第一批租不掉的写字楼，酒店接盘了

当年被嫌弃的酒店，如今成了写字楼解药。

栏目 | 文旅商业评论

领域 | 酒店业

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春节前，我在杭州出差，去黄龙商圈一家写字楼拜访客户。

刚下滴滴，一抬头就看见醒目的Logo，全季酒店，楼上一整层都是酒店房间，门口是几个刚退房的住客。

我进去观察了下，装修风格其实跟联合办公也差不多，前台挂着品牌LOGO，公共区域有茶水间，走廊灯光柔和，只不过门上不是某某科技，而是房号。

后来到了钱江新城，我发现一栋高层的低区变成了维也纳酒店，还有一些以前从未听过的单体酒店招牌，它们大多分布在写字楼中低层，整层嵌入了原本属于办公室的空间里。

早高峰的时候，这种错位感更加具象，电梯口排成两条长龙，一队是拎着公文包、神色匆忙的上班族，另一队则是拖着大号行李箱、举着相机的游客。

当电梯门合上，狭窄的空间里同时交织着提神咖啡的苦涩味和各种外卖的浓郁香气。

这种写字楼和酒店共处一室的拼贴感，在视觉和嗅觉上都带来了极强的冲击。

酒店也下沉写字楼了吗？

后来，我和楼里经营出境游业务的朋友聊了下，他指了指外墙那些色彩斑斓的巨大灯箱：“这几年杭州写字楼招租实在太难，空置率高得吓人，业主与其守着几万平米空房天天亏钱，还不如把楼层打包给酒店。”

朋友还告诉我，这些连锁集团的酒店自带流量，所以招牌比一般公司名牌显眼得多，“你在外面看到的这种拼贴感，其实都是业主在绝地自救。”

观察到这个现象后，我和同业交流了一圈，发现这种情况全国都在上演，并非杭州个案。

比如，广州佛山祖庙路那栋老地标，原中国农业银行佛山总部大楼，空置近两年后，2025年9月签约启动改造，直接变成华住集团旗下的全季酒店，整栋建筑从琉璃瓦到内部结构都在焕新。

南京也有类似，一家国有企业自家开发了近10万平方米的办公楼，又有一栋在手，形成内部竞争，干脆把其中半栋约1.5万到2万平方米直接改成酒店，项目本身还是TOD开发，位置优越。

上海新梅广场更有意思，最早是国际品牌的行政公寓，后来改成办公楼，又转回来做酒店，两年前就改成了希尔顿花园，陆家嘴核心区位，客房直接鸟瞰城市景观。

不止这些知名案例，越来越多酒店经营者开始承租办公楼进行改造或混合运营。

有媒体披露，在杭州，就有某写字楼大厦里出现了10个不同酒店品牌分层运营的现象，不仅有全季、亚朵这样的经济型连锁，也有青年旅社和中低端单体酒店共存。

这种一栋楼多品牌并存的做法，对业主来说能快速回笼资金，对酒店品牌来说则降低了拿地成本，双方都觉得划算。

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曾经代表效率的格子间，现在被柔软的床垫取而代之，这种空间上的反转，让我突然想起十余年前的北京。

2012年，我在北京日报社工作，办公地点在长安街边上的新闻大厦酒店，曾经这是一家五星级酒店，二三楼出租给瑞丽杂志社、美通社等媒体，9层以上数层是日报社编辑部，其余楼层是客房。

彼时，很多老专家对新闻大厦酒店五星级评定提出了质疑，逻辑非常朴素，一个顶级的五星级酒店，大堂里怎么能天天坐着上班的人呢？

有些加夜班的女同事更是委屈，深夜上了酒店门口出租车，总难免被司机用异样眼神打量几眼。

但酒店业主是报社，在那个营收大于一切的年代，对酒店混合办公这事非常坚持，直到后来报社有了自己新楼，索性直接把这座酒店改为写字楼。

事实上，商业地产黄金年代，这样的“酒改写”项目在北京，乃至全国并不少见，很多品牌型酒店在盈利难题和房地产思维驱动下，把空间让渡给企业工位，房价让渡给租金。

但十年之后，剧本彻底反转。

如今，第一批租不掉的写字楼，开始主动找上酒店品牌，成了反向求合作的甲方，杭州只是一个缩影，很多故事从这里开始铺开。

据仲量联行、戴德梁行等地产机构的公开报告，2025年杭州多个商务板块的写字楼空置率已接近 25%–30%，逼近生死红线。

而上海、深圳更早进入这个阶段，有些板块甚至突破了30%，特别是普通甲级和乙级写字楼，早已进入租不动的困境。

一路攀升的国内写字楼空置率

据多家媒体披露，深圳前海的某些办公楼，挂牌三年仍无人问津，杭州钱江世纪城、成都金融城、合肥政务区都有类似的空置库存。

北京亦如此，身边一个开公关公司的朋友原本在光华路SOHO一期，去年搬到了隔壁二期。

我问他是公司规模扩张了吗？

他摇摇头说，现在二期租金反而比当年一期还便宜，设施新，空置率高，物业管理积极，朋友是有场地刚需的人，自然成了香饽饽，租方想尽手段要把他们留下来。

对此，一位媒体朋友调侃，北京很多写字楼现在就是西装革履在街上要饭，看起来高大上，实际无比寂寞。

相比之下，酒店虽然也处在调整周期，却在某些片区展现出更强的适应性。

杭州的中高端酒店在节假日和会展期间，入住率仍然能顶到85% 以上，特别是一些链条品牌，越来越善于细分客群，低区定位考研陪读，5–8 楼做会展接待，再往上则接驳年轻商务客。

一栋楼被切成不同功能的消费片段，而每一层，都可以是新的生意入口，站在楼外看过去，仿佛被打碎后重新组合起来的商业积木。

对于一些连锁酒店集团而言，这些突然空置出来的高性价比租赁空间，成了绝佳猎场，像华住、锦江这样拥有庞大品牌矩阵的巨头，最擅长玩这种拼租。

他们会在一栋楼里同时布局全季、桔子水晶或者旗下的各档次品牌，形成包容性极强的全覆盖模式。

无论你是背包客还是商务精英，进了一楼大厅就很难跑掉。

于是，越来越多原本冷清的办公楼，正在悄悄被酒店点亮，它们不再追求入驻多少企业，却开始算起了每层的入住率。

酒店，开始成为全国写字楼的库存解决方案。

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这种从办公空间到客房空间的腾转挪移，很多人觉得只是暂时的避风港，大家在等，等写字楼行情回暖，等白领们重新坐回格子间。

但这种想法很可能低估了这场变革的深度，如果我们把视线放得再远一点，去看看伦敦金丝雀码头或者纽约曼哈顿，就会发现这种改变早就在全球范围内发生。

近几年，我在纽约、伦敦、巴黎这些大城市发现一个很有趣的现象，随着AI在逐渐替代一些基层白领脑力劳动，以及灵活办公企业日渐增多，这些城市的写字楼萎缩速度甚至超过国内。

近两年，纽约开始大面积推行适应性再利用计划，正是因为当地政府发现曼哈顿有大量B级写字楼成了空城，于是鼓励业主把它们直接改成精品酒店。

而这些老旧的写字楼在纽约里是落后产能，但转身进了酒店圈，却成了香饽饽，它们天生就有很高的层高，窗户极大，采光通透，这些硬件条件简直就是为工业风高端酒店量身定制的。

再比如伦敦的The Hoxton或者纽约的Ace Hotel模式，就是这一波浪潮里的赢家，它们利用老办公楼骨架，填充进最时髦的社交空间和生活方式，让原本死气沉沉的旧楼瞬间成了年轻人打卡地。

纽约Ace Hotel

这说明全球商业空间的底层逻辑已经发生深刻改变，绝非一时权宜之计。

在过去，写字楼和酒店是两条平行线，甚至在很多业主眼里，酒店是写字楼的附庸。大家觉得楼里有个酒店，是为了方便租户出差，给写字楼做配套的。

但现在的形势完全倒了过来，酒店正在成为写字楼的动力插件。

无论伦敦、巴黎，还是纽约、悉尼，很多写字楼业主现在发现，费劲力气拉来一个大租户，不如引入一个优质的酒店品牌更能给大楼增值。

一个知名的酒店品牌入驻，意味着这栋楼瞬间拥有了全天候的安保、高水准的物业服务、精致的餐饮配套，甚至还有能提升整栋楼资产评级的ESG指标。

那些还在坚守办公空间的租户，也会因为楼里有一家体面的酒店而觉得工作环境更有吸引力。

这股风潮，从全球刮向国内后，我们必须意识到，写字楼改酒店的这股浪潮，其实是对存量商业地产价值的一次大审视。

当城市里的实体办公需求在收缩，而人们对体验式消费和移动办公需求在扩张时，空间的功能必须随之切换。

他们利用市场的低点拿到了极低的空间成本，再通过酒店化运营，把原本枯燥的资产变成了一个个充满流量的消费入口。

这就好比是在一片荒地上重新种下了最有活力的庄稼，当别人还在为收不到租金而焦虑时，这些业主已经开始收割旅游和差旅市场的确定性红利了。

这种转变要求业主必须从传统的收租思维，进化到服务思维，因为空间的功能从来不是固定的，它总会跟着人的需求走。

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