珠海新香洲，房价从2015年17500涨至38200，如今价位回到真实价格

珠海新香洲十余载的房价走势，恰似香山湖的潮起潮落，起落之间始终烙印着珠海主城政务教育核心的鲜明底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的新香洲，是珠海香洲区名副其实的成熟宜居板块，房价长期平稳运行在区间。全年二手房均价稳定在17500元/㎡上下，月度波动仅几百元。

在本地人的认知里，这里是珠海主城政务教育核心，城市界面成熟规整，生活配套集中于人民西路、翠微路一带，仁恒星园、五洲花城等住宅小区已具规模，但整体发展尚处平稳期。

彼时新香洲的生活配套已趋完善，片区内商超、市场满足日常采买，大型商业自成体系，公交线路虽覆盖全面，但往返珠海主城区通勤需20分钟左右。

公职人员、学区刚需家庭、本地改善住户是片区核心居住人群，生活氛围简单、务实，充满主城书香与烟火气息。

2015年新香洲的购房群体清一色为刚需与改善人群，预算务实的新婚家庭、为子女求学的家长、本地置换住户，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年新香洲楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年新香洲房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至21800元/㎡，较上年年末上涨4300元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，珠海同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需纷纷入市。凭借主城核心、顶级学区、全能配套的优势，新香洲成为珠海主城刚需改善置业的首选之地。

片区配套也迎来小幅升级，人民西路沿街餐饮、生鲜、便民商铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近学校的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年新香洲房价涨势显著提速，12月均价达到26300元/㎡，同比涨幅20.6%，单平米上涨4500元，这一涨幅在当年珠海区域内位居前列。

这一年珠海全市楼市全面升温，核心区与主城板块房价同步上涨，新香洲被确立为政务文教核心，叠加香山湖公园建设、兴业快线规划利好，吸引了不少主城改善客与投资群体。

片区内首次出现投资客群体，看中顶级学区保值与主城核心价值，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自本地、周边的购房者，专程前来咨询新香洲片区规划。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年上半年，是新香洲房价连续上涨的黄金时期，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价28900元/㎡，2019年12月31500元/㎡，2020年12月34800元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年珠海房价稳步上涨，新香洲直接受益。片区新建扩容优质学校，教育配套全面提档。

香山湖公园建成开放，新香洲从成熟居住区，逐步转型为主城核心宜居板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年7月，新香洲房价站上十余年来的历史顶峰，均价达38200元/㎡。一套70㎡两居室，总价从2015年的122.5万涨至267.4万，六年间总价上涨144.9万。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，五洲花城、仁恒星园等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是临近学校、公园的优质房源更是供不应求。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，新香洲楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2021年12月均价回落至34500元/㎡，2022年12月进一步跌至30100元/㎡，较峰值下跌21.2%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响，全国楼市调控收紧，珠海出台限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

新香洲新房供应量有限，二手存量房竞争加剧，业主理性让价带动价格回落；片区人口增长趋稳，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年新香洲房价继续下探，12月均价27200元/㎡，因上半年学区需求带来短暂回暖，下半年回归下跌通道。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价30余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但新香洲房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价25600元/㎡，跌幅5.9%，成为近几年调整幅度较小的一年。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、学区、公园，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年新香洲房价跌势大幅收窄，12月均价25400元/㎡；2026年1月均价25050元/㎡，与上年基本持平，环比微跌1.4%，房价正式企稳。

从2015年至2026年，十一年间每平米上涨7550元，十年总涨幅约43.1%。

如今的新香洲，生活配套已全面成熟。人民西路、翠前路主干道贯通，公交线路四通八达，从新香洲前往珠海主城区仅需10分钟，通勤时间较十年前大幅缩短，出行极为便捷。

片区内招商花园城、便民市场、便利店云集，珠海市人民医院、社区卫生服务中心等医疗配套一应俱全，楼下便是生鲜店、小吃铺，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满。

当前新香洲不同小区房价差异悬殊，学区次新房与老旧小区价差显著：五洲花城31500元/㎡，仁恒星园29200元/㎡，老旧社区仅15000元/㎡。

户型分化同样明显，次新房与大户型价格更为坚挺，4室及以上户型均价超28000元/㎡，刚需两居室均价约25050元/㎡，改善型需求成为价格支撑主力。

从珠海整体楼市来看，新香洲依旧是主城政务教育核心与宜居板块，2026年1月珠海均价16093元/㎡左右，新香洲高于全市平均水平，契合“主城核心、学区加持、价值坚挺”的特征。

如今在新香洲置业的人群，仍以刚需与改善为主，在主城、政务区工作的年轻群体，看中片区成熟氛围与通勤便利。

为子女教育选择优质学区房的家庭，青睐稳定的教育资源；还有追求生态宜居的改善家庭，偏好香山湖周边的自然宜居氛围。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

房价回落筑底后，更多改善家庭得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内小区环境优良，楼间距宽敞、绿化充足，紧邻香山湖公园，居住舒适度高。虽处主城核心，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起奔赴主城的上班族。

对于新香洲老住户而言，房价涨跌只是市场周期变化，大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，以及日常买菜、就餐、就医等基础生活需求。

早年买房自住的业主，账面资产浮动不影响实际居住；近年上车的刚需族，避开房价高点，月供压力可控，居住稳定性有保障。

新香洲十余载的变迁，是从成熟居住区向主城核心宜居板块的转型，配套、交通、居住环境持续优化，房价完成上涨、峰值、回落、企稳的完整周期。

片区始终以居住为核心属性，无过度投资炒作，政务、教育、商业配套稳步落地，成为珠海主城适合长期自住与改善的宜居板块。

截至2026年2月，新香洲房价横盘企稳，市场交易理性，配套成熟完善，以真实居住价值支撑区域楼市平稳发展。