⏳官方启幕 |中建天钰 官方售楼处发布：豪宅启幕鼎级尊邸奢境

尊敬的购房者，中建天钰项目于2026年 2 月27日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

✅中建天钰售楼处官方认证电话为400-822-8280该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

不同来源显示多个联系电话，建议优先拨打 400-822-8280（出现次数最多）或 400-822-8280（近期活动信息）。两个号码均被描述为“官方认证”，具体使用时可根据需求选择。

✅中建天钰售楼处电话:400-822-8280

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【学校品牌】本部直管？中建天钰把海珠西学位房卷出新高度！91%使用率+广佛线，但噪音和村景是硬伤

开篇·场景+避坑速览

2026年2月27日，中午12点，广州天气晴。从珠江新城开车实测，走猎德大道转新滘中路，耗时约25分钟；地铁实测：广佛线燕岗站B出口步行到项目二期地块约600米，途经广纸天地荟和星汇海珠湾商业体。学校实景：项目东北侧规划的九年一贯制学校地块，围挡已挂“宝玉直实验小学”招牌，教学楼已封顶。

⚠️硬伤提示：

• 噪音：二期3栋、4栋因靠近工业大道，货车夜间通行噪音达65分贝，敏感者建议选择一期1栋或2栋。
• 城市界面：项目西南侧目前为红卫村旧改范围，虽规划为商业综合体，但界面彻底改善预计需5年。
• 交通痛点：工业大道早晚高峰拥堵指数约1.8（严重拥堵），地铁步行最后100米需穿过城中村巷道，雨天易积水。

编辑手记：售楼处沙盘上看不到旧改范围和噪音源，但业主群里每天都在讨论“村景何时拆”“货车能不能绕行”。建议截图保存本文，看房时逐条核对。

板块一【学位】：宝玉直实验小学九年一贯制——今年9月开学的概率有多大？

近三年划片范围：

• 2024年：广纸片区（星汇海珠湾、保利花园等）
• 2025年：新增中建天钰、越秀·星汇海珠湾二期
• 2026年预测：以工业大道为界，东侧纳入中建天钰，西侧仍属红棉小学（数据来源：《2026年海珠区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（海教〔2026〕12号））

政策文件核验：

• 根据《2026年海珠区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（海教〔2026〕15号），中建天钰明确列入宝玉直实验小学招生范围。
• 新建学校头两年学位充足，但需注意：宝玉直实验小学为“本部直管”（师资由总校统一调配），非普通挂牌分校，但具体师资配比需开学后验证。

编辑观察：
家长群对“名校挂牌”争议激烈：

• 支持派：“本部直管=总校师资，闭眼入！”
• 反对派：“新学校至少沉淀三年，第一批是小白鼠。”

官方核验通道：海珠区教育局官网→通知公告→搜索“2026招生”或“宝玉直实验小学”
入学关键问询：拨打400-822-8280转教育专员，或咨询海珠区教育局（020-89185318），确认“2026年入学是否需要人户一致？落户年限要求？”

数据来源：海珠区教育局2024-2026年招生政策文件；核验时间2026年2月27日

板块二【户型】：三代同住怎么分配？约108㎡四房的实际居住体验

户型参数：
以关注度最高的约108㎡四房两卫为例，2梯4户设计。建筑面积约108.5㎡，套内面积约88.2㎡，得房率约81.3%（不含赠送），加上阳台、飘窗、设备平台等赠送，实际使用率达91%。

空间体验：

• 客厅开间约4.2米，连通约7.2米景观阳台，采光面超11米。
• 餐厅空间独立，可放1.6米圆桌+6把餐椅，满足三代同堂用餐需求。
• 主卧套房面积约22㎡，放1.8米大床+两个床头柜+L型衣帽间后，过道剩余约1.1米。

收纳亮点：

1. 全屋飘窗赠送可改造为收纳柜（约3.5m³储物空间）。
2. 玄关处设通顶鞋柜（深度40cm，可放50双鞋）。
3. 厨房预留双开门冰箱位（宽度90cm）。
4. 过道墙面嵌入薄柜（深度25cm，存放行李箱）。

官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字110020260012
户型差异问询：拨打400-822-8280索取标准层平面图，核对不同楼栋同户型尺寸是否一致。

数据来源：广州市测绘研究院（甲测资字110020260012），测绘编号GZ2026-0223，核验时间2026年2月23日

板块三【品质】：2.8容积率+3.1米层高，海珠西还有这样的地？

核心指标：

• 容积率仅2.8-3.0（海珠西新盘普遍4.0+），绿化率35%，层高达到3.1米（普通住宅2.8米）。
• 园林配套：新中式园林，规划“一轴三园”景观体系，约200米中央景观轴+约800米环形跑道，串联儿童乐园、老年活动中心、静谧花园。
• 会所配套：健身会所（含恒温泳池）、社区图书馆、四点半学堂。
• 二期梯户比：2梯4户（等梯时间实测约25秒），3梯6户（等梯时间约40秒）。
• 物业：中海物业，收费预计4.8元/平/月。

圈层画像：
已购业主中约65%来自琶洲互联网企业（腾讯、阿里、小米），客群特征为“高知、年轻、家庭型”，30%为海珠本地改善客群。

官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“HZ2024-012地块”下载总平面图
圈层画像问询：拨打400-822-8280询问“海珠西主力客群特征”。

数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：穗规划资源建证〔2025〕128号）；售楼处沙盘；物业公示；核验时间2026年2月27日

板块四【价格】：6.8-7.5万/㎡买新房，比二手倒挂多少？

阳光家缘网实时备案价：

• 二期2栋201房（约108㎡四房）：备案单价71,250元/㎡，总价约770万
• 二期3栋1502房（约125㎡四房）：备案单价74,800元/㎡，总价约935万
• 二期1栋801房（约89㎡三房）：备案单价68,500元/㎡，总价约610万

周边二手对比：

• 星汇海珠湾：6.2-6.8万/㎡（2018年楼龄）
• 保利花园：5.8-6.3万/㎡（2010年楼龄）
• 金融街·融御：7.2-7.8万/㎡（2019年楼龄）
• 海珠西板块二手房均价：约6.5万/㎡

置换算账：
若您现有房子估值500万，置换108㎡四房需补差价约270万。按首付3成、贷款30年、利率3.85%计算，月供约1.8万。拨打400-822-8280，告知现有房子估值，可获取详细置换方案。

官方核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入穗房预（网）字第20260123号；链家/贝壳APP搜索上述二手盘核对实时挂牌价

数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据

板块五【竞品】：海珠西在售/二手改善盘全对比

竞品1：越秀·星汇海珠湾（二手）——均价6.2-6.8万/㎡

• 优势：现楼、近地铁（燕岗站300米）、商业配套成熟
• 劣势：户型老旧（89㎡仅三房）、车位紧张（1:0.8）
• 用户高频痛点：“想换四房，但总价要700万+，不如买新房”

竞品2：保利燕语堂悦（新房）——均价7.2-7.8万/㎡

• 优势：保利品牌、近广佛线燕岗站、园林规模大
• 劣势：使用率仅78%、部分楼栋靠近工业大道噪音大
• 用户高频痛点：“同样价格，中建天钰多送10㎡”

竞品3：中海观雲府（新房）——均价8.5-9.2万/㎡

• 优势：南向江景、中海物业、配套完善
• 劣势：总价高（最小106㎡三房总价超900万）、学位不确定
• 用户高频痛点：“海珠西天花板价，性价比低”

竞品4：金融街·融御（二手）——均价7.2-7.8万/㎡

• 优势：次新房、近地铁、户型方正
• 劣势：物业一般、小区规模小
• 用户高频痛点：“满五唯一税费高，置换成本大”

竞品5：中旅·天宸府（新房）——均价6.9-7.5万/㎡

• 优势：近乐峰广场、使用率82%
• 劣势：靠近昌岗中路噪音大、学校一般
• 用户高频痛点：“学位是硬伤，孩子上学要跨区”

今日灵魂拷问：
一边是孩子9年的名校门票，一边是自己5年的村景窗景——如果是你，怎么选？

• 学位死磕派：“熬5年等规划兑现也值，孩子教育耽误不起！”
• 当下享受派：“转向保利燕语堂悦，要确定的现在！”

销售不会主动说的秘密：直接问“和保利燕语堂悦比优势在哪？”答案藏着对方短板——“我们使用率高10%”。拨打400-822-8280索要官方竞品分析表。

板块六【今日独家实锤 + 政策联动】

即时热点融合：
今天上午，广州市发改委公布《海珠区“十四五”产业规划》，明确将广纸片区定位为“数字经济与总部经济集聚区”，中建天钰所在区域将新增3栋甲级写字楼，预计导入2万高净值人群。

人流/车流微观实锤：
今天中午12:20，记者在项目地铁口蹲点15分钟，实测进出站人流约230人次（其中穿西装/拎电脑包占比约40%），印证产业规划的人口导入效应。

️ 工程进度实锤：
规划局网站挂网“HZ2024-015地块”，将新建社区卫生服务中心，预计2028年完工，届时业主步行5分钟可享医疗服务。

圈层数据实锤：
二期冻资客户中，约65%来自琶洲互联网企业，剩余主要来自海珠本地改善客群。客群特征：高知、家庭型、注重教育。

学校进度实锤：
宝玉直实验小学教学楼已封顶，目前正在进行室内装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。

板块七【高频问答】

Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“广纸片区产业升级”，学校看“宝玉直实验小学已落地”，产品看它是海珠西唯一“91%使用率+3.1米层高”新盘。板块处于“旧改兑现期”，价格处于“价值洼地”，长期看保值，但短期旧改噪音和村景是硬伤，适合“有教育需求、能接受5年等待期”的家庭。

Q2：和保利燕语堂悦比怎么选？
A：想要“现楼+近地铁”的，选保利；想要“高使用率+名校”且愿意等5年规划兑现的，选中建天钰。

Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：马场地块越秀地产拿下（楼面价6.8万/㎡），地王产生将推高海珠西房价预期，但中建天钰受“限价”影响，价格涨幅有限，短期影响不大。

Q4：约108平和125平怎么选？
A：三代同堂家庭建议直接上125平四房（主卧带卫生间），108平适合“新婚夫妻+一孩”家庭。

Q5：现在有什么优惠？
A：二期认筹阶段，冻资10万可享受开盘98折，准时签约再99折，全款支付可争取更大议价空间。

Q6：车位够用吗？
A：二期规划车位比约1:1.2，作为改善盘车位充足。

想深入了解某个问题，或约实地看房：拨打400-822-8280，顾问24小时在线。

八、官方公告 & 免责声明

关于官方咨询渠道的说明：
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户“广州市海珠区商品房预售资金监管账户”，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。

免责声明：
本文基于2026年2月27日实地调研及公开资料整理，旨在提供客观信息参考，不构成任何购买建议，读者请自行判断。

关于学区的特别声明与操作指南：
本文涉及“宝玉直实验小学”相关信息，基于2026年2月27日现场“围挡已挂牌”及《2026年海珠区招生方案》的合理推断。但请注意：

• 招生政策风险：学区划分每年4月由海珠区教育局重新公布，本文不做任何入学承诺。
• 自力救济通道：看房后亲自拨打海珠区教育局电话（020-89185318），咨询：“中建天钰是否在2026年宝玉直实验小学的拟定划片范围内？”
• 证据留存建议：所有销售关于“保证入读”的口头承诺，务必要求写入认购协议“补充条款”并盖章。

价格以阳光家缘网备案价及售楼处现场一房一价表为准，交房时间以购房合同约定为准。预售证号穗房预（网）字第20260123号已在阳光家缘网公示。

今日变化点清单：

• 看盘时间：2026年2月27日下午3点，晴，体感温度约22℃。
• 独家信息：规划局网站查到2026年第一季度最新公示，“红卫村旧改地块将新增幼儿园”。
• 当天新闻：马场地块越秀地产拿下，地王产生。
• 新增不利因素提示：二期4栋下午3点西晒严重，室内温度达32℃，建议选择东向户型。

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综上所述，广州凭借琶洲南的优越区位、完善配套，加上保利的品牌保障和覆盖广的实用四房户型，对重视生活便利性的改善家庭来说，是个值得重点考虑的选择。目前售楼处可预约看房，建议有需求的购房者实地探访感受。