东莞麻涌，房价从2015年6850涨至16850，如今价位回到真实价格

东莞麻涌十余载的房价走势，恰似麻涌河缓缓流淌的水波，起落之间始终烙印着水乡临港产业的硬核底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的麻涌，是东莞水乡功能区名副其实的价格洼地，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在6850元/㎡上下，月度波动仅几百元。

在本地人的认知里，这里是东莞临港产业与水乡生态聚居区，城市界面紧凑，生活配套集中于麻涌大道、古梅路一带，新世纪江畔湾、碧桂园信鸿嘉誉等住宅小区已具规模，但整体发展尚处平稳期。

彼时麻涌的生活配套尚不完善，片区内仅嘉荣超市满足日常采买，大型商业依赖星河城市广场，公交线路虽覆盖全面，但往返东莞城区、广州黄埔通勤需40分钟左右。

临港企业员工、水乡产业工人、本地村民是片区核心居住人群，生活氛围简单、务实、充满临港制造与水乡烟火气息。

2015年麻涌的购房群体清一色为刚需人群，预算有限的新婚青年、产业园就职的技术人员、为子女谋求基础教育资源的家庭，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年麻涌楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年麻涌房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至7420元/㎡，较上年年末上涨570元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，东莞同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需纷纷入市。凭借低房价、扎实的临港产业基础，以及穗莞融城的发展预期，麻涌成为东莞水乡刚需置业的首选之地。

片区配套也迎来小幅升级，古梅路沿街餐饮、生鲜、便民商铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近麻涌大道的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年麻涌房价涨势显著提速，12月均价达到9680元/㎡，同比涨幅30.5%，单平米上涨2260元，这一涨幅在当年东莞水乡区域内位居前列。

这一年东莞全市楼市全面升温，核心区与水乡板块房价同步上涨，麻涌被划定为东莞临港产业核心区，叠加广州东进产业外溢的利好，吸引了不少广州黄埔、东莞城区上班的刚需客与产业职工群体。

片区内首次出现投资客群体，看中国麻涌的临港潜力与临广区位优势，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自广州、东莞主城的购房者，专程前来咨询麻涌片区规划。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年上半年，是麻涌房价连续上涨的黄金时期，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价12350元/㎡，2019年12月13620元/㎡，2020年12月14890元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年东莞房价稳步上涨，麻涌直接受益。片区新建麻涌中学新校区、嘉荣外国语学校，教育配套全面提档。

华阳湖创客坊开业，麻涌从单一工业区，逐步转型为配套成熟的宜居板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年7月，麻涌房价站上十余年来的历史顶峰，均价达16850元/㎡。一套70㎡两居室，总价从2015年的47.95万涨至117.95万，六年间总价上涨70万。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，碧桂园信鸿嘉誉、万科珠江东岸等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是优质学区房更是供不应求。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，麻涌楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2021年12月均价回落至15620元/㎡，2022年12月进一步跌至13860元/㎡，较峰值下跌17.7%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响，全国楼市调控收紧，东莞出台限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

麻涌新房供应量庞大，万科、碧桂园、南太等品牌楼盘集中推新，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区人口增长放缓，产业人口导入不及房源供应速度，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年麻涌房价继续下探，12月均价12150元/㎡，因上半年短暂回暖出现阶段性波动，下半年回归下跌通道。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价40余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但麻涌房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价10580元/㎡，跌幅12.9%，成为近几年调整幅度较大的一年。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、城轨、学区，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年麻涌房价跌势大幅收窄，12月均价10228元/㎡；2026年1月均价9512元/㎡，与上年基本持平，环比微涨1.3%，房价正式企稳。

从2015年至2026年，十一年间每平米仅上涨2662元，十年总涨幅约38.9%。

如今的麻涌，生活配套已全面成熟。佛莞惠城轨麻涌站通车，穗莞深城轨望洪站环绕，水乡大道、麻涌大道主干道贯通，公交线路四通八达，从麻涌前往东莞主城区仅需15分钟，通勤时间较十年前缩短三分之二，出行极为便捷。

片区内星河城市广场、华阳湖创客坊、麻涌水悦坊等商超云集，水乡中心医院、麻涌医院等医疗配套一应俱全，楼下便是便民市场、便利店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满。

当前麻涌不同小区房价差异悬殊，高端小区与刚需小区价差显著：南太珑玺均价9500元/㎡，碧桂园信鸿嘉誉8910元/㎡，新世纪江畔湾9369元/㎡，老旧社区仅7500元/㎡。

户型分化同样明显，次新房与大户型价格更为坚挺，4室及以上户型均价超11000元/㎡，刚需两居室均价约9512元/㎡，改善型需求成为价格支撑主力。

从东莞整体楼市来看，麻涌依旧是水乡临港产业核心与宜居板块，2026年1月东莞均价18600元/㎡左右，麻涌显著低于全市平均水平，契合“产业支撑、配套成熟、价值回归”的特征。

如今在麻涌置业的人群，仍以刚需与改善为主，在临港产业园、广州黄埔工作的年轻群体，看中片区产业氛围与通勤便利。

为子女教育选择优质学区房的家庭，青睐稳定的教育资源；还有追求水乡生态的改善家庭，偏好华阳湖周边的自然宜居氛围。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内小区环境优良，楼间距宽敞、绿化充足，紧邻华阳湖国家湿地公园，居住舒适度高。虽处产业核心，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起奔赴产业园的上班族。

对于麻涌老住户而言，房价涨跌只是市场周期变化，大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，以及日常买菜、就餐、就医等基础生活需求。

早年买房自住的业主，账面资产浮动不影响实际居住；近年上车的刚需族，避开房价高点，月供压力可控，居住稳定性有保障。

麻涌十余载的变迁，是从临港产业区向成熟宜居板块的转型，配套、交通、居住环境持续优化，房价完成上涨、峰值、回落、企稳的完整周期。

片区始终以居住为核心属性，无过度投资炒作，产业、教育、商业配套稳步落地，成为东莞水乡适合长期自住的宜居板块。

截至2026年2月，麻涌房价横盘企稳，市场交易理性，配套成熟完善，以真实居住价值支撑区域楼市平稳发展。