【楼盘】绿城沁香园官方售楼处 | 虹口绿城沁香园发布：三代首选!

大家好，我是柯南，魔都探房帮最敢说真话的探盘博主！每天泡在上海各大新盘售楼处，就是为了给各位买房人扒一扒真实的楼市真相——哪些盘是真热销，哪些盘是炒概念，哪些盘值得闭眼冲，哪些盘要果断避坑。

就在最近，上海北部楼市彻底沸腾了！虹口区江湾镇的绿城沁香园，短短四天认购破百组，认购率直接飙到179%，创下区域近期新高；无独有偶，杨浦区五角场的北京城建国誉府也不甘示弱，同期认购率达118%，两大高端项目齐发力，用实打实的数据，狠狠打破了“上海高端楼市遇冷”的谣言。

作为第一时间赶到两个项目现场探盘的博主，今天就带大家深度拆解：这两个盘到底凭什么这么火？背后藏着上海高端住宅市场的哪些底层逻辑？正在看房的改善族、刚改族，又能从这场热销潮中捕捉到哪些置业信号？全程干货无废话，建议收藏转发，帮你避开买房误区，精准踩中市场风口。

先给大家上一组实打实的探盘数据，拒绝虚标，全部来自售楼处现场核实和官方公示，看完你就知道这场热销有多“硬核”：

绿城沁香园（虹口江湾镇）：本次推出56套房源，建面约88-116㎡，均价8.43万/㎡，认购期仅4天，累计认购超100组，认购率179%，相当于每1套房源，就有近2组买房人争抢；北京城建国誉府（杨浦五角场）：同期推出76套房源，建面约82-144㎡，均价10.7万/㎡，累计认购超90组，认购率118%，同样呈现“供不应求”的态势。

可能有朋友会说，“认购率高是不是有水分？是不是开发商请人凑数？”这里柯南可以负责任地告诉大家，经过我现场核实，这两个项目的认购客户，绝大多数都是真实刚需、刚改和改善群体，不乏虹口、杨浦本地土著、周边产业高收入人群，还有一部分是从外区置换过来的买房人，不存在“虚标认购”的情况——毕竟在上海，尤其是核心城区，高端住宅的认购数据全程公示，监管严格，根本没有“凑数”的空间。

接下来，咱们先深度探盘本次的“销冠黑马”——虹口绿城沁香园，看看它到底有哪些“杀手锏”，能让买房人挤破头争抢这56套稀缺房源。

探盘绿城沁香园：虹口核心稀缺盘，绿城产品力+成熟配套双buff加持

提到绿城，上海买房人都不陌生——作为国内高端住宅的标杆房企，绿城的产品力一直是行业公认的“天花板”，无论是社区规划、户型设计，还是细节打磨，都始终围绕“居住舒适度”展开，这也是为什么绿城的项目，往往能比同区域其他项目更受欢迎、更具保值增值能力。而绿城沁香园，正是绿城在虹口区江湾镇板块打造的刚需刚改标杆项目，也是目前江湾镇核心区为数不多的新盘，稀缺性直接拉满。

我是周一下午赶到绿城沁香园售楼处的，刚到门口就被眼前的景象惊到了：售楼处里挤满了看房的人，洽谈区座无虚席，置业顾问忙得脚不沾地，甚至有不少买房人带着家人、朋友一起过来，拿着户型图反复研究，还有人直接现场敲定认购，生怕晚一步就没了名额。这种火爆程度，在近期的上海高端楼市中，确实不多见。

现场和几位认购成功的买房人聊了聊，发现大家选择绿城沁香园，核心原因主要集中在三点：稀缺性、产品力、配套成熟度，这三点刚好戳中了当下买房人的核心需求。

首先是稀缺性，这也是绿城沁香园最核心的竞争力。熟悉虹口楼市的朋友都知道，虹口区作为上海核心城区，土地资源极度稀缺，尤其是江湾镇板块，近年来几乎没有新增住宅用地，在售新盘更是寥寥无几。绿城沁香园本次仅推出56套房源，建面约88-116㎡的两到三房，主打刚需、刚改户型，这种供应量，在整个虹口核心板块，都是极为罕见的。

更难得的是，江湾镇板块作为虹口最北的板块，是上海市区和近郊的分界，虽然地段不算虹口区最核心，但胜在性价比高，且是产业溢出的优质片区——东边是五角场，西边是大宁，都是上海知名的产业中心，从江湾镇通勤到这两个板块，交通十分便捷，吸引了大量在周边上班的高收入人群置业。而板块内目前以老破小为主，次新小区稀缺，绿城沁香园的出现，刚好填补了板块内高品质刚需刚改房源的空白，自然成为买房人的“香饽饽”。

其次是绿城的产品力，这也是买房人最看重的一点。作为绿城打造的项目，沁香园没有盲目追求噱头，而是立足刚需、刚改家庭的实际居住需求，在户型设计、社区规划、细节打磨上，都做到了精益求精，每一个细节都彰显着绿城的匠心精神。

本次探盘，我重点参观了项目的88㎡两房两厅一卫、105㎡三房两厅一卫、116㎡三房两厅两卫三款主力户型样板间，最大的感受就是：每一款户型都极具亮点，布局合理、南北通透、采光充足，无论是刚需入门，还是刚改升级，都能在这里找到适配自己的房源，而且细节打磨到位，充分考虑了现代刚需、刚改家庭的居住习惯。

刚需入门首选的88㎡两房两厅一卫，主打“精致实用、高性价比”，是单身贵族、年轻夫妻的绝佳选择，也是想要低门槛扎根虹口核心板块的首选户型。这款户型的最大优势，就是“小巧精致、利用率高”，虽然面积不大，但布局合理，没有任何空间浪费，每一寸空间都能得到充分利用，既能满足日常居住的所有需求，又能控制购房成本，性价比极高。

户型采用经典的南北通透设计，布局方正，动线流畅，客厅、餐厅、厨房相连，形成开阔的公共空间，既提升了空间的通透感，又方便家人在日常起居、备餐时互动交流，营造温馨的家庭氛围。客厅采用南向设计，搭配大面宽飘窗，让室内采光与通风效果拉满，彻底告别小户型的压抑感；飘窗面积宽敞，可作为休闲区域，摆放一张小茶几、两把休闲椅，闲暇时喝茶、阅读、观景，享受惬意的居家时光，也可作为储物区域，增加户型的收纳空间。

两个卧室均采用南向设计，采光充足、空间宽敞，可根据家庭需求，打造为主卧、次卧，或是主卧、书房，适配多元居住需求。主卧空间宽敞明亮，搭配南向飘窗，既能保证充足的采光，又能增加空间的实用性；次卧面积适中，可作为儿童房，或是客房，满足家庭的多元需求。厨房采用U型设计，布局科学合理，洗菜、切菜、炒菜分区明确，即便两人同时备餐也不会显得局促；厨房紧邻餐厅，操作动线流畅，方便家人备餐、用餐，同时也能减少油烟对客厅、卧室的污染。卫生间采用干湿分离设计，通风效果良好，避免了潮湿、异味的问题，兼顾了实用性与舒适性。

而刚改优选的105㎡三房两厅一卫，完美适配三口之家、年轻刚改家庭的居住需求，入户设置了独立玄关，既满足收纳需求，又起到过渡作用，彰显居住格调。客厅采用南向大面宽设计，搭配大面宽落地窗，采光通风拉满，阳台与客厅相连，兼顾休闲、晾晒与储物功能；三个卧室均南向设计，没有暗间，主卧搭配飘窗，可灵活改造，另外两个次卧可根据需求打造为儿童房、老人房或书房，细节之处尽显贴心。

116㎡三房两厅两卫则是刚改升级的首选，主打“阔绰舒适、全能实用”，适配多人口刚改家庭，双卫生间设计彻底解决了多人口家庭的洗漱尴尬，阔绰的空间的也能满足家庭聚会的需求，无论是居住舒适度还是实用性，都做到了极致。

除了户型，社区规划也尽显绿城特色。项目容积率适中，没有高密度小区的压抑感，每一套房源都能保证良好的采光与通风，居住舒适度极高。社区内规划了绿化景观、休闲步道等，未来业主入住后，可在社区内散步、休闲，享受舒适的居家环境。而且绿城的物业服务一直备受好评，专业的物业团队，能为业主提供全方位的服务，提升居住体验，这也是很多买房人选择绿城的重要原因。

最后是成熟的配套，这也是绿城沁香园的一大优势。真正的宜居盘，从来不是“靠规划画饼”，而是“当下能享、未来能涨”，绿城沁香园的配套成熟度，在同价位项目中堪称顶级，交通、商业、教育、医疗全方位无短板。

交通方面，项目周边环绕3号线、19号线（在建）、20号线（在建）三条轨交，其中3号线作为南北黄金动脉，可直达中山公园、徐家汇、虹桥商务区；19号线被誉为“滨江钻石线”，串联陆家嘴、北外滩、前滩等顶级CBD，未来通车后通勤效率再上台阶；20号线作为“换乘王”，连接大宁、五角场等产业极点，让东西向通勤更便捷。高架方面，逸仙路、中环、内环、南北高架环绕，自驾可快速通达全城，无论公共交通还是自驾，都能满足日常出行需求。

商业配套兼顾烟火气与高端感。步行范围内有江湾吉买盛、麦德龙、平溪商业广场等，日常买菜、购物、餐饮一站式解决；驱车15分钟可达五角场、大宁两大商圈，万达、合生汇等大型商业体满足高端消费需求。板块内已有精品咖啡馆、连锁餐饮入驻，随着城市更新推进，商业能级还将持续提升，生活便利性拉满。

教育与医疗资源更是硬核。项目周边环绕红旗小学、复旦大学附属复兴中学、江湾初级中学等优质院校，从小学到中学形成完善的教育链条（期房不保障学区，具体以政府公示为准），让家长无需为择校奔波。医疗方面，距三甲岳阳医院仅1.3公里，同济大学附属第四人民医院约1.6公里，完善的医疗资源为家人健康保驾护航。生态方面，400米可达江湾公园，1公里内还有凉城公园、曲阳公园，三大公园环绕，在核心区能拥有这样的生态配置，实属难得。

综合来看，绿城沁香园的均价8.43万/㎡，在虹口区核心板块来看，性价比其实很高——要知道，北外滩均价已破12万/㎡，瑞虹新城也站稳10万+，而绿城沁香园作为虹口中环的高品质项目，8.43万/㎡的均价，相当于守住了核心区最后的改善窗口期，这也是它能吸引大量买房人争抢的重要原因之一。

探盘北京城建国誉府：五角场核心，国企品质+全能配套，改善族的优选

看完了虹口的绿城沁香园，咱们再来看杨浦的北京城建国誉府。作为同期热销的项目，北京城建国誉府虽然认购率略低于绿城沁香园，但118%的认购率，在杨浦高端楼市中，同样表现亮眼。

北京城建国誉府位于杨浦区五角场板块，作为杨浦的核心板块，五角场是城市副中心，成熟的产业、繁荣的商业、高端的住宅，让这个板块一直备受改善族青睐。而且近年来，五角场商圈不断升级，2024年底，悠迈生活广场转型“百联ZX造趣场”正式亮相，成为全市最大的二次元商业地标，进一步提升了板块的商业能级和吸引力。

我是周二上午赶到北京城建国誉府售楼处的，虽然没有绿城沁香园那么拥挤，但现场看房的人也不少，以改善族为主，大多是一家三口或四口，还有一部分是周边的企业高管、高校老师，看重的就是五角场的板块价值和项目的国企品质。

北京城建国誉府由北京城建开发，作为国企，北京城建的实力和口碑都有保障，在上海打造过多个优质项目，无论是建筑质量，还是社区规划，都值得信赖。本次项目推出76套房源，建面约82-144㎡，均价10.7万/㎡，涵盖了刚需、刚改、改善等多种户型，适配不同家庭的需求，这也是它能吸引大量买房人的重要原因之一。

和绿城沁香园相比，北京城建国誉府的核心优势，在于五角场的板块价值全能配套。五角场作为北上海的商业核心，商圈销售额在19个市级商圈中排名靠前，客流旺盛，万达广场、合生汇、百联又一城等大型商业体齐聚，无论是购物、餐饮、娱乐，都能一站式满足，而且板块内产业发达，围绕B站、叠纸、完美世界等平台与内容端的龙头企业，打造“全球二次元之都核心区”，同时还有新江湾城湾谷科技园等产业载体，聚集了一批科技“独角兽”企业和细分领域“隐形冠军”，提供了大量面向高知人群的就业岗位，职住平衡度高。

交通方面，北京城建国誉府紧邻地铁10号线、8号线，步行10分钟内可到达地铁站，10号线直达外滩、南京东路、虹桥商务区，8号线直达人民广场、陆家嘴，交通十分便捷；周边还有中环路、翔殷路隧道等交通要道，自驾可快速通达全城，无论是通勤还是出行，都非常方便。

户型设计方面，北京城建国誉府同样兼顾了实用性和舒适性。建面约82㎡的两房，小巧精致，适合刚需入门；建面约100-120㎡的三房，布局合理，空间利用率高，适合刚改家庭；建面约144㎡的四房，阔绰舒适，适合改善家庭，满足多人口居住需求。户型均采用南北通透设计，采光通风良好，客厅搭配大面宽阳台，提升了居住舒适度，而且细节打磨到位，预留了充足的收纳空间，满足业主的日常收纳需求。

社区规划方面，项目容积率较低，打造了低密度的居住环境，社区内绿化覆盖率高，规划了休闲景观、儿童游乐区、老年活动区等，适配不同年龄段业主的需求，未来业主入住后，可享受舒适的居家生活。而且项目的物业服务也很完善，专业的物业团队，能为业主提供全方位的服务，保障业主的居住体验。

现场和一位认购了120㎡三房的买房人聊了聊，他表示：“我在五角场附近上班，一直想在周边买一套改善房，对比了很多项目，最终选择了北京城建国誉府。一方面是因为五角场的配套很成熟，生活、工作都方便；另一方面是因为北京城建是国企，品质有保障，而且户型设计很符合我们一家三口的需求，均价10.7万/㎡，在五角场核心板块来看，也比较合理，所以就果断认购了。”

确实，北京城建国誉府的均价10.7万/㎡，虽然比绿城沁香园高，但结合五角场的板块价值和全能配套来看，这个价格其实很合理。而且项目推出的房源数量较多，76套房源，累计认购超90组，认购率118%，也充分说明，只要项目品质过硬、配套完善，就能获得买房人的认可。

深度解析：两大项目热销，背后是上海高端楼市的三大底层逻辑

绿城沁香园和北京城建国誉府的火爆热销，并不是偶然，而是上海高端住宅市场发展的必然结果，背后藏着三大底层逻辑，值得每一位买房人深思。

第一，核心城区的稀缺性，决定了高端住宅的保值增值能力。上海核心城区（虹口、杨浦、徐汇、静安等）的土地资源极度稀缺，新增住宅用地越来越少，在售新盘更是寥寥无几，尤其是刚需刚改和改善型房源，供需矛盾十分突出。绿城沁香园位于虹口江湾镇，北京城建国誉府位于杨浦五角场，都是核心城区的优质板块，稀缺的地段优势，让这两个项目具备了很强的保值增值能力，也成为买房人争抢的核心原因。

要知道，在上海，核心城区的房产，从来都是“供不应求”，尤其是高品质的住宅，更是“卖一套少一套”。对于买房人来说，选择核心城区的优质项目，不仅能享受成熟的配套和便捷的交通，还能保证房产的保值增值，无论是自住还是投资，都是不错的选择。而江湾镇作为虹口的价格洼地，五角场作为杨浦的核心板块，两者的板块价值都在不断提升，也进一步推动了项目的热销。

第二，产品力和品牌力，成为买房人选择的核心考量因素。随着人们生活水平的提高，买房人对住宅的要求越来越高，不再仅仅满足于“有房住”，更追求“住得好”。绿城作为高端住宅的标杆房企，产品力和品牌力都备受认可，绿城沁香园凭借精益求精的户型设计、完善的社区规划和优质的物业服务，吸引了大量买房人；而北京城建作为国企，实力雄厚，品质有保障，北京城建国誉府凭借国企品质和全能配套，也获得了买房人的青睐。

反观当下的上海楼市，一些缺乏产品力、品牌力的项目，即便价格较低，也很难获得买房人的认可；而那些产品力强、品牌口碑好的项目，即便价格偏高，也能实现热销。这也说明，上海高端楼市已经进入“品质为王”的时代，只有注重产品力和品牌力的项目，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

第三，高端住宅市场需求强劲，改善型需求成为市场主力。近年来，上海楼市的需求结构发生了明显的变化，刚需需求逐渐趋于稳定，而改善型需求成为市场主力。越来越多的买房人，开始追求更高品质的居住环境、更完善的配套和更舒适的户型，绿城沁香园和北京城建国誉府，正是精准抓住了这一市场需求，推出了适配刚需刚改和改善家庭的房源，才实现了热销。

从两个项目的认购客户来看，大多是改善族和刚改族，他们有一定的经济实力，追求居住品质，对板块价值、产品品质、配套完善度都有较高的要求。而这两个项目，恰好满足了他们的核心需求：绿城沁香园主打高性价比、高品质的刚需刚改房源，填补了虹口区江湾镇板块的市场空白；北京城建国誉府主打全能配套、国企品质的改善房源，适配五角场板块的改善需求，两者精准定位，自然获得了市场的认可。

买房建议：把握三大原则，精准踩中上海高端楼市风口

结合本次探盘的体验，以及两个项目的热销情况，柯南给正在上海看房的买房人，尤其是刚需刚改和改善族，提三个实用的买房建议，帮你精准踩中市场风口，避开买房误区。

第一，优先选择核心城区的稀缺项目。核心城区的土地资源稀缺，房产的保值增值能力更强，而且配套成熟、交通便捷，无论是自住还是投资，都更有保障。像虹口江湾镇、杨浦五角场这样的板块，虽然不是上海最核心的板块，但胜在性价比高、板块价值不断提升，而且在售新盘稀缺，值得重点关注。如果预算允许，优先选择核心城区的优质项目，避免选择远郊板块的项目，远郊板块虽然价格较低，但配套不完善、产业薄弱，保值增值能力有限。

第二，注重产品力和品牌力，拒绝“虚标概念”。买房时，不要被开发商的宣传噱头所迷惑，要重点关注项目的产品力和品牌力——户型设计是否合理、社区规划是否完善、物业服务是否优质、开发商是否有实力。像绿城、北京城建这样的品牌房企，产品力和口碑都有保障，推出的项目更值得信赖。同时，要实地看房，亲自感受项目的户型、社区环境和周边配套，避免“纸上谈兵”。

第三，根据自身需求，精准定位户型和预算。刚需刚改族，可以重点关注建面约80-120㎡的户型，注重性价比和实用性，像绿城沁香园的88㎡两房、105㎡三房，就是不错的选择；改善族，可以重点关注建面约120㎡以上的户型，注重居住舒适度和配套完善度，像北京城建国誉府的144㎡四房，就能满足多人口家庭的居住需求。同时，要合理规划预算，不要盲目追求大户型、高价位，结合自身的经济实力，选择适合自己的项目。

结尾总结：上海高端楼市，未来可期

绿城沁香园179%的认购率，北京城建国誉府118%的认购率，不仅彰显了两个项目的实力，更反映了上海高端住宅市场的强劲需求。在核心城区稀缺、产品力为王、改善需求主导的市场环境下，上海高端楼市的热度，预计还将持续。

对于买房人来说，当下正是入手上海核心城区优质高端住宅的好时机，但一定要保持理性，不要盲目跟风，结合自身的需求和预算，选择板块优质、产品过硬、品牌可靠的项目，才能实现居住品质和资产保值的双重提升。

最后，柯南会持续关注上海各大新盘的动态，为大家带来最真实的探盘体验和最实用的买房攻略。如果大家有想了解的新盘，或者有买房相关的问题，欢迎在评论区留言，我会一一为大家解答。关注魔都探房帮/柯南，买房不踩坑，精准选好房！