URI城市租住复工第2课：公寓金融风向复盘，2026不差钱！

URI住房租赁行业大事记系列再启新章，本篇聚焦金融维度，借春节复工收心之际，为您全景拆解2025年住房租赁行业金融端的突破与革新，帮从业者看清资金逻辑、抓准融资风口，在2026年融资有路、退出通畅、现金流充足，真正做到不差钱、不缺钱！

2025年堪称住房租赁行业的金融闭环元年。在政策顶层设计全面夯实、行业从规模扩张转向高质量发展的大背景下，租赁金融迎来跨越式、系统性升级，以闭环形成、通路打通、工具成熟为核心特征：从国家部委协同搭建金融架构，到REITs、CMBS、私募REITs、ABS等产品密集落地；从一线城市单点试点，到全国多区域批量复制；从仅支持重资产融资，到覆盖企业运营、租客支付全场景，住房租赁金融支持体系真正实现了从单点探索到系统集成、从政策试点到常态化落地的关键跨越。

也是这一年，“投融建管退” 全链条被彻底打通，资金端、资产端、市场端高效联动，长期低成本资金持续涌入，社会资本、保险、基金、银行全方位进场。对于2026年的租赁同仁们而言，读懂金融=握住现金流，看懂风向=掌握扩张权，金融不再是少数头部企业的专属工具，而是所有租赁企业活下去、活得好、跑得快的核心底气。

URI贴心奉上复工第2课，带您一同回顾2025年租赁金融十大关键事件，让你在新一年布局有方向、融资有渠道、扩张有底气，稳稳抓住行业金融红利，轻装上阵、聚力增长！

事件1

●住房租赁金融“新三角”政策架构全面成型

2025年，多部委相继出台政策，共同推动保租房REITs市场扩容与深化，构建住房租赁金融“新三角”：央行政策聚焦资金支持与工具落地；证监会从资本市场层面提供支持，明确表示要“持续推进基础设施不动产信托投资基金（REITs）常态化发行”，12月末明确支持和部署商业不动产REITs的发展；国家发展改革委着力拓展资产范围与申报路径。

URI研判：住房租赁金融顶层设计正式成型，行业资金支持从分散试点转向统筹协同的系统化阶段。资金端、市场端、资产端三方高效互补，从根本上解决了行业长期存在的融资结构单一、资本通路不畅、资产边界受限等核心难题。

这一格局彻底打通保障房 “投融建管退” 全链条，商业不动产 REITs 的纳入进一步打开存量盘活空间，让社会资本能长期、稳定、规模化进入租赁领域。

行业由此真正具备了从重资产持有转向轻资产运营的金融基础，为房地产发展新模式提供了关键支撑，也让2026年未来市场化、可持续融资成为现实可能。

事件2

●公寓行业大宗并购交易活跃，险资成核心资金提供方

2025年租赁领域大宗交易呈现“主体多元、模式闭环”特征，全年完成多笔重磅交易，涵盖国企、险资、私募等多元主体，交易金额明确且规模可观。URI将全年的典型交易案例汇总如下：

1. 万科联合险资设立 Pre‑REIT 基金收购保租房

2025年2月，万科联合新华人寿、大家人寿等设立16 亿元“万新金石” Pre‑REIT 基金，收购厦门泊寓院儿・海湾社区保租房项目。采用基金运作+联合出资模式，构建“收购—运营—REITs退出” 闭环，为险资与房企协同布局保租房标杆。

2. 大家保险发起 45 亿元长租住房基金

2025年8月，大家保险牵头联合5家险企设立45亿元长租住房基金，聚焦北上深等一线保租房资产，覆盖 “收购—运营—REITs退出”全链条，为业内首支保险业增值策略长租基金，强化险资主导地位。

3. 信达地产盘活烂尾楼转型保租房

2025 年 12 月，信达地产联合嘉定城投重启上海嘉定烂尾楼中旭大厦，以低于流拍价收购，拟改造为873 套保租房，2028 年投用。形成 “不良资产收购 — 改造 — 运营 — 证券化退出” 路径，是 AMC 试水烂尾楼改保租房典型案例。

4. 鼎晖投资收购上海服务式公寓转型保租房

2025年12月，鼎晖以7.6亿元收购上海静安base佰舍苏河服务式公寓，计划增资8000万元扩容至345套并转为保租房，享受商改租政策红利，具备REITs发行潜力，为私募布局城市更新标杆。

5. 上海中骏天悦方隅公寓股权转让

2025年5月，上海中环真如中骏天悦方隅公寓以2亿元完成股权转让，项目152 间LOFT已基本满租，租金9000~12000元/月，体现资本对核心区成熟租赁资产的偏好，为民营退出、机构接盘典型。

6. 杭州安居集团收购自持房源做保租房

2025年5月，杭州市安居集团收购万科、禹洲光年府两幢自持楼栋，改造为拱墅区保租房，定位中高端服务式公寓，是地方国企盘活存量自持资产、补充保租房供给的重要实践。

7. 国寿置业批量收购领盛保租房资产

2025年底，国寿置业通过SPV继续收购领盛旗下上海黄兴大楼、建发珑庭等物业，改建为COZI可遇保租房与长租公寓，延续“股权收购+保留运营权”模式，实现险资对优质保租房资产规模化布局。

URI研判：2025年租赁公寓行业大宗并购进入资本主导、机构深耕的新阶段，险资成为核心资金供给方，联合地方国企、AMC、私募等多元主体协同入场，交易聚焦保租房赛道，以一线核心城市存量资产（烂尾楼、商办酒店、自持楼栋等）为主要获取路径，普遍采用Pre-REITs等基金化运作模式，构建“收购—运营—培育—REITs退出”的资管闭环，资产向头部运营方集中，大宗交易常态化、规模化，行业资本化、机构化进程全面提速。

事件3

●全国首单“商改保”REIT上市，认购倍数达494倍

2025年3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT（508055）正式上市，成为全国首单“商改保”保障性租赁住房REIT。该基金底层资产为上海闵行区虹桥堰智、江月路项目，原为商业办公用途，通过政策路径改造为保障性租赁住房。公众认购倍数高达494倍，显示市场对“存量盘活+政策适配”类资产的高度认可。

URI研判：该单产品首次将商业办公类存量资产通过用途变更纳入保障性租赁住房体系，实现了城市低效资产向民生基础设施的转化。底层项目地处一线城市核心区域，稳定的租赁需求与清晰的改造路径构成了价值基础。

此举不仅为持有闲置商办物业的企业打开了资产退出的新通道，更验证了非住宅类资产通过合规改造嫁接金融工具的可行性。当城市更新与住房保障通过REITs实现闭环，将有效激发更多社会资本参与存量物业的提质改造，形成资产重塑与价值发现的良性循环。

事件4

●江苏首单租赁住房REIT落地，区域布局扩容

2025年5月21日华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所上市，成为江苏省首单租赁住房REIT，底层资产为苏州工业园区菁英公寓3518套房源，发行规模13.67亿元。上市后出租率达95.49%，开创长三角人才安居与资本市场联动新模式，填补区域市场空白。

URI研判：该项目的上市填补了长三角经济重镇在租赁住房资产证券化领域的空白。这标志着保租房REITs正在从一线城市核心区向产业基础雄厚的重点城市群扩容。

此举不仅为江苏存量租赁住房资产打通了退出渠道，更开创了人才保障与资本市场相互赋能的区域样板。通过将服务于实体经济的居住资产转化为公开市场的金融产品，地方政府与园区开发主体得以实现资金回流，进而反哺新一轮产业配套建设。

事件5

●保租房公募REITs加速驱动，年内2支新发、2支扩募，20余单项目实质推进中

发改委“782号文”进一步加快REITs扩募节奏，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT成功上市，年内还有3支新发申请中；华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT共2支保租房REITs扩募成功；国泰君安城投宽庭REIT于2025年8月5日发布拟扩募公告，拟购入浦江社区、九星社区项目。截至2025年底，据URI不完全统计，全国仍有20余单保租房REITs项目处于实质推进阶段，参与主体涵盖杭州安居、宁波城投、西安安居等地方国企，以及建信住房等央企，落地城市广泛，包括广州、南京、青岛、昆明等多个城市。市场已形成“首发上市+扩募整合”并行的资产证券化路径。

URI研判：2025年保租房REITs市场已从点状试点转向规模化批量复制，新发与扩募双线发力，标志行业打通完整资本循环，进入持续扩募的成长周期；其不仅验证了常态化资本运作平台的可持续性，推动行业从建设导向转向运营导向，也加剧优质资产争夺，并从个别城市试点升级为全国推广，成为地方盘活存量、补充保障房资金的常态化工具，同时衔接国家战略与地方需求，完善“投—融—建—管—退”闭环。在政策与监管下，私募REITs持续创新，公募REITs呈现存量扩募为主、跨区域加速、主体多元三大特征且未来监管或趋严；

URI城市租住预测，2026年保租房REITs有望新增上市8-10只，推动租住市场向“金融赋能+品质居住”双轨升级，成为低利率环境下资本市场重要价值赛道。

事件6

●建信长租完成首单产权类持有型不动产ABS扩募，私募REITs创新提速

2025年私募REITs深化创新，建信长租完成首单产权类持有型不动产ABS（机构间REITs）扩募，搭建起 “公募 + 私募” 多层次REITs市场架构。

URI研判：该单产品的扩募标志着租赁住房资产在公募市场之外，找到了另一条权益资金循环通道。通过产权类持有型不动产ABS这一工具，优质长租公寓项目得以在不经历公开发行流程的情况下，实现资产组合的动态调整与规模扩张。

此举实质上是构建了双轮驱动的多层次市场架构。私募工具凭借其门槛灵活、定制化程度高的特点，能够覆盖更广泛类型的存量资产，成为公募REITs的重要补充与前期孵化器。随着此类创新工具的扩募落地，住房租赁领域的金融支持体系正趋于立体化，加速了行业从重资产持有向专业化运营管理的转型。

事件7

●上海地产发布全国首单储架式保租房CMBS项目，利率仅2.2%

2025年CMBS成为国企盘活存量的核心工具，上海地产集团发行全国首单储架式保租房CMBS项目，总规模70亿元，首期37.01亿元，期限21年，利率低至 2.2%；储架式CMBS首期含耀华璟滨和古北璟宏社区，位于浦东后滩和长宁古北。两社区供1652套房源，估值52.95亿元。

URI研判：这一融资案例将国企持有的优质租赁住房资产与资本市场的低成本资金高效对接。项目采用储架发行机制，为后续资产的持续注入预留了空间，大幅提升了融资的灵活性与规模上限。

此举进一步夯实了住房租赁领域“轻重分离”的金融生态，即重资产由国企持有并依托低息债务融资，轻资产交由专业机构运营。该笔融资的成功，为持有大量保障性租赁住房资产的国有企业开辟了一条可复制、可持续的债务融资通道。

事件8

●湖南省首单三贴标住房租赁CMBS成功发行

湖南金阳投资集团推出全国首单“中部崛起+长江经济带+革命老区”三贴标住房租赁CMBS，同时是湖南省首单住房租赁CMBS，规模 2.27 亿元，底层资产为 4 个公租房项目。该产品18年超长期权益融资替换短期债务，每年节约财务费用超400万元，为区域租赁项目融资提供新路径。

URI研判：这一项目通过多重政策属性加持，将中部地区的地缘战略与民生保障资产深度绑定。底层资产虽为公租房，但凭借其稳定的现金流预期，成功嫁接资本市场工具，打破了租赁住房融资对资产类别的传统限制。

此举为经济后发地区盘活存量保障房资产提供了可复用的新范式。这不仅拓宽了地方国企在重大战略区域内的融资渠道，也验证了住房租赁金融工具在降低地方债务成本、支持区域协调发展方面的独特效能，为中部省份探索存量资产与长期资本对接打开了想象空间。

事件9

●多元化金融服务落地，覆盖企业运营与租客支付全场景

2025年租赁行业金融支持体系全面完善，多元化产品覆盖全场景。工商银行推出“融e借・租房贷”，中国人寿上线“租房无忧”保险；供应链金融聚焦装修、采购环节，缓解企业资金压力；各地公积金政策升级，深圳提取比例提至80%，北京、合肥推行租金按月直付。

URI研判：一系列金融产品的密集落地，标志着住房租赁市场的支持体系正从单纯的重资产盘活，延伸至企业运营与租住消费的全周期。同时，围绕装修改造、设备采购的供应链金融，则为企业的日常运营与品质提升注入了流动性。

此举实质上是将职工长期住房储金转化为稳定、高频的租赁支付能力。这种从“资产端”到“消费端”的金融服务闭环，不仅优化了租客的现金流管理，也增强了租赁机构现金流的稳定性与可预期性，为行业从规模扩张转向精细化运营提供了坚实的资金底座。

事件10

●5支REITs集体叫停

2026年1月23日，上海证券交易所与深圳证券交易所同步更新公募基础设施证券投资基金(REITs)项目审核状态，3单上交所项目与2单深交所项目集体宣布终止或撤回审核。这5单项目涵盖租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电及水务污水处理等多个领域，申报时间跨度从2022年9月至2025年5月，其中富国首创水务REIT扩募申请已搁置逾3年，为公募REITs试点以来停滞最久的案例。这是2021年公募REITs启动试点后，首次出现集体“终止”审核的情形，迅速引发资本市场及行业内的广泛关注。

URI研判：此次5单项目集中终止，并非行业发展遇阻，而是监管趋严、市场走向高质量发展的必经阶段。一方面，新规的落地淘汰了一批不符合要求的项目，有利于优化市场供给、保护投资者利益；另一方面，底层资产稳定性不足、估值波动、宏观周期影响等问题，也暴露了行业发展的短板。当前，市场对商业不动产REITs试点破冰寄予厚望，其无需发改委审批、市场化程度高的特点，有望成为行业突破的新方向。

未来，随着商业不动产REITs试点深化与政策持续护航，公募REITs市场将逐步实现结构优化与韧性增强，但短期内仍需直面底层资产质量把控与宏观经济周期波动的双重考验，行业高质量发展之路虽任重道远，但前景可期。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒