新州新房产税颁布？悉尼公寓又要涨价？全完了！全澳租房空置率创4年新高！

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大洗牌！全澳租房空置率创4年新高！

根据房地产研究机构 PropTrack 的最新数据，今年1月份，全澳进入租赁市场的可用房源数量有所增加，全国房屋空置率上升至 1.48%，创下了自 2022 年 2 月以来的最高水平。

1月通常是签订新租约最繁忙的月份，全澳各大首府城市的租房可负担性表面上都在“回暖”。

但为什么租客依然觉得“日子难过”？

REA 集团高级经济学家 Anne Flaherty 给出了扎心的答案：一个健康的租赁市场，空置率应该在 2.5% 左右。我们现在的 1.48%，距离“供需平衡”还差得十万八千里！目前，房东依然占据绝对的优势。

在这波数据中，墨尔本以 1.81% 的空置率领跑全澳，成为了最受瞩目的焦点。

过去这几年，维州政府因为“花式征收”高昂的房产税，逼得大批墨尔本本地房东苦不堪言。维州房地产研究所（REIV）副主席 Adrian Butera 描绘了目前维州本地投资者的心态：“很多本地投资者直接双手一摊，说：‘我已经赚够了，我不玩了’，然后果断套现退出了维州投资市场。”

然而，本地人眼里的“坑”，却成了外州人眼里的“香饽饽”！

数据显示，尽管有重税压身，投资者的贷款承诺总额在过去三个季度里持续飙升！到了2025年底，全澳投资者贷款比2024年高出了近25%。钱都去哪了？答案是：悉尼和布里斯班的“土豪”们，正带着热钱杀向墨尔本！

为什么？

1. “降维打击”： 悉尼和布里斯班的房东们在过去几年赚足了房屋增值的红利（Equity）。

2. “全澳价格洼地”： 所有的贷款经纪人和买家代理都在告诉他们——现在的墨尔本被严重低估（Undervalued）了，正是进场抄底的绝佳时机！

更让租客无奈的是，SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 指出：房东们正在把维州高昂的房产税，原封不动地转嫁到租金上！ 墨尔本的历史租金回报率一直偏低，但在目前的软着陆市场下，房东们不仅成功收回了税费成本，还实现了更高的租金回报率（Yields）。

如果你觉得墨尔本的 1.81% 空置率已经算高了，那来看看其他真正“一房难求”的铁血市场：

• 布里斯班 (1.13%) & 珀斯 (1.11%)： 极度紧缺！这两个城市的房东根本不知道什么叫“房屋空置风险”。

• 霍巴特 (0.72%)： 全澳最紧！简直是一房难求的终极修罗场。

• 达尔文 (1.76%)： 虽然市场向来波动较大，但目前以高达 6% 的超强租金回报率，吸引着追求现金流的硬核投资者。

• 悉尼 (1.55%) & 堪培拉 (1.59%)： 投资者目前在这两个地区仍保持谨慎观望态度。

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悉尼公寓又要涨价？新州拟征收新建筑税引发争议

悉尼Liverpool市长Ned Mannoun近日公开抨击州政府的一项新提议，警告称拟议中的建筑税将进一步推高公寓价格，并导致大量建筑项目陷入停滞。

一位西悉尼市长对州政府向开发商征收新税的计划表示强烈不满。他指出，由于目前建筑成本已然高企，该地区的公寓项目早已举步维艰。

根据规划部门（Planning Department）自12月起开始公示的一份草案文件，到2027年，新州每一个议会都必须实施“保障性住房摊派计划（affordable housing contribution scheme）”。

虽然目前尚未确定最低税率，但据测算，即便仅按2%的比例征收，一套开发成本为75万澳元的公寓也将额外增加1.5万澳元的开支。

此外，州政府还规定在交通枢纽周边的特定开发项目中征收2%的摊派费。尽管部分议会此前已独立引入类似费用，但此次全州范围的推行依然引发了广泛关注。

Liverpool市长Ned Mannoun直言，强行实施这种“一刀切”的规定毫无意义。他警告称，此举若获通过，新州恐将无法实现《国家住房协议》（National Housing Accord）中设定的目标。

按照协议，该州需在2029年前交付37.7万套新房。然而，目前的行业分析显示，新州可能面临近16万套的巨大缺口，达成目标前景渺茫。

Mannoun表示，由于在基础设施建设和土地供应方面的政策失败，当地正面临严峻的住房危机，但政府的回应却只是增加繁文缛节或征收更多税费。

他进一步警告称，西悉尼开发项目的摊派费最终只有两条出路：要么直接转嫁到购房者身上，导致房价上涨；要么迫使更多公寓项目因无利可图而彻底停摆。

据《每日电讯报》上周末披露，由于建筑成本和各类监管税费已榨干了中低价位产品的利润空间，西悉尼的开发商目前甚至无法收回成本，更遑论盈利。

“普通家庭为了买房省吃俭用，不应为政府的失职买单，”Mannoun感叹道。他指出，虽然当地有很多别墅套餐项目，但价格都非常昂贵，目前极少看到塔吊动工或可负担的住宅大楼拔地而起。

尽管Mannoun对州长Chris Minns将开发责任分担到全悉尼（包括富裕的东区和北岸）的做法表示认可，但他坚持认为，住房负担能力的核心问题并未得到解决。

他补充道，由于东区新建公寓的价格普遍超过100万澳元，这并不能真正提供可负担住房。一旦税收负担过重导致开发商放弃建设，最终结果可能是一无所获。

对此，规划厅长Paul Scully回应称，现任政府并未要求西悉尼独自承担住房重任。

他表示，保障性住房条款是鼓励不同背景民众混合居住的简单方式，而《悉尼规划草案》的建议正是为了确保全市33个议会都能共同参与其中。

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5年暴涨68%！悉尼入门级房产价格达$115万

最新房产分析显示，随着澳洲房价涨幅与工资增速严重脱节，普通年轻夫妇在全澳各大城市均已无力负担入门级住房。

这一现状标志着住房负担能力的剧烈恶化——仅在5年前，悉尼还是全澳唯一被视为“不可负担”的城市。

Domain发布的《2026年度首置业者报告》指出，2020年至2025年间，全澳入门级市场的房屋中位价从40.8万澳元升至68.5万澳元，涨幅高达68%，远超同期约22%的工资涨幅。

面对高企的房价，工党正承受着越来越大的舆论压力。

尽管政府通过“5%首付计划”帮助部分购房者避开贷款保险提早入市，但经济学家批评称，在住房供应严重短缺的背景下，此类刺激需求的政策只会推高房价。

澳各首府城市的准入门槛正节节攀升。

悉尼的入门级房屋中位价已达115万澳元，较2020年上涨64%。布里斯班和珀斯更是翻了一倍多，分别达到86万和78万澳元。

而在阿德莱德，72万澳元的入门价在5年内增长了近两倍。

Domain经济主管Nicola Powell表示，澳洲首次置业者面临的是结构性而非周期性的挑战，房价涨度持续高于工资，这种背离已成为核心问题。

她指出，悉尼入门房价突破百万大关，让买家几乎无法实现购房目标。

与此同时，布里斯班的公寓入门价格在5年内暴涨81%，至66万澳元，甚至超过了悉尼的64.5万澳元。

相比之下，墨尔本是唯一没有出现异常增长的首府城市，其入门级房价5年增长20%至72万澳元，公寓甚至下降了2.4%。

Nicola Powell进一步分析称，目前在所有首府城市购买入门级住房都将面临“房贷压力”。

根据定义，家庭收入的30%以上用于偿还房贷即为面临压力。

以悉尼25至34岁的年轻夫妇为例，在无外界资助的情况下，需将收入的62%用于支付月供，而5年前这一比例仅为31%。

“对于年轻人来说，购买入门级房产正逐渐成为遥不可及的幻想，”Nicola Powell 直言，“你甚至根本无法通过贷款审批。”

“当年轻一代必须承受这种不必要的财务负担时，他们的人生阶段和规划都会受到严重干扰。”

针对这一困境，朝野双方针锋相对。住房部长Clare O’Neil承认住房准入极其困难，但强调自执政以来政府已帮助超22.5万名首次置业者圆了住房梦，且正努力增加供应。

反对党住房事务发言人Andrew Bragg则反驳称，Domain的数据揭露了政府政策的失败。

他认为，工党正迫使年轻人承担更大规模、期限更长的贷款，伪称这能让住房变得更实惠，实际上是一个“残酷的骗局”。

CoreLogic的Tim Lawless指出，低价住房的增速几乎是高价住房的两倍，大量投资者正涌入低端市场寻找资本增值机会。

他认为，如果政府倾向于提供需求侧补贴，就必须拥有同等力度的供给侧政策，否则只会适得其反。

对于没有家族财富支持的澳洲年轻人来说，买房选择已所剩无几。

Tim Lawless表示，首府城市的购房者目前只能局限于公寓或城市边缘地带，否则就不得不考虑搬往偏远地区，或达尔文等规模较小的城市。

04

DIY 组装屋热潮遇上微型屋需求暴涨

专业贷款经纪表示，微型屋咨询量异常火爆，越来越多购房者在购房压力下寻求替代方案。

Great Escape Finance 高级资产经纪 Jamie Mitchell 在接受《The Adviser》采访时表示，即便夏季本是购房淡季，微型屋需求仍出现激增。

“按往年惯例，节假日期间这段时间通常比较清淡，但我们现在迎来了过去四五年里最火爆的一波咨询潮。线索量增长了近 50%。”Mitchell 说。

他表示，微型屋已不再只是 “另类生活方式” 选择，并强调这类住房有助于缓解全国住房短缺问题。

但他指出，真正的挑战在于确保住房安全、符合居住用途，因为国家建筑规范（NCC） 目前仍没有为微型屋设立专门类别。

“遗憾的是，大多数微型屋无法达到 1A 类住宅标准，因为新规要求 7 星级节能评级和无障碍通行设计。” 他说。

Mitchell 补充道，如果 NCC 能为微型屋修订条款，它们将 “成为那些暂时负担不起传统房贷人群的非常可行的选择”，目前很多买家将其作为过渡选择，一边租房或还债一边过渡。

不过 Mitchell 表示，微型屋融资流程复杂，高度依赖抵押物与产权结构。

他说，就在四年前，几乎没有主流银行愿意为微型屋提供贷款，Great Escape Finance 当时只能对接私人放贷机构。

他介绍，该公司后来与 MoneyPlace 合作试点，推出专门用于微型屋的无担保个人贷款 —— 这一模式此后被更广泛采用。

从那以后，他观察到相关产品进一步发展，包括一家大型银行推出了类似建筑贷款的模块化建造产品。

“自从个人贷款产品面市以来，我们看到 CBA 推出了针对模块化建造的产品，类似建筑贷款。适合有一定存款、且拥有已获批开发用地的人群。” 他说。

“我们也看到多家商业放贷机构允许将微型屋用于合理商业用途。”

但他解释，抵押物仍是核心难点。

“办理传统房贷时，放贷机构会将产权作为抵押，但目前放贷机构不能将微型屋本身作为抵押，因为风险太高。” 他说。

Mitchell 提到，有一家未具名放贷机构允许将微型屋本身抵押，但附带一个重要限制：不能作为主要居住地。

同样，总部位于 Lennox Head 的经纪、ZEP Finance 总监 Zain Peart 告诉《The Adviser》，大量客户希望在自有土地或家人土地上放置微型屋。这一需求爆发的背景是：传统房屋建造成本暴涨、开发审批延迟、土地价格上涨。

“我们经常听到很多人想在自己或家人的土地上放微型屋 —— 在我们这一带很普遍，但其他很多地区也有同样情况。” 他说。

“过去几年需求一直在上升，我相信未来还会继续增长。”

但他强调，资金是首要障碍。

“问题在于这类房产的融资，而且如果安装不当，反而可能拉低土地价值。”Peart 说。

在实际融资结构上，Peart 表示方案取决于土地所有者身份及可提供的抵押物。

“有一些短期无担保选项，但利率较高；如果你自有房产且有净值，可以直接做净值释放 —— 不过这只能拿到买屋的钱。” 他说。

他补充，年轻购房者通常依赖父母释放房产净值。

“很多年轻人想把这类房子放在父母的土地上，这种情况下他们没有抵押物，我见过很多父母为孩子贷款。”Peart 说。

Mitchell 表示，近年来微型屋的客户群体发生了明显变化。

“以前主要是追求另类生活方式的人。现在更多是年轻职场家庭或单身专业人士，把微型屋当作实际居住选择。” 他说。

他补充，一旦建筑规范更新、市政厅能正式将其认定为合规住宅，微型屋很可能变得更加主流。

Peart 也认为，可移动与模块化住房应在政策讨论中得到更多关注。

“微型屋确实值得讨论 —— 模块化或可移动住宅绝对是提高住房可负担性的一条路。” 他说。

这一新兴趋势恰逢微型屋需求持续上升。据组装屋供应商 Shed House 数据，2026 年 1 月 DIY 住房咨询量同比（2025 年 1 月）暴涨 340%，凸显自建房兴趣急剧升温。

该公司还记录到，2025 年 7–12 月咨询量比上半年激增 221%。

Shed House 表示，昆士兰州引领这波 DIY 建房热潮，1 月咨询量暴涨 373%，超过维多利亚州和西澳，成为组装屋热门地区。

总监 Katie Penfold 表示，这一趋势在年轻家庭中尤为明显。

“我们很多客户是年轻家庭，希望用更经济的方式建造适合自己需求的房子。” 她说。

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