观点直击｜“最好逛的”铜锣湾利园 希慎称转型之路已步入收成期

观点网 扎根铜锣湾的“包租公”希慎兴业在2月26日晒出2025年成绩单，依旧延续了去年的增长旋律。

财报透露，2025年，受惠于核心业务板块的稳健表现，集团实现营业额34.64亿港元，同比增长1.6%，基本溢利达25.1亿港元，同比增长28.3%。

虽经常性基本溢利略微回调1.9%至19.18亿港元，但整体画风依然稳中有进。

分板块来看，商铺营业额17.27亿港元，同比增长2.6%；写字楼营业额15.08亿港元，微增0.1%；住宅营业额2.29亿港元，同比增长5.0%。

不过，投资物业组合的估值却悄悄缩了水，961.57亿港元的身价，比2024年末微跌0.4%。

在寸土寸金的铜锣湾，坐拥“最好逛的”利园，希慎兴业取得的这份成绩单，既有香港经济冷暖的映射，也有利氏家族对核心物业持续调校的功力。

在同日下午召开的业绩发布会上，主席利蕴莲感叹称，“希慎的转型之路，已经步入收成期”。

商铺租金保持正增长

“希慎的转型之路，继续带来成果。”在2025年全年业绩发布会上，主席利蕴莲这句话，既是总结，也像一场开场白。

商业客了解到，早在2023年年初，希慎兴业便发布了利园升级计划“Lee Gardens for the Next Century”，涉及整个街区的重新设计升级，以及核心品牌的门店扩建、调整等等。

而这些调整，在2025年陆续兑现。

业绩会上，管理层透露，香奈儿、LV、蒂芙尼的全新装修及扩建门店陆续亮相，再加上2024年已调整完成的迪奥等旗舰店，如今利园区集结了超过100家奢华品牌旗舰店。

“全新装修及扩建的奢华品牌旗舰店为顾客带来全新的店内体验，对集团的财务贡献逐步体现”，管理层称，利园区2025年人流同比上升11%，租户销售同比上升8%，下半年租户销售呈现双位数的增长。

不仅是高端大牌在“换装”，希慎也没忘记给街区加点新面孔。执行董事兼首席营运总监吕干威透露，去年利园一口气引入了超过50个新品牌，其中大部分是香港首店。

在品牌调优和租户升级的双重推动下，希慎的商铺业务组合交出了一份稳健的成绩单，全年营业额17.27亿港元，同比增长2.6%，其中香港商铺贡献17.04亿港元，微增1.5%，按营业额收取的租金录得1.18亿港元。

截至报告期末，香港商铺物业出租率上升至95%，同比提升3个百分点，2025年的续约、租金检讨及新出租物业的租金水平全线保持“向上走”的姿势。

但这份暖意能否持续？

利蕴莲表示，“我们的确见到香港零售市场有复苏的迹象。”

她在财报当中特别提到，为吸引国际旅客并带动旅客消费，香港特区政府推广多项大型盛事及世界级演唱会，刺激访港旅客人数上升，第三季的增幅尤为显著。

同时，她也判断，这份乐观将得以持续。

一方面，是“粤车南下”政策带来的新变量。利蕴莲直言，政策将对利园的客流、业绩带来实打实的助力。

而希慎也已准备就绪，利蕴莲透露，“目前，希慎的项目当中已经配备了175个电动车停车位，是全港岛最大的，此外，随着利园八期的投入使用，电动车停车位将增加600余个，对粤车南下的游客非常有吸引力。”

另一方面，利园八期将带来新的想象空间。

据了解，利园八期预计于2026年第三季度竣工，总面积逾100万平方呎，随着八期的落成，利园区将成为全面贯通的社区，包括全新的行人通道系统、创造第二层街道购物环境……预计将为利园区出租面积扩大约30%，带动区内人流有20个百分点的增长。

利蕴莲强调，“利园八期落成后，利园区将进入另一个阶段。”

写字楼仍存压力

事实上，翻开希慎的家底，写字楼才是真正的“顶梁柱”。截至2025年底，希慎在香港的投资物业组合总楼面面积约440万平方呎，其中写字楼占比高达55%，远超商铺的30%。

除了香港大本营，希慎在内地也有一座上海利园，商业楼面面积约90万平方呎，配备375个停车位。

不过，相较于商铺业务的一路高歌，写字楼似乎依旧没能走出阴霾。

回顾过去一年，香港办公楼市场的关键词可以概括为“上半年承压，下半年喘息”。租金跌幅与空置率攀升，主要集中在年初；而到了下半年，随着IPO市场回暖，金融、财富管理及专业服务行业开始“返场”，核心区优质办公楼的需求被重新点燃。

根据世邦魏理仕的报告，2025年第四季度市场整体租金环比微升0.6%，为2019年第二季度以来首次录得增长。2025年全年整体租金则同比下降2.9%，不过跌幅为2019年以来最小。

希慎的写字楼业务，恰好踩在市场曲线的每一个节点上。

财报显示，2025年希慎写字楼业务组合营业额录得15.08亿港元，微增0.1%，整体来看仍旧稳健，但细细拆分其数据，不难发现，香港与内地的表现呈现出冷暖有别。

香港物业方面，出租率从2024年的90%提升至94%，但营业额却同比下降2.3%，至14.07亿港元，这也说明，市场需求仍旧存在，但租金层面仍存挑战。

希慎首席财务总监蔡易霖在业绩会上也坦言：“香港写字楼市场整体仍有供应压力，公司的出租租金大概有15%的下调。”

至于内地物业，上海利园写字楼81%的面积已获承租，受此带动，内地写字楼物业组合的营业额升至1.01亿港元，出租率也回升至72%。

虽部分指标并未回归正增长曲线，但也不乏亮点。蔡易霖特别提到，“超过85%到期租约已经成功续租，这也反映了利园区的租户对我们的写字楼服务和配套，整体上还是比较满意的。”

进入2026年，资本市场对于香港写字楼市场的预判仍旧延续“核心区稳住、外围逐步回升”的观点，即核心板块的租金和交易仍有温和上涨空间，而空置率较高的区域可能仍需一定时间消化库存。

面对写字楼市场的“新常态”，希慎接下来的打法也很清晰，管理层在业绩会上强调，公司正通过“传统写字楼+共享空间”的组合打法，为市场提供全方位办公选择，形成更均衡的租户结构，从而吸引更广阔的客源。

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