广州楼面价再创新高，马场地块236亿封神

家人们，最近广州房产圈彻底炸锅了！估计你们刷短视频、看新闻，都刷到了一个大消息——广州马场地块拍卖，直接拍出了史诗级场面，不仅把广州住宅楼面价的纪录给破了，总价还冲到了广州宅地历史第二，这事儿我必须跟你们掰开揉碎了说，全程大白话，不搞那些听不懂的专业术语，不管你是刚关注楼市的小白，还是在广州打拼想买房的普通人，都能看明白、看痛快！

先跟你们说实打实的事实，不掺一点水分。就在2月25号那天，广州天河区那块特别出名的马场地块，开始公开竞拍，这可不是普通的地块，光起拍价就高达186亿多，相当于好多中小城市一整年的土地收入了！一开始我还以为，这么高的起拍价，房企们会谨慎一点，没想到一开场就直接杀疯了。

一共有8家实力房企报名，最后7家直接下场竞价，你们想想，能拿出上百亿资金拍地的，都是保利、华润、越秀这种大佬级别的企业，根本不是小开发商能玩得起的。这场竞拍从早上10点一直拍到晚上快7点，整整近9个小时，一共拍了243轮，刷新了广州土拍竞价轮数的历史纪录，有时候一分钟就有8次出价，看得人手心冒汗。

最后，还是咱们广州本土的龙头企业越秀，杀出重围，以236.0365亿的总价拿下了这块地，比起拍价多花了49亿多，溢价率达到了26.6%。更关键的是，这块地的住宅楼面价，折合下来高达8.5489万每平米，直接超过了2023年琶洲那块地的纪录，成了广州新的楼面价地王！而且这个总价，在广州宅地历史上，也只比2009年的亚运城地块低一点，排第二，堪称史诗级土拍，当时线上围观的人都超过10万，官方竞拍网页都一度卡崩了，你们就知道这热度有多夸张了。

说到这，肯定有家人要问了：主播，这些房企是不是疯了？花这么多钱抢一块地，真的值得吗？其实你们别觉得房企傻，他们比谁都精明，花这么多钱，背后肯定有原因，我跟你们说4个关键点，都是普通人能听懂的大实话，没有一点虚的。

第一个原因，也是最核心的，就是这块地太稀缺了，稀缺到几乎是“绝版”的程度。你们可能不知道，马场地块在天河区黄埔大道以南、马场路以东，正好在珠江新城、金融城、琶洲三大CBD组成的“黄金三角”正中心，是珠江新城最后一块大体量的未开发宅地。说白了，珠江新城是什么地方？那是广州的市中心中的市中心，寸土寸金，以前开发的地块早就卖完了，以后再也不会有这么大规模、这么核心的地块了，物以稀为贵，这个道理咱们普通人都懂，房企更懂，所以拼了命也要抢。

第二个原因，地段好到没话说，配套已经成熟得不能再成熟了。这块地周边，珠江公园、暨南大学就在旁边，领展广场这种大型商场也不远，地铁更是四通八达，而且周边全是侨鑫汇悦台、保利玥玺湾这种顶级豪宅，住的都是高净值人群。以后在这里建房子，不管是住宅还是商业，根本不用愁没人要，毕竟谁不想住在市中心，出门就是公园、商场、地铁，这种地段的价值，是那些偏远板块比不了的。

第三个原因，政府的规划加持，给足了房企信心。早在2025年10月，广州就出台了政策，把马场片区和聚龙湾太古里、华润万象城并列，当成重点打造的高端商业载体。而且这块地还是广州低效用地再开发的试点项目，以前这里是零散的汽车、家居市场，和CBD的定位完全不匹配，现在政府重新规划，要把它打造成集住宅、高端商业、五星级酒店、体育公园于一体的高端片区，相当于政府给这块地“背书”了，房企自然敢大胆出手。

第四个原因，房企本身的实力和布局需求。这次参与竞拍的，全是资金雄厚的国企和头部房企，尤其是竞得的越秀，本身就是广州本土企业，长期在广州核心区开发，对这块地的情况比谁都了解，而且他们之前就参与了马场片区的前期开发，拿地之后能更好地推进项目。另外，马年开年，广州刚开完高质量发展大会，房企也想借着这个势头，布局广州核心资产，毕竟在他们看来，广州的核心地段，永远不会贬值。

说完了原因，咱们再说说，这事儿对咱们普通人、对广州楼市，会有哪些影响？还是那句话，不搞虚的，只说咱们能感受到的、能看懂的。

首先，最直接的，珠江新城的豪宅市场肯定会有大变化。咱们算一笔账，这块地的楼面价就8.5万每平米，开发商还要盖房子、搞配套、交税费，以后建成房子卖，售价大概率会突破20万每平米，甚至可能赶上周边侨鑫汇悦台25万每平米的二手房价格。这就意味着，珠江新城的顶级豪宅价格，会被重新拉高，周边那些老旧一点的豪宅，可能会被倒逼升级，不然就没人买了。

其次，周边的泛CBD板块，可能会跟着沾光。比如天河公园、员村、五羊新城这些离珠江新城不远的地方，依托核心区的辐射，那些配套好、近地铁的次新房和改善型房子，价格可能会小幅上涨，大概5%-10%左右。但家人们要注意，这只是核心区周边的改善房，那些偏远的刚需板块，比如天河外围、黄埔部分区域，基本不会受影响，还是以稳定为主，毕竟刚需买房，最看重的是性价比和首付压力，和豪宅市场不是一个逻辑，刚需朋友不用慌。

再者，咱们普通人以后去珠江新城，可能会多一个新地标。根据规划，这块地会建国际知名的五星级酒店、顶奢百货，还有一个11公顷的体育公园，相当于15个标准足球场那么大，还会保留马场的瞭望塔、记分牌这些历史痕迹，以后这里会变成广州的“城市新客厅”，不管是逛街、休闲，还是打卡，都会多一个好地方，周边居民的生活品质也会跟着提升。

最后，对整个广州楼市来说，这是一个信心信号。年后第一场重量级土拍就这么火爆，说明房企对广州的核心资产是有信心的，也释放出广州楼市企稳回暖的信号。以后广州核心区的优质地块，可能会越来越抢手，但外围区域的地块，因为供应多、人口导入慢，还是会保持平稳，甚至有些库存多的板块，可能还会小幅回调，楼市分化会越来越明显。

说到这里，我也跟你们说说我的个人观点，很简单，不绕弯子，也不夸大，都是我做房产主播这么久，看到的、感受到的真实想法。

我觉得，这次马场地块的拍卖，不是简单的“地王诞生”，更像是广州核心资产价值的一次体现。咱们普通人不用觉得这是“楼市要暴涨”的信号，也不用焦虑，更不用跟风去凑豪宅的热闹。说白了，楼市早就过了“买啥都涨”的年代，现在的逻辑很简单：核心地段、好配套的房子，永远值钱；偏远、配套差的房子，很难有大的升值空间。

另外，我也想说，广州能拍出这样的地块，背后是广州的城市实力，是很多人愿意来广州打拼、扎根的底气。作为一个在广州做房产内容的主播，我一直觉得，广州的楼市很务实，不炒作、不浮夸，核心区坚挺，外围区稳健，这种状态其实很好，既保护了核心资产的价值，也不让刚需朋友承受太大的压力。

最后总结一句：这次马场地块的事儿，看看热闹就行，但背后的逻辑要懂——稀缺即价值，核心即底气。不用焦虑，不用跟风，看清自己的需求，理性看待楼市，这才是咱们普通人该有的心态。后续我也会持续关注这块地的进展，还有广州其他的土拍和楼市动态，有什么新消息，第一时间跟家人们分享，记得持续关注我，不玩套路、不吹牛皮，只给你们讲最真实、最易懂的房产干货！