21社论丨政策与市场双轮驱动，促进房地产市场稳健发展

来源：21世纪经济报道

2月25日，上海市发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“沪七条”），促进房地产市场平稳健康发展。同日，广州市核心区珠江新城马场地块以236亿元成功出让，该地块住宅部分成交楼面价刷新了广州纪录。

两大一线城市的地产市场变化引人注目。广州马场地块竞拍是市场价值发现，上海“沪七条”则是政策主动的“精准托举”。不同的路径显示出，2026年中国楼市一线城市核心资产将出现筑基复苏。

上海出台的“沪七条”，限购、公积金与房产税等维度协同发力，精准激活需求基本盘，打通置换链条，缓解存量流通压力，带动增量市场。“沪七条”调减住房限购政策，将外环内非沪籍购房社保或个税缴纳年限要求缩短至1年，同时允许满3年者增购一套，降低了新市民、新人才等刚需客户的首次置业门槛。

事实上，七大政策覆盖非沪籍与沪籍家庭、多子女家庭、城市基础服务从业者等不同群体，兼顾刚需、改善、职住平衡等多种需求，将进一步释放市场潜在需求。

数据显示，目前上海非户籍人口达983.49万人，占常住人口约40%。这些在上海有稳定工作的新市民是刚需客户，但在过去几年处于观望状态，或者是受资格不足限制，积压了较大的刚性需求。外环内则是二手房供给与刚需购房为主，这意味着松绑新市民正好激活外环内的二手房市场，满足新市民和新人才的外环内首置需求。

激活并消化当前上海二手房库存，也有利于推动“卖旧买新”“卖小买大”置换循环顺畅运转，释放出更多改善性增购需求以及置换升级需求。既能修复市场预期，也会加速二手房与新房联动循环。上海作为一线城市，自2016年起制定了严格限购政策，以避免过多投资性需求刺激房价上涨失控。“沪七条”意味着政策周期正在向“精准宽松”转变。

广州马场地块处于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城的几何中心，是广州CBD内仅存的大面积未开发地块，被称为珠江新城最后一块待开发的“宝地”。该项目地处传统高端住宅区，其住宅部分成交楼面价创下广州新纪录，豪宅市场向来是楼市的风向标，马场地块的出让对广州高端住宅市场及土地市场的信心提振有重要作用。

马场地块经过激烈的市场竞争并创下新纪录的楼面价，向市场传递出明确的信息，开发商敢于高价拿地，是基于对珠江新城东区未来价值的看好，作为一线城市的广州，其核心区的价值依然坚挺，资本的信心依然存在。因此，此次土拍不仅直接利好周边及广州豪宅市场，还会提振高端购买力的信心，有助于稳定市场预期。

一线城市一直是中国楼市的风向标。上海作为限购最严格的城市之一，通过放松限购释放合理需求，考虑到过去几年需求的积压与供给的减少，此举或将会有效托举市场。广州则通过城市核心地段的市场价值确认，向整个市场传导信心。

在过去，一线城市的政策变动或出现地王，都会引发市场过度反应。现在，我国市场已经进入理性的状态，一系列政策将会改善市场预期，且是由核心资产与政策红利共同驱动的整体市场企稳与“结构性复苏”。