236亿，是不是保利为越秀挖的坑

2月25日，经过9小时、243轮鏖战，越秀集团终于以超过236亿元的报价，力压保利等竞争者，将天河区马场地块收入囊中。虽然总价没有超过2009年亚运城地块的255亿元，但是高达8.55万元每平米的楼面地价，已经成为广州拍地的新纪录。

这次拍卖共吸引了包括越秀集团在内的保利发展、华润置地、招商蛇口、珠江实业、广州地铁、广州建筑、广州城投等八家企业。大家一看参与名单，清一色的央企国企，民企无一报名。房地产行业国进民退现象，在这次拍卖中，表现得非常明显。

从拍卖过程看，广州建筑、广州城投打酱油的意味明显。总价超过213亿元之后，主要成为越秀与保利的针尖对麦芒。而最后达到8.55万元每平米的楼面地价，保利的“哄抬”功不可没。

站在保利的角度，有它的私心。因为它的豪宅盘玥玺湾，近在咫尺。

2025年11月7日，广州保利玥玺湾开盘，当天成交236套、销售额106亿元的战绩，刷新当年全国单盘开盘记录。最高30万元每平米、平均单价17万元每平米的单价，也成为了珠江新城顶级豪宅的天花板。

2025年12月的销售数据没有公布具体的套数和单价，只是在年底报喜，祝贺全年成交140亿元。如果刨去开盘当天的数据，也就是说，两个月不计开盘当天，成交额为34亿元。考虑到11月份开盘当天对销售大势的影响力，12月份的成交量应当大幅下降了。

今年1月的数据很完整，成交30套、销售额12.61亿元，平均单价15.96万元。

按照该项目总计500余套的货量，三个月已经销售340-350套，剩余库存还有150-160套，而销售步伐在逐步减慢，价格也在逐步走低。

毕竟顶级豪宅的消费人群有限，马场地块22万住宅面积的杀入，对玥玺湾的后续销售将形成压力。为了自保，保利不得不加入战团，力保新地块将来的住宅售价不得低于16万每平米。

这下压力给到了越秀城建。

按照拍地条件，49.8万元的商业商务必须完全自持，资金投入的回收只能细水长流，而幼儿园、学校等公共配套盈利遥遥无期，全靠22万平米的住宅面积快速回笼资金。越秀面临的资金压力非常大。

一方面，越秀必须使出浑身解数打造极致顶级豪宅，另一方面，超级商业综合体的运营，在目前的商业环境下，更像是盈利路上庞大的拦路虎。

虽然越秀在与保利的争夺中胜出，但是谁知道这是不是保利为越秀挖的一个坑？