稳固。

面对资金与资产压力，大悦城在2025年主动出击，打出一系列资产优化组合拳，展现出极强的战略执行力。公司以约29.32亿港元私有化港股平台大悦城地产，持股比例由64.18%提升至96.13%，并顺利完成退市。此举有效整合境内外商业资源，提高核心“现金牛”资产权益占比，减少少数股东损益影响，为后续归母净利润改善奠定坚实基础，是公司优化资本结构、强化资产掌控力的关键举措。

在资产盘活与风险化解方面，大悦城坚持依法维权、保障权益。针对武汉蔡甸区地铁小镇项目土地交付纠纷，公司正式提起诉讼，追索土地出让金及损失合计约11亿元。该项目自2019年获取后长期未能按约交付，占用大量资金资源，通过法律途径厘清权责、追回投入，有助于回笼资金、优化资产质量，体现公司维护股东利益、严控经营风险的务实态度。

人事与组织架构的系统性调整，为大悦城注入强劲的管理动能。自2024年起，公司启动组织瘦身，将七大区域公司整合为四大区域，压缩管理层级、提升决策效率，东北、浙江、华中等区域完成撤并整合，资源向核心城市与优质项目集中。2026年2月，随着陈朗正式退休，以姚长林为核心的新一届管理班子全面到位，公司结束人事过渡期，进入稳定运营、聚焦经营的新阶段。

新任掌舵人姚长林1993年加入中粮集团，三十余年深耕贸易、包装、投资、地产等多元领域，2019年加入大悦城后历任副总经理、总经理，2024年起兼任董事长与总法律顾问，是兼具战略视野、运营经验与风控意识的复合型央企管理者。与外部调任高管不同，姚长林长期扎根大悦城，对项目布局、债务结构、运营痛点了如指掌，上任后聚焦现金流安全、住宅去化、成本管控三大核心，推行精简高效、务实稳健的经营策略，推动公司由规模扩张转向质量提升。

在内部治理层面，大悦城以零容忍态度推进反腐肃纪，净化经营生态，为长期健康发展扫清障碍。近期杭州大悦城原总经理陈羿同被立案调查，是公司持续深化党风廉政建设、严查违纪违法问题的具体行动。近年来，公司先后查处多起违规违纪案件，坚决清除害群之马，完善内控体系，堵塞管理漏洞，推动合规经营、廉洁从业理念深入人心。严肃整治贪腐问题，不仅是央企履行社会责任、维护国有资产安全的必然要求，更是优化经营环境、提升管理效能、重塑市场信心的重要保障。

当前商业地产行业进入存量竞争、品质制胜的新阶段，央企商业平台肩负着引领行业规范发展、激活城市消费活力的重要使命。与同梯队央企商业平台相比，大悦城虽在规模与盈利水平上存在阶段性差距，但在年轻态运营、体验式场景、文创IP打造等领域形成鲜明特色，具备强劲的追赶潜力。截至2025年三季度末，公司总资产规模超1600亿元，商业版图覆盖全国核心城市，优质物业组合与品牌势能构筑起坚实的发展底盘。

站在新的历史起点，大悦城正处于由乱到治、由亏转盈的关键拐点。人事平稳交接、组织高效精简、资产持续优化、治理不断完善，四大积极信号共同构筑起公司稳健发展的坚实基础。短期亏损是行业周期与历史包袱共同作用的结果，不影响长期价值；减亏态势明确、核心业务稳固、改革举措落地，则清晰指向可持续复苏的未来。

风好正是扬帆时，不待扬鞭自奋蹄。在姚长林带领下，大悦城将坚守央企初心，聚焦商业运营与资产提质，以现金流为核心、以效益为导向、以治理为保障，持续优化项目结构、提升运营能力、盘活存量资产，加快实现经营业绩实质性好转。随着改革红利持续释放、管理效能不断提升、商业生态持续优化，大悦城有望走出调整期，重回高质量发展轨道。