观点直击｜冠君产业信托：花园道三号租金收入跌幅将持续收窄

观点网 香港报道 中环写字楼供应充裕令区内租金持续受压，冠君产业信托旗下花园道三号的现收租金持续下滑，由2024年底的每平方呎87港元，跌至去年底每平方呎73.7港元。

不过行政总裁侯迅表示，自去年下半年有关租赁转趋活跃，出租率达81.6%的稳定水平，加上至今超过75%于2026年到期的租约已续约，续租的租金水平理想，相信写字楼租金收入跌幅将持续收窄。

冠君产业信托昨日公布截至2025年12月31日止年度业绩，2025年可分派收入为8.59亿港元，分派总额为7.73亿港元，均按年跌10.4%，每基金单位全年分派跌11.2%至12.63港仙。

资料显示，冠君产业信托主要持有三项物业，包括座落于中环的甲级商业综合体，包括两幢写字楼大楼（冠君大厦、工银亚洲大厦）的花园道三号，总建筑面积163.8万平方呎；

位于旺角的甲级写字楼朗豪坊，总建筑面积70.3万平方呎，以及配套的朗豪坊购物中心，总建筑面积59万平方呎；还有持有位于伦敦市中心的甲级商业综合体66 Shoe Lane的少量股权。

去年，冠君产业信托租金收益总额按年跌9%至19.88亿元，物业收益净额跌11.4%至16.13亿港元。冠君于业绩报表中指，尽管写字楼和零售物业均受续租租金下跌影响，但整体出租率仍保持稳健。

期内，花园道三号去年的租金收益按年跌10.1%至10.17亿港元，物业收益净额跌12.7%至8.67亿港元，截至年底出租率较2024年底跌1个百分点至81.6%。

事实上，中环甲级写字楼租赁市场于2025年第三季重拾动力，净吸纳量亦录得增长。侯迅表示，花园道三号的租赁活动亦与市场情况一致，于2025年下半年转趋活跃，物业视察次数于2025年下半年按年增加61%，并成功引入多名来自资产管理行业及家族办公室的新租户，有关租户占去年新签租户达60%。

“至今已成功为超过75%在2026年到期的租约安排续租，续租租金水平理想，达到HighSeventies（约76至79港元）水平，预期租金收入跌幅将继续收窄”，不过她认为写字楼市况难以独善其身，鉴于附近不同业主叫价都相当进取，租客的选择亦多，而在目前供应量与需求存在距离下。

侯迅表示，相信仍要以年计去消化供应，加上一个租约为期大约三年，故较早签订的租金调整不会这么快体现于租金收入，至于何时租金可回升至80港元水平，侯迅强调要看宏观大环境。

而朗豪坊办公楼，物业的表现继续受续租租金下跌所影响，期内租金收益减少6.1%至3.04亿港元，于去年底现收租金为每平方呎42.4港元，较去2024年同期的44港元仍有所下跌，出租率则保持在86.9%的稳定水平。侯迅指，留意到医疗美容受到邻近国家的竞争影响，已锐意将租户组合多元化。

至于零售方面，侯迅认为需视乎财富效应，当资产价格回升将有助于提升消费意欲，加上来港专才，对今年香港零售业看法审慎乐观。

她又透露，旗下朗豪坊商场于今年初一至初五零售额按年升8%，当中美容相关客流量录双位数增长，亦可见有长途旅客光顾，如实体零售提供差异化产品效果较佳，又指集团会持续更新租户组合。

去年底，朗豪坊商场的出租率维持在99.3%，现收租金为每平方呎162.5港元，较2024年底升5港元。

财务方面，冠君产业信托今年到期债务为22.85亿港元，已提前作再融资，成功签订15亿港元的银团贷款，剩余信贷正与银行进行积极磋商。去年平均实际现金年利率按年跌0.6个百分点至3.8%。截至去年底，冠君的资产负债比率处25.4%。

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